实录:金融危机下的国际零售市场与中国展望

2009/03/10 17:50 来源: 焦点商铺网 作者:凌立 评论
  由美国引起的这场金融危机,已席卷全球,波及方方面面,零售业也受到前所未有的冲击和影响。

  金融危机引发实体经济衰退和消费信心下降导致欧美零售市场一片萧条。目前除极少数零售商还能够维持增长外,大部分零售商已经不同程度地受到强烈冲击。面对金融危机,国际零售市场现状如何?中国零售业将以何种姿态和面目迎接未来?

  2009年3月13日,焦点房地产网、焦点商铺网将联合中国购物中心产业资讯中心,举办“金融危机下的国际零售市场与中国展望”高峰论坛。邀请有关国际人士、零售商家和购物中心代表共同探讨金融危机下的国际零售市场和中国零售业。

  论坛主题:金融危机下的国际零售市场与中国展望

  主办单位:焦点房地产网

       焦点商铺网

       中国购物中心产业资讯中心

  协办单位:国际购物中心协会中国代表处

  论坛时间:3月13日 13:30 -16:30

  论坛地点:搜狐公司焦点直播间

  论坛流程:

  一、金融危机下的海外零售业与零售不动产

  议题1:受危机影响,国际零售品牌的扩张与收缩,欧美零售市场连续传来闭店裁员消息的零售品牌,是否阵脚已乱?目前态势究竟如何?

  议题2:海外不同类型的购物中心表现的差异。金融危机下,海外购物中心定位与租户组合有无变通之道,人气、租金、盈利状况如何?(分类举例说明)

  对话嘉宾:

  Lili Wong,加拿大黄莉莉顾问公司总经理

  成路,澳邦成行总经理

  许有为,国际购物中心协会中国区首席代表

  二、金融危机对中国零售业影响的“危”与“机”

  议题3:当前形势下,中国零售业表现如何?对拓展形势如何判断?选址与入驻条件是否发生变化?

  对话嘉宾:

  汪传虎,东方家园副总裁

  张学明,华糖洋华堂开发部

  崔裕焕,上海先柯服饰有限公司总经理(韩国)

  李保煜,韩国希杰CGV影院 开发总监

  许伟峰,呷哺呷哺餐饮管理有限公司代表

  刘喆,中影影院投资有限公司 开发副总监

  王泰,北京纸老虎文化交流有限公司 资深总监

  和记黄埔有限公司屈臣氏集团代表

  三、购物中心对话零售商:如何共克危机

  议题4:待开业/新开业的购物中心如何最大限度地解决零售品牌的“后顾之忧”,保障顺利开业进入正轨?

  议题5:成熟购物中心业主与租户如何通过合理的行销活动,维护客户忠诚度?

  邀请嘉宾:

  荀培路,中国城市商业网点建设管理联合会会长

  郭增利,中国购物中心产业资讯中心主任、中国商业网点建设管理联合会学术委员会主任

  许有为,国际购物中心协会中国区首席代表

  程蕾熹,中关村广场购物中心副总经理

  徐静涛,金源新燕莎MALL副总经理

  Lili Wong,加拿大黄莉莉顾问公司总经理

  成路,澳邦成行总经理

  汪传虎,东方家园副总裁

  张学明,华糖洋华堂开发部

  崔裕焕,上海先柯服饰有限公司总经理(韩国)

  李保煜,韩国希杰CGV影院 开发总监

  许伟峰,呷哺呷哺餐饮管理有限公司代表

  刘喆,中影影院投资有限公司 开发副总监

  王泰,北京纸老虎文化交流有限公司 资深总监

  和记黄埔有限公司屈臣氏集团代表

▲ 现场实录:金融危机下的国际零售市场与中国展望

  主持人:各位嘉宾下午好,今天非常欢迎大家做客搜狐网、焦点商铺网直播间现场,今天可谓是是蓬荜生辉,小小的会议室来了这么多的嘉宾,这可能也和我们今天的话题有关系,我们今天要探讨的是“金融危机下的国际零售市场与中国展望”这样一个主题。

  虽然现在外面的天气已经在逐渐回暖,春天不知不觉来到我们身边,但是实际上我们看到零售业,尤其是在国外零售业的日子并不是那么好过的,它可能还仍然处于在寒冬当中,等待着危机的过去。金融危机引发实体经济衰退和消费信心下降导致欧美零售市场一片萧条。目前除极少数零售商还能够维持增长外,大部分零售商已经不同程度地受到强烈冲击。为此,焦点商铺网特联合中国购物中心产业资讯中心,共同举办今天这个论坛,我们也邀请到了行业协会的领导、对于国际市场非常有研究的专家以,以及各种业态的零售商的代表,两家购物中心的代表,大家共同来对金融危机下零售业发展前景进行一个探讨。

  首先,我介绍一下今天参加论坛的来宾:

  中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路先生,本次活动的发起人、中国购物中心产业资讯中心主任、中国商业网点建设管理联合会学术委员会主任荀培路先生,国际购物中心协会中国区首席代表许有为先生;另外两位远道而来的专家,加拿大黄莉莉顾问公司总经理Lili Wong,澳邦成行总经理成路女士;以及我们零售商的代表,东方家园副总裁汪传虎先生,华糖洋华堂开发部的张学明先生,上海先柯服饰公司总经理崔裕焕先生,韩国CGCGV北京代表处的开发总监李保煜先生,呷哺呷哺餐饮管理有限公司代表许炜峰先生,中影影院投资有限公司开发副总监刘喆先生,北京纸老虎文化交流有限公司资深总监王泰先生,以及和记黄埔有限公司屈臣氏集团的代表;还有就是我们购物中心方面的代表,中关村广场购物中心副总经理程蕾熹女士,金源新燕莎MALL副总经理徐静涛先生,欢迎你们的到来。

  今天我们的话题其实是比较沉重的,尤其是在金融危机对零售业带来这么大一个冲击的背景下,刚好有一些专家对于国外购物中心的市场非常了解,有一些最新的市场情况可以与我们一起分享,再结合我们目前国内的形势,我们将就金融危机下的海外零售业、以及其对中古乖哦零售业的影响、购物中心如何共克危机这几个方面一起来进行探讨。

  首先有请荀培路会长为我们今天的论坛致辞。

中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路:经济形势好过信心指数 抱团取暖可率先走出金融危机

荀培路
荀培路

  荀培路:我们还是一块要讨论,因为这个话题是一个热门话题,大家都非常关心,而且焦点写字楼网、焦点商铺网刚好搞了这次活动。我看了一下这个题目非常不错,我们思考了一下,应该说主持人刚才讲得很沉重。但是,仔细分析以后,我觉得还是充满信心的。并不是觉得比想象的要那么悲观。所以,我带来了一些数字,大家都在学习“两会”,“两会”传出来的信息,总的来看咱们国家的经济基本面还是不错的。从商业的角度来说,全国的经济形势还好一点。

  我讲一个指标,就是社会商品零售总额,改革开放以前1978年,我们国家的总数是1559亿元,非常小。经过14年的努力,到了1992年达到了10994亿元,首次突破一万亿,这是第一个阶段。又经过11年的时间,到2003年超过了五万亿,又是第二个台阶。然后,有几年应该说那段时间我国经济发展速度非常快,就是社会商品零售总额,每年以七千亿、八千亿、九千亿,一万亿这样的速度稳步在增长,到了2007年达到八万九千二百二十亿元。2008年,大家知道咱们国家的经济形势受到了自然灾害,物价上涨,市场波动,金融危机等等不利因素的影响。但是,中央制定了扩大内需,开拓市场,扩大销售等等措施。一个可喜的数字到去年11月份上旬,超过了07年的全年总数,超过十万亿,也就是说又上了一个台阶,突破了十万亿。

  应该说,去年社会商品零售总额达到十万零八千四百八十八亿元,比上年增长21.6%,增速比上年加快4.8个百分点。总体来说,去年国民经济保持在平稳较快的发展速度上。根据这个题目,我看了一些数字,大致中央的判断是对的,基本面是没变的。昨天统计局公布了一个数字,今年一、二两个月社会商品零售总额是两万零八十亿元,同比增长15.2%,这个数字应该还是不错的。

  但是,增幅比去年同期下降五个百分点,较去年全年下降0.6个百分点。应该说这个数字还反应了一个问题,但是要引起注意,07年12月份起,我们国家13个月超过20%的高增长以后,首次回落到两位数以下。总体来说基本面是好的,但是增幅是下来了,大家不要掉以轻心。

  另外,我还考虑到面对金融危机,我们国家的国力有加强,第二是老百姓的财力也有加强。去年年底老百姓存款余额是二十一万亿,这个数字是非常大的。另外,大家要考虑到还有一个因素,中国经济处于工业化、城市化进程当中,尤其是城市化落后于工业化,所以各地的城市改造非常快。因为,我是搞商业地产的,所以比较关心这些数字。城市化落后于工业化对商业是一个利好。所以总体来说,商业地产形势还是处于恢复阶段和超前发展的上升通道当中。

  这些数字给了我参加这个活动比较大的信心,目前的经济发展状况要比我们的信心指数还要好。所以,大家要树立信心,这是我对形势基本面的判断。

  第二,根据今天的题目要讲的就是如何来应对。尤其是待开业和开业的购物中心如何养家,怎么应对金融危机。我想了一下,我觉得第一个就是抱团取暖,我认为总体上来讲,购物中心是物业出租,尽量在物业出租时考虑到商家。而且区别不同的业态,不同的经营品种,跟商家有良好的沟通。尤其是对开发商来说,包括购物中心的业主来说,大家尽量给商家以优惠。另外,还要促销。前一段时间商务部开了一个会,会上也提出了一些很好的措施。因为,搞商业促销是最原始的,最基本的方法。就是把价格适当降下来以后来促销,现在促销手段非常多。

  第三,我希望连锁商家适当保持规模的适度,因为在金融危机下,应该说危机当中有机遇。比如说房租下降等等一些费用的降低,所以连锁扩张它的成本就比较低了。另外,规模大了以后,风险能力往往比较好,所以我们建议这块能够抓住金融危机这个机遇,适当扩大。

  第四,我考虑,不光是开发商还是物业管理,还是以出租物业也好,包括商业的经营也好,还是要开源节流,降低成本。因为,不管怎么说,现在销售肯定是下来的。在经济形势好的时候,这一方面大家往往不太注意,所以我建议尽量加强自己企业的管理,要精打细算,把成本控制好。

  我想面对金融危机,只要大家群策群力,抱团取暖,我想中国率先走出金融危机还是非常有希望的,我就抛砖引玉说这些,不一定正确,谢谢大家。

  主持人:谢谢荀会长高屋建瓴的发言,也从宏观的角度为我们树立了信心。同时,也为购物中心提出了许多非常好的建议。关于购物中心这一方面,郭主任常年以来对国内、国外购物中心市场都非常了解。下面我们也想听听郭主任的意见。

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利:谅解之后一定共赢 本土品牌前景看好

郭增利
郭增利

  郭增利:我一般出去演讲很少这样精心准备材料的,但是我确实准备了。我今天非常高兴作为发起人,我们能够在危机情况下搞这样一次活动。我们发现今天应邀来的这些品牌,相信绝大部分是在危机之下表现反倒觉得更加远见,更加形势看好。我们今天想让大家一起来讨论在金融危机下美国怎么样,澳大利亚怎么样,韩国怎么样,我们在金融危机下没有那么悲观,我把自己准备的稿子跟大家做一个交流。

  从全球金融危机的影响上看,我觉得对于购物中心的影响确实存在,但不是那么可怕的程度。从总体上看中国的购物中心正在经历好转的过程,并且有相当一部分购物中心已经度过了,一般是年初、年末租金、租期、合同调整的时候,这样非常艰难的时期已经度过去了。应该说从我的感觉来说,国内的购物中心最彷徨,最困惑的是去年年底的时候,确实不知道该怎么办。从目前来看,中国一些老牌的购物中心运营状态已经基本进入正常了。

  在金融危机之后,民众的消费信心出现了很大的增长。但是在这个问题的判断上,我觉得中国人是非常伟大的,因为中国人发现了信心问题对经济发展的重要影响。美国人到现在为止还没有意识到信心问题,所以刺激经济的政策并没有围绕如何提高民众的消费信心做起。所以,政策的有效性,包括出台政策的刺激效果都没有大家预期,中国人在抓住中国民众信心的环节上做了很多事。所以,我觉得在前景上看中国未来市场发展会非常稳健,非常看好。

  因为,我认为没有了市场和消费,没有了信心,就没有经济发展的基础。所以,现在看来中国的消费信心应该是阶段性的受挫。我也相信随着一系列政府宏观调控的政策,有利于提升信心政策的出台,中国的经济将会有很大的好转。这对于中国的零售业、零售商来说,甚至于对仍然徘徊和观望的国际零售商来说是潜在的利好消息。我们应该对未来充满信心,并且利用这样的时间差调整自己的发展结构和发展战略。

  我在看从购物中心和零售业自身来看。我们这次讨论主题当中有营销,营销活动的地位和作用有可能会通过这次金融危机得到彻底的加强。因为,我从1998年开始,就做中国购物行业的分析。其实中国很多的老牌购物中心对营销活动是非常不关注的。但是,我想比较以往这些,尤其是那种运营特别好的购物中心,他们对营销非常忽视,几乎没有做,或者很少做。所以,这一轮经济形势的变化和消费形势的变化对于中国购物中心未来导入有效的营销推广将可能是一次很大的推进。所以,我也想会有更多的购物中心对于营销活动给予很高的重视。

  今年9月份,中国购物中心产业经济中心将联合国际购物中心协会ICSC在北京举办中国购物中心国际论坛的第七届年会,在这个年会上我们专门安排了议题讨论金融危机之中,或者是在经济波动的情况下,消费市场波动情况下,购物中心和零售商如何开展起更加有效的营销推广活动,作为专门议题进行研究和推广。所以,我们更多的时候是把购物中心跟在座的各位品牌商是捆绑在一起考虑这个问题,沟通应对出现的经济危机。

  从租户角度来看,购物中心按照原有合同规定进行租户调整的难度确实加大了很多,尤其在去年下半年,按照合同规定有一部分表现不好的租户需要调整。但是,中国大部分优秀购物中心采取的办法是以静治动,先维护,后调整。也就是去年总体上,中国购物中心对租户的调整比例是比较低的,应该说在危机当中这种方法是比较有效的,为顺利度过危机是非常有作用和价值的,也值得国内更多的想在租户调整方面做更大举动的购物中心做出一些探索。

  因为,很多优秀的购物中心,我认为比较成熟的购物中心他们去年租户调整比例比较低。这是一个现象,同时我认为目前很多零售品牌可能都不是各位开发总监的问题。可能总部并没有一个明确的对未来市场不确定性的估计,所以公司没有制定出一个统一拓展开发步伐,有些还在观察阶段。同时一些零售品牌即使在拓展,也出现一些情况,就是千方百计降低自己的风险,把风险转嫁给开发商。

  但是,我个人的感觉,完全把这种风险转嫁给开发商也是有缺陷的,应该是需要调整和改进的方式。因为购物中心和租户之间永远都是双赢的关系,否则这种合作很难持久。下面我也会讨论一些认为可行的方法。还有一点大家也可以关注,我不拓展,停止扩张了,对于任何品牌来说,在本意上都不愿意去做。因为你不去做,竞争对手有行动,抓住危机调整的时候进行网点布局,并且抢占有时地位的时候,一定会对现在非常保守的品牌形成威胁。所以,我觉得未来对于过于保守的品牌商可能会失去更多的机会和阵地。我前提讲了是希望大家都充满信心,因为中国总体的经济形势在全球上来看还是比较平稳的。

  还有一种可能出现的情况,就是本土的品牌,就是纯粹的中国品牌,很有可能在这次危机当中得到重生的机会。因为,太多的国际品牌在中国采用的方法是非常保守的。所以,这些品牌有一些松懈,可能会给国内一些好的品牌以一种新的发展空间,使本土空间面临一次难得的发展机会。也使一直不被重视国内品牌的拓展在和购物中心交流的时候出现新的商机。

  咱们国内的购物中心在谈招商的时候,还是首先盯住国际品牌。甚至于我们给国际品牌提供很好的条件,但是当这些国内品牌来的时候,我们反正热情和积极性就会受到影响。但是,反过来在金融危机之下,我们发现其实国内的品牌,它的表现也是非常好的。我的印象当中,就是程总在做家居市场细分过程当中,就很好把一些原来没有进入购物中心的家居做了形象和地位上的调整。进入到购物中心之后表现非常好,所以我想这次危机对国内品牌的影响是非常大的。

  我再举一个例子,就是我们去年下半年,主任助理到常熟参加纺织工业的活动,这个活动以生产企业为主,这些生产企业也面临渠道的问题。他问我们,我们跟国内购物中心进行合作有很大的障碍,他们不愿意搭理我们,反过来这些品牌是不是没有市场?不是。特别是中国的三、四线城市的购物中心逐渐兴起的时候,可能这些区域,本土品牌占有的力度是非常高的,比例也是非常大的。我前一段时间去赤峰,在这个城市,第一没有统一的百货店,第二像江南布衣可能算当地的最好品牌,反过来说是不是赤峰的老百姓就是这种消费层次呢?其实不是,还有很多品牌我们没有充分发掘出来。如果未来购物中心更多去了解品牌的特征、定位,其实国内很多服装品牌还是很有机会和优势的。

  在招商条件上,总体上看,零售品牌的要求正在提高,包括商务条件更为严格,对购物中心培育周期的要求更短,都需要更加安全和宽松的经营环境和条件。我今天不好讲是哪个品牌,非常巧合的是,前天一阁电话,是唐山,昨天一个电话是临沂,都是跟国内的百货店合作。这家百货店在谈合作条件当中,已经发生了非常大的变化。过去可能不要求装修达到什么样的程度,现在提出来必须要达到什么样的装修水准才会考虑入驻。所以,对于国内的开发商来说,本身就有资金压力,如果再有这部分的资金投入,可能会使招商的压力更大。

  但是,我们反过来想任何品牌的拓展都需要安全性。这种条件应该说提高是客观存在的,也是可以理解的。但是,我觉得更好的方法应该是双方尽可能的达成谅解,共度目前艰难的时期。因为中国经济总体上是稳健,经过长时间高速发展之后,进行必要的调整是有利的,也会对新的成长起到调节和修正缺陷的作用。

  在具体策略上,我只是提建议,仁者见仁,智者见智。我们今天希望跟国内更多购物中心、品牌商达成谅解。所以有一个小小的建议,品牌商和零售商在租期上都尽可能双方互相着想。比如说在租期上,在租金水平上,能够制定一个租金的基准或者折扣的基点。然后再基于目前的特殊形式执行一定的优惠幅度。比如说定的租金标准可能是两百万,因为现在情况特殊,那我们执行七折,这样的话双方都有对未来良好发展预期的展望。到情况好转以后,再按照这个租赁合同的标准再去执行。这样能够让大家共生存,共发展,能够共同面对难题。

  我觉得国内的这种情况也会逐渐好转,因为过去一方面是购物中心招商难,其实零售商选址也很难。事实上,真的是在商务条件上,大家可能会有更多的分歧,不同的意见。可是其实大家的目标一定是一样的。只要我们的品牌商、零售商对于购物中心来讲是租户,与购物中心之间能够达成谅解,能够共同面对同样一个问题,我想这些问题就都能够迎刃而解。单纯牺牲某一方的利益,让零售品牌入驻之后就承担太多的风险,我可以不拓展,或者放松、放慢,那国内更多购物中心存量项目就更加难以消化,那这个存量项目就可能变成社会包袱。所以当我们共同用同样的心态去面对大家都在面对问题的时候,物业的招商问题解决了,零售商的选址和拓展问题也解决了。

  所以,我想从任何角度上看,我们零售商和购物中心之间应该永远是双赢的。即使在阶段性上出现不平衡,在总的大趋势上也会逐渐向趋于平衡的方向转变。大家一定会再一个屋檐下共同经营好,互相能够借助其他品牌的成熟效应帮助大家一起取得更好的经营收益。

  因为,对于在座的很多品牌来说,我是非常熟悉的,也非常敬佩,太多的品牌我认为是在这次金融危机当中表现非常出色的。我说的四线城市我叫县城,我觉得当地市民是有强烈需求的,但是我们的购物中心,我们的品牌确实没有满足他们的需求。大家能够本着共同的目标,至少是繁荣这个市场,满足大家的消费,然后通过这样的目标努力,让购物中心和零售商之间能够达到双赢,既很好的拓展了,同时能够让更多的购物中心维护好自己的品牌。购物中心是给在座品牌商是提供服务的,提供的服务不好,你们就可以用脚投票的方法撤走。如果我们服务得好,你可能多付一些租金我们还能够有收益,在我们预期范围之内还是可以接受的。所以双方就两个字“谅解”,谅解之后就一定能共赢。这是我不一定成熟的理解,也请大家给予指正,谢谢大家。

一、金融危机下的海外零售业与零售不动产

  主持人:谢谢郭主任,给业主和商家双方都提了很多非常好的建议。我们今天的论坛将分作三个议题。第一部分内容是想聊一下金融危机下海外零售业的发展。我们也知道这场危机源于美国,美国的零售业受挫非常严重。但我前两天看新闻的时候,刚好也是国际购物中心协会ICSC提供的这样一个数据,在2月份的时候,美国零售业的零售依然是呈现下降的趋势。尤其是奢侈品行业,销售额下降了将近两成的样子,然而对于平价的超市品牌而言,销售额反而是上升的趋势,沃尔玛2月份销售额增长了5.1%。刚好今天我们也邀请到了国际购物中心协会中国区的首席代表许有为先生,首先我想请您就目前美国零售业的情况为我们做个介绍。

许有为
许有为

  许有为:美国现在的销售量刚才您说沃尔玛有增长,开玩笑说的话可能有中国人帮着消费。在国外经历了很多次经济危机,每次经济危机的时候零售业的表现都是出现奇怪的现象。第一种现象是比较好理解的,大多数人不去买过去比较贵的东西。还有另外一个现象是比较难理解的,就是真正的质量不好的,价格低的那些破烂货也没有人买。这种现象为什么出现呢?就是人们在消费过程当中,他们更面向实际、质量、价值和能够使用长久的东西。原来能够消费高端品牌的人群现在把目标降低一些,由高端品牌降低到中档品牌,这些东西在质量上,在价值上更具有实际的意义。而低端的消费人群跟高端消费人群是不一样的,他们要往上移一些。过去我买十块钱的东西,这对于一般人来说是不在意的,用一段时间就可以扔掉,而他们现在要买的东西要往上提升一层,就是往中端靠一靠,他们的目光也是集中在那些质量比较好,能够持续时间长的商品消费上。

  我这里准备了一些资料。比如说沃尔玛,它的销售是增长的,而这种现象恰恰就解释了为什么沃尔玛的销售额是在增长,而其他的销售额是下降的。在西方国家现在目前购物中心里面的专卖店可能日子难过一些,而相反,大的百货店,大型的超市它们的日子要好过一些。国内也有一些现象也可以解释这样一些问题,比如说最近兴起的外贸大集。我们按一般人来理解,就是价格降下来了,出口的东西现在没有订单取消了。按照国人的理解,外贸出口的东西在质量上在某种程度上价值和质量要高于国内,听说现在外贸大集火得不得了。

  再比如说情人节的消费,我跟郭主任交流过,郭主任说情人节的消费量下降了70%。即使有30%的消费,而这些消费更趋向于实用。原来是买花、买巧克力,可能现在送一个比较实用的东西做礼物。这就是人们在经济危机过程当中的消费理念,就像刚才郭主任说的,在经济危机过程当中,全球的表现反而是影院的生意好,餐饮好。女生的化妆品,尤其口红卖得好。现在对于那些大型的连锁超市还是大卖场也好,他们要想在西方扩张有一定的困难,也是消费率直线下降。二是他们在扩张过程中资金来源不足,或者可以说资金链条断了。因为,在这种情况下,金融机构不愿意给予资金支援。这些大的品牌想扩张的话,必须是找到其他的方法。比如说自筹资金,或者是在国内开发商身上找便宜。比如说某些大品牌过去在国内开发商身上已经找到一些便宜了。可以逼着你送装修,逼着你拿场地之后,只是付销售提成的租金,卖多少付多少,不卖就不付,这对于他们来说风险是很低的。

  面对这些大品牌,现在是国内零售业发展的机遇。但是,对于那些大品牌来说,也是我们对他们招商一个很好的机遇。现在西方国家当中有经济增长点的很少了,而我们虽然今年预期放缓,但是我们毕竟还是在增长,这是世界少有的几个国家,所以这也是一个机会,将大品牌引进到国内来。我就讲这些,谢谢。

  主持人:谢谢许代表介绍了海外的情况,对于具体的购物中心物业而言,Lili和成总这边会更了解一些,也请二位为我们分享一下目前海外的购物中心市场的情况。

Lili Wong
Lili Wong

  Lili Wong:现在国际上面对的问题总结出来有六条。第一,美国这次金融危机是一百年来最坏的一次,是谁都没有想到的,突然发生了这样的事情。第二,就是零售商、业主、消费者是每个人都面对着危机,银行都没有了,大家不知道未来是什么样的,多长时间能够过去,是一个没有回答的一个问题。这会影响到消费者的消费信心,大家对未来到底是什么样不知道,这就是很可怕的。第三,现在社会老龄化,婴儿差那个年代的人现在都进入五、六十岁,再过十、二十年,美国、加拿大全世界都面临老龄化,就不会像年轻人那样冲动人群,这个人群未来将达到25—35%,他们本身的消费力就会下降。第四,本地的人消费注重家庭为主,比如说家庭的教育、健康为主,是满足基本的生存需求,像沃尔玛的销售额在增长,就是因为每天要喝牛奶,吃蔬菜,所以没有下降。第五,大街上开的零售商对于购物中心来说也是冲击。第六,由于中国工厂很多关门了,那么美国的货来得就贵了,就没有那些便宜货了,所以那些贵的商品消费者就不能买单。

  现在这种情况,未来三、五年能不能过去是谁都不知道的。因为美国是借钱消费,每个人还没钱就先花出去了,这种情况在中国不会发生,因为在中国借钱很难,所以我认为这个问题在中国要好多了。美国现在发生的问题要比全世界各个地方都要糟糕,因为这么多年的习惯都是超前消费,不该买的东西也去消费。银行现在也都倒闭了,借不到钱了,大品牌也没有办法扩张了,因为他们的钱都是从银行贷的,零售商没有钱扩张。我认为这种情况在中国是不存在的,所以我特别看好中国。

  我现在讲一下大家都非常关心的奢侈品下一步会怎么样。奢侈品牌特别看好,尤其是在金融危机以后,完全把注意力放在印度、中国、俄罗斯这样三个大家。有这样几个原因,虽然这些大品牌在中国、印度、俄罗斯他们的销售额和盈利还没有。但是,在西方国家以前都是用做广告,例如LV这些大品牌每年要很多的钱做广告。但是,他们认为到新的市场你做这样的广告没有人知道,还不如实实在在开一个店,看得见摸得着,所以他们在中国是这样的策略,开一个店是广告效应,并不马上要赚钱,并不在乎开的店是不是每天要产生销售额。但是总要比做广告以后大家都不知道LV是谁要强。所以大品牌准备在中国拓展,大家现在看到的有些地方即使没有人流但是这些品牌也开店,这没有关系,现在需要大家了解这个品牌。

  在香港每一个拐角都会有一个Chanel的店,在中国以后也会出现这种情况。他们的战略就是在这几年不是为了马上抢销售额,而是让中国13亿人都知道Chanel。LV也是这样的,让人们都知道这个品牌的知名度,这是他们这十年要做的事情。大品牌对中国都是特别有信心的,虽然知道现在中国人现在很穷,但是他们也知道13亿人里很小的一个比例也要比外国的富人多得多了,他们要想挖掘未来的市场,所以他们会在中国呆得住。

  大家都认为奢侈品牌的目标就是2%的富人,但是这些大品牌在中国不是这样的目标,他们想让中国的白领阶级都能够消费一个LV、夏奈尔的包。

  80年代末的时候,美国和加拿大以及世界经济也走过一次低谷,但是没有这么坏,那时候零售商就采取过这样一个办法。第一,他们宁可要现在的商铺而不要弄一个空铺。第二,少的钱总比没有钱强。第三,新的租户没有老的租户好,新租户还要经受市场的检验。他们从销售额当中抽成,经济好你就交多了,流水抽成是经济不好的时候最好一个办法。我觉得这一点是非常值得我们借鉴,等市场好了以后就按照原来的租约来执行。

成路
成路

  成路:这次危机以后,我也是刚去了洛杉矶呆了很长时间,原来没想去买东西,认为美国东西很贵,但是这是额外的收获,太棒了,到处都在打折。高级的东西要降价,现在做的营销手法也和以前不同了。营销手法不是一成不变的,经济危机了还采取以前买一送一,人家就不买第二个,现在商场里采用的方法就是直接这一个就降价30%或者70%。以前就是想让你多买,多消费,买一个化妆品再加一个,现在人们不需要了,所以营销的手段也在变。所以,对于我们来说特别实惠。

  有一些业态表现得非常好,一个是衣服和服装肯定比以前买得少了。人们即使买衣服会买一个比较结实一点的。不好的是影院,但现在借录像带的行业却比较好了,买一个CD全家反复看,还有美国的书店特别火。华尔街也好,洛杉矶也好,大部分有知识的人,IT行业的,金融行业的这些高级白领失业以后就来学习,有时间看书了。现在购物中心里面虽然人流旺,不买东西,但是大排挡火了,就是餐饮行业。生活最需要的东西现在火得很,美国有一个叫超市,它卖的东西跟沃尔玛不一样,都是美国的大品牌,全是好的品牌,它的东西全是大包装,火得不得了,它的销售额比低档的超市还要好。还有一种业态就是追求客单价,星巴克咖啡厅下一步的策略就是所有的咖啡都是1块钱,销售的状况非常好。有个国外的冰激凌品牌在国内的销售一直不好,主要就是因为贵,但冰激凌要是卖个5块、12块肯定火,归根究底还是广大消费者消费不起。我去了洛杉矶最富的地区,药店也在打折。其实市场特别大,就是你做不做,包括北京的服装市场也是,我们就发现都要去南方,去香港买衣服,在北京就买不着一、二百还很时髦的东西,要不然就是上千块钱,这都是不是一般白领能够销售得起的,要不就是低档质量不好的,然而中档的商品就是没有。

  市场上有很多的机遇,就是大家没有关注,我发现有很多的商机大家可以做。在国外很多大的品牌还是特别看好中国。包括最近有几个特别积极的信息,英国的中档百货进上海了。洛杉矶有一个高档百货已经在上海开业了,美国最大的百货也是准备进中国。这些大巨头还没有停止向中国扩充。就像Lili说的他们还是看好中国的市场,也在研究中国的市场。

  从整体来讲,因为美国扩充得太快了,过去有四万四千个购物中心,最近听说关了1500个,很多人吓了一跳。其实并不多,美国开得太快了,关的都是在穷人区,消费力很低,银行不贷款,房子都没有了,那个地方成了死城,所以购物中心也维持不下去了,所以1500个购物中心关掉的并不是主流的。但是也有已经建立很长历史的零售商在缩减,有的是彻底关门。但是,总体来看,零售商的策略并不是像大家想象的那样彻底不做了,是把不盈利的店都关掉,保持现在利润上升的空间。等到经济复苏以后他们还会扩张的,零售商很快会适应市场,不赚钱就收缩,赚钱就扩张。市场一旦明天好了以后,股票上升了,星巴克肯定又开始开店了,市场萎缩以后,他们都在缩减现在不赚钱的店。

  租金前一段时间特别不理性,现在大家都回顾到了理性,因为租金太高了,一旦市场出现问题以后,商家完全支撑不住。我们现在做招商的时候也发现,我们签进来的商家活不了怎么办?就是打折,购物中心给商家打折,比如说打五折,下个月好一点七折。刚才Lili讲的抽百分比的租金,这是最好的一个办法,我们的业主很难接受这个。

  总体来说,租金肯定是没有上涨而是下降的,奢侈品牌还在我们这样三个国家扩充。人人流中心的人群还是很旺,但是提篮率低了。以前是搞促销,现在是搞社区活动,这样来带动销售,商铺的组合基本没有变化,尽量保持现有的商铺。也没有像我们想象的那样,是不是购物中心重新定位了,要适应经济危机,也没有这样。

  Lili Wong:接下来的局势就是国际的二线品牌是进入中国的浪潮,比如使ZARA。我会把要进入中国二线品牌的名单发给大家,这些二线品牌都非常看好中国。

二、金融危机对中国零售业影响的“危”与“机”

  主持人:谢谢几位精彩的发言,给我们带来了最一手的资料。刚才正如成总所言,在金融危机下我们还是应该把危机分成两个词来看,当我们面对困境的时候同时也有机遇。

  我们第二部分的题目就是要探讨一下在目前金融危机下对中国零售业的挑战以及机遇。我们今天也邀请到很多零售商的代表,目前在这个比较严峻的市场上这些品牌中的许多其实表现是非常突出的。我们想知道的是,零售品牌在当前的形势下,大家对于自己接下来的扩张是什么样的计划,是会选择更谨慎还是在选址上会提出更高的要求?首先有请东方家园的汪总为我们介绍一下您这边的情况。

东方家园:金融危机下企业主动调整

汪传虎
汪传虎

  汪传虎:非常高兴参加这个活动。应该说这次金融危机在中国表现为对房地产的调控。而东方家园作为建材家居连锁企业,在这次危机当中受到的影响是最大的,是房地产直接的下游企业,这是跟其他零售商不同的地方。像刚才说的日用品超市、生活超市受的影响并不大。但是对于建材连锁超市来说这次影响非常大,我们去年进行资本重组,在管理、商业模式上进行了很多的创新。从我们的预计来说,应该说08、09年整个销售应该还有很大增长,但是实际上我们的增长非常艰难。这就确实可以看到这样的危机对于我们这个企业的影响。

  另外,我认为更大的影响是对行业的洗牌。对于管理好的企业来说有一个重新分配的过程,市场总量在增长缓慢的情况下,对于原来那些管理粗放的企业,对于服务和管理都比较弱势的企业来说影响会更大一些。我觉得也有有利的一面,对于零售业的扩张而言是有利的。首先,防止了低水平的重复建设。从商家来说,原来粗放式的,靠机会型的企业快速扩张。遇到目前这样的市场环境以后,他们首先拓展的步伐放慢了,不敢再盲目的进行扩张了。所以,市场上低水平的重复建设,就是开放量也会减少。

  另外,零售商之间的选址、拓展方面原来恶性竞争也会有所缓解。因为,在中国经济两位数增长的情况下,零售企业发展的速度在前段时间是非常快的。同一个地方,可能有七、八个主力店去谈,然后把价格谈得非常高。加上前几年房地产的成本增长过快,导致整个零售业选址的成本就会非常高。房地产的调控对房地产成本的回归也是一个非常好的事情。搞拓展的人都知道,一是竞争没有那么激烈了,第二就是成本没有原来那么高了,是不同程度的回归。而且,很多地方回归的幅度还是很大的。

  另外,我认为就是人才。前年这个时候,零售业发展过程当中最缺乏的就是人才。最近各个公司在进行人员调整和优化,这也是零售业重新调整自身人才结构一个非常好的机会。这是有利的一面。

  从企业的应对来说,东方家园有几个方面,第一是发展步伐更稳健了,原来我们希望快速的发展会有所调整,就是集中精力把现有的店铺资源整合好,把服务创新、业务创新、管理创新做好。另外,就是成本的控制,可能会更加注重成本的控制,这对于我们下一步的快速发展来说也是必须要做的,这是一个很好的机会。再就是对于长期不盈利的门店会有调整策略。以及服务和营销的创新,在这方面会花更多的心思来做。

  所以,我觉得这场危机利弊兼容,我觉得行业的竞争越来越激烈,是迟早要来的事情,金融危机加速了这个事情的来临。应该说早一些的提醒了这些盲目扩张或者是粗放式管理的企业,这对于整个社会来说,对大格局调整来说不是一件坏的事情。

  在这场危机过程当中,作为真正想做大规模发展的零售企业来讲,应该说是调整战略,理清思路,清醒意识非常好的一个机会。所以,我觉得东方家园正好在这个时候眼睛向内,把基础服务管理,把商品结构调整,我们原来做基础建材、五金多一些,现在在软装,在趣味性方面都会有所调整。我们是非常有信心的,做好准备为下一步的发展打好基础。

  主持人:谢谢汪总,汪总从行业角度对零售商提了非常中肯的意见。目前在这个背景下,中国房地产行业受挫会更严重一些,对于零售商来说其实也是选址的一个较好时机。在这种情况下,物业的价格以及租金成本都会回归到合理的水平上。所以,对于部分品牌来讲正好是一个扩张的良机。下面有请华糖洋华堂的张总来介绍一下华堂在金融危机下的应对措施。

华堂:多面迈进 谨守“谨慎、积极”扩张步伐

张学明
张学明

  张学明:首先,我在华堂商场是负责直接领导工作的,就是选址和招商的工作。在选址这块,华堂商场在北京已经经营了十一年,它的定位就是满足社区老百姓的需求。所以,在经济危机来临的时候,我们华堂商场感觉经济危机的影响不是那么大。因为我们一直是吸引具有中等购买力的人群。我对这次经济危机感觉比较深,以前经济危机什么概念都不知道,这次感觉比较深。从去年十月份突然感觉到老百姓有一点恐慌。

  华堂的整体销售是从去年稍微有一点影响,购买力有明显的下降。主要下降的情况,这可能跟国外的状况有所不同。服装和百货下降的幅度比较明显。因为我们的商场是大型综合超市,食品这块没有任何下降。尤其是1月份,可能有两节的因素,食品的销售增长非常快。我们提高了促销,还有物价水平的下降,老百姓日常生活的购买还是能够维持一定的销售水平。

  因为我做拓展工作不长,大概是一年多的时间。我们公司整体的思路就是谨慎、积极的去拓展。这十一年在北京的拓展工作当中,汪总跟我们华堂是比较熟悉的了,我们在十一年的过程当中在北京开了八家店。华堂所有开店经营的成本都是慢热性的。但是,我们三年以后我们绝对成为我们所在地区的NO.1,这是我们追求的目标。所以,我们现在的谨慎体现就是巩固已开业地区的位置,把基础夯实再发展。

  在积极扩展这块,我可以介绍一下华堂商场。我们不像JUSCO可以买地,可以拓展在郊区的大型购物中心,华堂商场是只做主业,我们只做零售业,不做房地产,这是我们一贯保持的风格,不做房地产,不买地。在日本经历了很多次经济危机情况下,华糖洋华堂也树立了地位。

  在我们的集团里面,在北京成立了四家公司,下一步四个公司要分别业态去拓展,华堂商场是大型综合商超,面向的是三公里商圈社区型的商业。下一步华堂商场这块的拓展方向是逐步提升社区商场的规模,下一步定位叫社区购物中心,而不是说城市购物中心的该连。我们的营业面积要控制在三万以上,五万以内。我们第一个店就是十里堡的新店,这是我们建立新业态的第一个店。第二个店,未来在南四环要还一个新的店,是马家堡店,营业面积将近五万平方米。从业态这块我们要逐步提升一些。

  还有一个7-11,它进入中国时间已经很长了,7-11是伊藤洋华堂的公司,我们有绝对的控股权。在南方、深圳我们都发了特许牌照,现在在北京开了将近七、八十家店,但是没有大力的宣传,这是我们新的便利店的业态。现在便利店业态也逐渐在天津发展。第三个业态我们叫食品型加强的超市,像王府井洋华堂。也是一种尝试的业态,在日本总公司下面也有这样的公司,专门是做食品加强性超市的,这可能跟家乐福的冠军超市概念不一样,我们以强调以生鲜为主。

  第四个公司,这是第一次跟大家介绍,我们要成立一个餐饮公司。第一家店在今年上半年会在北京CBD地区开。整个集团在积极拓展这块,根据经济危机的现状,我们不是一味的强调要扩大规模加速扩张,我们要随着经济环境的变化,满足各个顾客层次的需要,分业态的来拓展,这是我们公司的方向。

  在积极拓展这一块,因为华堂商场从日本开业的角度来说,对于政府的规划,我们未来五年,我们不是看眼前,我们都是基于对未来状况的分析才去开店。1998年我们开十里堡店的时候,北京商业公司都说这个公司有病,我们都是通过市场规划权威性的资料来分析,就是哪个区位会成为今后的热点,我们是依据这一点来选址的,我们下一步的发展还是北京四环以外,北京要建卫星城,2040年以前,卫星城的规划政府已经公布了,包括亦庄、顺义、石景山地区都是未来的卫星城。在这些卫星城,包括市政交通成熟前提情况下,我们提前抢占先机。

  在经济危机下,华堂还是谨慎积极的去拓展,这也是我们华堂的一贯作风。另外,在经济危机过程中,我们的条件是一贯的,没有经济危机我们的要求条件也很苛刻,这是我们一贯的作风。汪总对我们比较熟了,都知道我们选址的要求。我们的选址首先是考虑政府未来的建设规划,第二是市政交通,地铁沿线,这是我们必须考虑的因素。住宅区、交通的问题我们一定是要考虑的外部因素。对建筑物的因素我们一直要求很高,就是跨度,商业地产这块对设计这块是分离的,很多商业地产建楼的时候没有真正零售人的参与,是设计人员在做这个事情。所以,我们看了很多项目,感觉这个地方设计老是重复的花钱,一看这个楼位置都很好,但是要开商场的话以我们的角度要进行内部改造。像我们十里堡这块就是这样一个问题,没有让专业零售人去参与设计,所以整个楼盖得非常好,但是我们为什么一直没有搬家,就是因为它内部的结构不合要求。因为,我们要求的跨度是8×8,12×12,必须有这样的柱间距。现在的商业刚提出这一点,我们十年前就已经要求这一点。第二就是层高,我们在十年前就有这样的要求。我们总结了一些规律,不是因为经济危机我们来苛求开发商,就是要遵循商业开业的一些规律,所以我们对开发商的要求始终不变。而且,停车场的要求我们也是非常高的,在十年前我们开十里堡店的时候要求就是300个停车位,十年以前北京汽车保有量是很低的。现在我们提到500个停车位以上。

  另外,我还负责招商。招商这块像呷哺呷哺,还有王总我们都是老相识了。刚才也提到租金在下降,租金下降这块,我们也实行了一些奖励政策。包括首先标准的租金,标准租金都是提前谈好,扣率我们也实行。华堂商场经营的方式有三种,一种是纯自营,这占50%的比例,因为我们的超市全部是自营的,我们的家庭百货都是自营的。服装这块有一部分是店中店,而且华堂商场还有自有品牌,就是纯自营的服装。第三块是餐饮、服务设施这块这是招商,纯租金的,现在我们也采取扣利的形式。大家讲一个平衡点,我在华堂商场做拓展之前,我是做采购,在这个过程中我说大家都要妥协,双方都妥协才能够达到双赢。而且不赚钱的话这个生意永远长不了。

  在经济危机的情况下,我们也不是一成不变,我们也随着形势的变化在改变。现在有危有机,危的方面要看到好的地方,华堂商场从这次经济危机中,整体内部的机制改革也在做。我一人身兼数职,为什么?就是提高人员的危机感,运用这个危机感使一个人可以更快成长。我们开发部一共十个人,负责选址、商业设计、商业施工、招商。利用经济危机内部有机制的改革,我估计现在所有零售业内部都在进行改革。原来环境好的情况下,快速扩张,人员扩充得很大。但是,整个机构非常臃肿,做事环节很多情况下,在经济危机过程中应对不过来,现在我们把人员分配得更合理。

  作为一个新人,借着这个机会也是想多听听专家的意见。说的不对的地方请专家提出建议,谢谢。

  主持人:谢谢张总,张总刚才提到两个字,一个是谨慎,一个是积极。这可能也代表着大多数外资品牌在进入中国市场时候的态度。今天参会的代表还有两位是来自韩国的商业品牌,其中一位是GST.318上海先柯服饰有限公司总经理崔裕焕先生。尽管受全球金融危机的影响,中端服装品牌在中国的扩张速度却是非常快的,像ZARA、H&M这样的品牌在北京、上海等大中城市都在进行快速的扩张。也请崔总为我们介绍一下Gst318在扩张和选址方面会有什么样的举措。

GST.318:韩国本土调整 北京市场看好

崔裕焕
崔裕焕

  崔裕焕:对于GST.318来讲专门是女士休闲服装的品牌,是韩国的设计在中国生产销售。美国的金融危机对于韩国的企业有很大的影响。具体的组织调整是有裁员。我们韩国的总公司已经裁员了,还有一个新的方案。

  我们首先是提供消费者需求的产品,我们主要分两个阶段,一个是高价的产品还有就是低价的产品。公司现在的价格是使中低消费者能够接受的价格。这次金融危机高价人群是没有变动的,而低价消费的人群是有很大变化的。我们以后的目标是对于公司的产品,看看哪些消费者能够满足我们公司的产品,我们会按照这样的需求来选址。虽然西单商场不是那么高档的百货店,可是我们公司入驻以后有了很大的销售额。

  我们公司的目标是消费者的需求就是我们公司的需求,所以开了西单店以后才有了这么好的利润。我们以后的目标就是选择能够接受我们公司产品的地方,喜欢我们公司的产品,我们就会选择像西单这样的地方,就是消费者能够接受我们公司的产品定位。对于这次经济危机,我看到中国没有那么大的影响。因为,中国是美元多,也没有欠什么债,所以这次金融危机对中国没有特别大的影响。很多外国企业到中国来开企业,会使中国增加很多外币。所以中国公司的竞争力会增强。公司所采取的主要方案是组织调整,裁员,第二是提供消费者需求的产品,公司会选择在人群比较密集的地方开店,公司对于西单商场的目标是一个月一百万的销售额。

  主持人:谢谢崔总,金融危机对于韩国本土企业来讲影响可能更大一些。但是,大部分外资企业对于中国市场的前景还是很乐观的。今天在座还有另外一位韩国企业的代表,是CJCGV的李总。刚才成总提到在美国影院这个市场不是很好,但是在中国影院这个市场还是不错的。像最近几部贺岁档的票房还是比较高,想请李总结合中国的院线市场谈一下对您对目前这个形式下市场的一下展望。

韩国希杰CGV影院:院线带来客流量 市场尤为乐观

李保煜
李保煜

  李保煜:大家好,现在的金融危机影响到各行各业的发展,那么对于电影院的影响是怎样的呢?我想在这样的形势下,对于电影院的运营还有市场的开拓,我们还是有着比较乐观的态度。首先,现在的电影院不是那种80、90年代的一、两千人独立的大礼堂了,而是放在购物中心里面的多厅的电影院。对于一个顾客而言到购物中心来购物、健身、电玩以及到电影院来看电影,这成为全新的电影生活文化方式了,现在到电影院来看电影不是唯一的目的,我们可以把购物、休闲、餐饮、交际、约会、心情的释放、体验等等方面组合在一一起,成为一种电影的生活方式,使电影院成为这种新电影生活方式的一种空间。

  今天在座的各位有商家,有开发商,也有学者,我想,电影院对于购物中心的作用还是很多的。首先,一个购物中心有电影院的话会提升它的档次,有电影院还可以吸引人流,并且提高人流在Shopmall滞留的时间,一般人去超市是半个小时是一个小时,如果购物中心有电影院的话,本身电影的放映时间大概是1.5—2个小时的时间,再加上等待、餐饮、购物的时间,这样会使顾客在购物中心里面呆得时间更长。时间越长,也就意味着顾客在购物中心当中花钱的机会越多。因为,对于顾客消费来讲,只有一部分是有目的性的消费,而更多是随机性的消费,冲动性的消费。电影院行业有这样的作用是其他业态所不具备的,所以说开发商都愿意让购物中心里面有电影院的规划。

  电影的内容也是非常时尚的,大家到电影院里面看电影的时候,一方面是看情节,看内容,同时也愿意看主人公的服饰,这样就刺激了顾客对时尚产品的需求。当一个人看完电影的时候,心情非常舒畅,走路也慢了,从顶楼的电影院走到楼下继续二次消费的时候,消费的可能性也就更大了,电影院对于顾客心情的调节也是有作用的,像购物和超市都是比较快的节奏,而到电影院是比较慢节奏的。

  一个购物中心有了电影院的话,它的时尚周期是永远的。无论经济周期是在复苏还是在上升的阶段,或者是繁盛或者是现在箫条的阶段,我想对于八万平方米以上的商业项目来说,只要在一个成熟的中心商圈里,都会有电影院的规划。开发商和商家都已经意识到了这一点,所以对于电影院的开发我们还会有很强的信心。

  同样,在经济危机的时候,特别是按照历史的经验来讲,越是在经济危机的时候,人们的心情非常烦燥,希望有一种方式能够排解和释放,而到电影院看电影是最便利的方式。在电影院里看电影的时候,随着电影的内容、音乐还有朋友的相互交流,电影的内容会触动他有一种心灵的共鸣,还有窥视社会、认识自我,会有一种心情的调整作用在其中。

  最近有一些数字,2008年全国票房收入是43亿元,比2007年增长了30%。2008年全国新增加电影银幕数是570块,平均一天新增加1.56个银幕。北京作为电影院市场的一个主要阵地去年电影院票房是5.25亿元,比2007年增加了43%。按照最新的数字来看,北京现在有电影院70家,305块银幕,北京在今年上半年还会新开十家电影院。我们在接下来的时间里会在全国一、二线城市继续我们的步伐。对于品牌影院的选址要求,我们希望是四千平方米以上,层高是10.5米以上,柱距是8.4米,能够在一个比较繁华的地段,有地铁,交通比较便利,消费能力强的地点,这会是我们选址的目标。

  对于中国电影院的市场来说,首先我们有13亿人潜在的市场。同时,我们也越来越成为好来坞合作拍片的一个电影市场。还有像我们这样的影院,就是现代时尚多厅影院不断兴起,我想中国的电影院市场一定会有非常好的前景,我们拭目以待,谢谢。

  主持人:谢谢,正如李总所说,目前越来越多的开发商也意识到影院能够对于商业物业带来很大的人流量,并且在消费方面带来巨大的商机。有数据显示,北京的星级影院数量还是远远不够的,所以目前影院在扩张方面也表现得非常迅速。今天的院线代表中还有中影影院有限公司开发副总监刘总,接下来也想请您谈一下在金融危机的形势下,中资的院线企业关于扩张以及选址的条件有什么样的变化?

中影影院:院线市场全线飘红 发展空间巨大

刘喆
刘喆

  刘喆:首先感谢中国购物中心的郭主任以及焦点房地产网为我们提供这样一个平台,让我们在这里有机会跟各位专家共同探讨一下金融危机下影院的发展。

  影院能够为商家带来人气,还有整体物业的档次,还有就是它是一种时尚的生活方式。根据我们的调查,观影人群一般在13—35岁之间,他们的消费能力是不容忽视的,许多人都是提前消费,透支消费。中影集团也会同时我们所建的电影院里面举办一些明星见面会或者明星首映礼。我们会邀请明星到影院去,第一可以增加人流,第二明星的穿着、佩戴的这些饰品都会成为年轻人的追逐。

  最近几年影院的发展非常快,09年1月份全国有6.4亿的票房,我们可以想象一下今年的票房能够达到多少。去年城市院线票房数是43.4亿,如果按照这个数字看一下的话这是多么庞大的数字,还不包括后面一系列的东西。前两天我从电影局那里获得一个消息,现在电影系统里收到一个信息,就是1、2月份,全国只报上来600家电影院的票房。全国现在有1500家电影院,但是这600家票房已经达到9.5亿的票房。这是电影院在金融危机的背景下,我们是呈现快速发展的态势。还有就是人均对电影院的需求,刚才李总提到北京,我就从北京说一下,北京人均28万人才有一块银幕看电影,整个电影院的投资现在进入信心非常足的时期。

  像去年《赤壁》,以及《疯狂的赛车》,现在很多人找我要票,我去给他们买票,我三天没买着票,火爆到了这样的成都。我听到一个消息是说,文化产业已经被列入国家带动经济复苏的计划,就是要从文化产业入手。现在以年轻人居多,他们去吃饭,看场电影,两个人要消费下来需要200块钱,但是去商店购物好像一双鞋,一件衣服就要上千,这也是大多数年轻人消费不起的,但是影院这块的消费很多年轻人都可以达到。

  像去年说不看《赤壁》就跟不上时代了,包括去年年底的麻花系列,今年海淀剧院的麻花系列都采用《赤壁》的元素来编剧这些话剧。现在年轻人去电影院观影的观念已经比前几年有了很大提高,以前都是在家买碟回去看,现在都去电影院看。

  金融危机对商业的影响我从两点来说一下。第一,金融危机下购物中心的各种业态影响最小的,而且收益最大的现在三块,第一是影院,第二是超市,第三是餐饮,尤其是快餐。所以,开发商对于这三块是非常有信心的,而且现在有许多成熟的开发商,商业建好已经好几年了,他们主动找我们,能不能从技术上看一下可不可以加盖一个电影院。比如说我去一个商业购物可能需要一个小时,我们电影院一般建在顶层,为什么?这是跟开发商有一定的双赢,消费者上到顶层看完电影,往下走的时候每层转一圈,这样就加大了人均的消费水平。

  金融危机另外一个直接对开发商的影响,就是开发商的建设速度慢了。像我们现在正在谈的一些项目,本来说去年年底就能够开业,但是现在因为某些原因,拖到现在还没有开,估计会在7月份开业。在天津本周二也有一个项目开业,这个项目是天津市政府为国庆献礼的一个项目,所以这个项目今年9月份肯定是要开业的。同样在上海今年也会开业,深圳已经开业了一家,是在1月份开的。在金融危机情况下,大家存在一些观望的态势,会根本金融危机来重新洗牌。我们要靠着大家来生存,如果业主签不了大家,我们也不会进去。我们的信心就是我们和业主是共同来拉客流的。但是经营者是为了留人流,我们主要是为了把客流留住,影院是最能留住这些客流的。

  因为现在市场上有很多投资的公司,包括港资、韩资,还有海外资金背景的,金融危机来了以后对他们的冲击非常大,有些国家的货币都是百分之百的贬值,有的海外基金彻底就不见了,一些海外背景的投资商也面临调整,本来以前签十个项目,有一线、二线、三线,可能把二、三线舍弃了,全力保一线项目。中影的优势是从制片、发行到放映我们是一条龙的,我们是中字头,我们属于国家队。像去年的《梅兰芳》、《赤壁》都是我们集团拍的,我们也承担着做强做大中国电影市场的责任。影院的提速是我们愿意看到的,因为我们希望把电影市场这块蛋糕做大。电影市场如果不断扩大的话,包括中影,包括李总这块都会多分一些蛋糕,就不会像我们现在这样大家既存在合作又存在竞争的关系。

  前两天政协会上,冯小刚也提了票价太高这样一个建议,如果市场做大了之后票价自然会下来,归根到底就是说到影院的建设这块,建设这块就要靠在座的各位一起来推动整个文化产业的发展。我们希望让更多的人走进电影院,我名片上写的就是我们的宣传语,就是“与观众一起寻梦”,观众的梦就是我们的梦,也是我们文化人、电影人的梦。

  现在在投资这一块存在一些泡沫,但是都看到了影院行业,像许总提到的影院最近特别好,说情人节销售额在下降,但是我们影院是创历史最高点,单日达到5500万票房。现在我们的局长都特别高兴,信心特别强。温总理说过,金融危机下信心比黄金还重要,电影人现在的信心就非常足。

  最后,我认为电影院的投资,在金融危机下反而进入了春天,现在是特别好的时机。整个中国电影市场这块潜力特别大,在金融危机下,更能凸现中影的优势,因为我们有强大的制片,有良好的品牌,有雄厚的资金,还有完整的产业链。今年我们也加快了速度,目标也非常明确,就是在保证京津沪申广这几个城市的基础上,扩大二、三线城市的建设力度,真正做到中影集团国家队,把文化遍布到全国各个地方。现在我们的拓展速度一点也不会放慢,从金融危机的角度来看,这是我们现在重大的契机。也希望电影行业能够带动现在的金融,让金融业复苏起来,谢谢大家。

  主持人:谢谢刘总和李总,两位的信心都非常足,同时也希望其他行业能够像影院一样,很快恢复到繁荣的景象。刚才大家都提到在目前形势下,餐饮业是发展非常好的一个行业。今天在座有一位餐饮业的代表,是呷哺呷哺餐饮管理有限公司的许炜峰先生,也请您分享一下在餐饮这块,在当前形势下,你们是感觉到了机遇更大还是说也会感觉到危机所在,包括公司今后在发展、扩张方面是怎么考虑的。

呷哺呷哺:餐饮业危机中快速扩张 目标直指上市

许炜峰
许炜峰

  许炜峰:首先非常关注大家对我们的关注,我们今后的发展还是靠大家对我们的信任和看好。我在公司是负责拓展的,因为年纪比较小,今天来这里主要想听各位前辈和精英给我一些指导。我在这里以一个做拓展角度的人来讲讲,我们公司在现在经济形势之下,我们对于拓展这方面的要求和我们三年来的步骤。

  首先,行业内大家都知道,呷哺呷哺去年拿到了投资公司大概5000万美金的投资额。所以,我们在未来发展过程中,可能会有很大的增幅。在今年我们大概会在北京开50家门店,明年和后年都是这样的,因为投资公司给我们下的指标是在2012年的时候,如果没有意外的话,我们一定是要上市的,这是一个硬指标。今天在这里,我也希望以一个后备人的身份,希望在场所有购物中心的领导还有开发商以及其他可以合作的这些大型超市、购物中心的这些领导们能够多多帮忙,在以后我们多多合作。这样的话我们今年的发展脚步也会走得更顺利一些。

  就拓展来讲,很多人可能觉得呷哺呷哺拿到了很好的投资,而且呷哺十年,最好的一点我们对于银行来讲是没有借贷过一分钱,所以现金流非常好。现在这个机会可以说呷哺呷哺走过了少年期,来到青年期,正好是蓬勃发展、腾飞的时间,刚好又赶上了金融危机。这时候对于我们来讲反而是一个很好的机会,之前像很多外资很厉害的快餐业,他们对于刚刚成长起来的品牌来讲还有很大的竞争力。对于我们来讲,跟他们竞争起来,不管是从管理还是从品牌知名度上来说还是有一定的劣势。但是,正好大环境到了这里,这时候他们会放慢脚步,甚至有个别的餐饮可能要减少店面,至少在北京地区有一些品牌呈现出这样的趋势。

  所以,在这个时候我更希望看到的情况是,首先大家要对呷哺呷哺有信心,但是也不要有过高的期望,觉得你要加快拓展速度了,可能从租金支付能力或者其他方面给我们提过高的要求。因为,毕竟我们现在还是希望能够有一个比较公平的平台。这时候跨国企业的餐饮在减缓脚步的时候,能够给予我们更多的机会。

  前两天和成总在聊天的时候还想到一个问题,我觉得成总的话实在帮了我一个大忙,成总说现在这个时候我们这些购物中心,开发商应该更多把目光投到本土企业上。毕竟到最后国家的腾飞还是要靠本土企业做大做强,外来的和尚虽然会念经,但是念的不是中国这本经。所以这希望需要大家多多支持。

  在选址上来讲,因为要上市,跟以前有一点变化,就是我们更注重形象问题了。之前大多数情况下,都是跟购物中心,大型的MALL,还有大型的城市,我们是店中店的形式非常多,考虑到将来要上市的问题,所以我们今年拓展的重点会放在门店上。我们现在有很多的考核指标,相对来讲开店选址的要求要比之前严谨一些,但不是严苛。所以,这时候希望大家能够更多的理解,当然也是更多的支持。

  我想有了各位的支持,呷哺的明天肯定会更好。那么,到那个时候,我想我们的经济形势会好起来。

  荀培路:我插一句,有一次研讨会他们来问我,实际上了解饮食行业的历史,其中有一句话就是饮食行业是做乱世生意的。经济危机下多米诺这张牌倒下的话可能餐饮是最后一张牌。

  主持人刚才大家都提到,在当前情况下,对于我们本土品牌来说可能是比较好的扩张机会。今天在座的还有一位是本土品牌当中表现非常好的一个企业,就是北京纸老虎文化发展有限公司,我们也是邀请到了纸老虎的资深总监王总。王总上次做客焦点网论坛的时候,对于中国文化产业的市场是非常看好的,同时也对纸老虎也是非常有信心的。不知道现在您的信心是否还在呢?在大家都认为危机越来越重的情况下您是怎么看待这个市场前景的呢?

纸老虎:抱团取暖 望与院线完美对接

王泰
王泰

  王泰:谢谢搜狐网,谢谢中国购物中心产业咨询中心的郭主任给纸老虎一次汇报和交流的机会。

  刚才各位专家和前辈都说了现在的现状。金融危机,刚才在门口我跟荀会长有一个简短的交流。金融危机只是一个导火索。文化行业在08年,整个行业,包括全球的业态都是在一个寒冬年,这是一个普遍的现象。但是,09年来到以后是什么样的呢?我们在公司的内部研讨会上也在探讨一个新的出路和新的方案以及新的对策。从去年奥运会之后我们这个行业的下降额度是明显的。纸老虎的商业模式有不同于传统书店的地方,刚才两位院线的同行也是做文化行业的,我们是以“文化休闲”为主题的聚人气、聚客流的时尚书店。我们跟院线的对接非常完美,我们是它们的缓冲地带,也是他们流客一脉相承的补充。2009年是我们这个行业的挑战年,更是我们的机会年。纸老虎是以书为载体,以音乐、休闲、聚会、论坛、交友、美食为一体的复合型服务平台,我们不是一个单纯卖书的公司。所以,纸老虎显得在这个行业当中比较突出,赢得《中国图书商报》全国范围内评定的08年度“风云销售渠道商”称号的肯定。09年,我们还会推出系列动作,尤其是现在附加品牌价值对商家的贡献,我们现在在推一个更大的动作,就是跟电视媒体,包括北京电视台,海淀电视台,平面媒体和纸媒体,网络媒体,以及中央台的资源对接,这种价值的置换会为整个行业带来更多人流以及节省资源。刚才我们也跟华糖洋华堂在商量,从纸老虎创立开始就跟华堂有接触,但是现在还没有达成联姻。我问他们现在对书店怎么看?他说暂停这个项目的引进,他们也担心这方面的风险。纸老虎的品牌价值已经逐步被更多的商家认可,尤其是购物中心的认可。纸老虎现在是“三位一体”的运行模式(集专卖书店、精品书店、文化休闲广场为一体),一般“专卖店”我们跟超市走,“精品店”我们跟百货走,“文化休闲广场”我们跟购物中心走。09年我们的“精品书店”和”专卖店”的数量可能会多一些,同时“文化休闲广场”也不会放慢脚步。在北京的永旺购物中心,那个项目开业之初就有跟我们联系,日本人亲自到我们公司去拜会,也有多次的交流,我们表示观望的态度,日本人开店的思路是十年以后的概念。那个店开了以后我们也有多次关注,还是出乎我们意料的,还引进了院线,就是中影。现在它对租金方面的调整,可能对于纸老虎来说,会带来可能的合作机会。

  金融危机的到来,给更多地产品牌或者民族品牌带来了更多的利好。昨天我看到一家媒体的报道,台湾一个书店品牌要进入国内市场。国内的同行说,如果进入国内市场,三、五年之内会出现水土不服,会有很多因素的限制。对于纸老虎这样的民营品牌来说会带来更多的机会,我们是国内把文化元素集合得比较好的书店品牌。另外,目前国内比较有影响的书店品牌还有厦门的“光合作用书店”、南京的“大众书局”等,做得也可圈可点、值得学习。但是,它们跟我们文化休闲的感觉和品牌推动的感觉没有那么强。纸老虎在去年迎来9周年的时候,推出了“每月9日为会员日”的营销活动,即会员每月9日可以享受到“折上折”的优惠服务,客单价我们测算了一下平均是56块左右,那一天会拉动更多的消费。刚才澳邦成行的成路总经理介绍说目前美国的书店销售情况一枝独秀往上走,但是中国书店的销售整体局面是不理想的。面对现状,我想我们应该可以借助营销的方式有所作为,不能坐以待毙。金源燕莎最近推出一个商街活动比较成功,拉动了人气、推动了消费!我们也受到启发,有打算下一步有所动作。也想引入一个新的活动项目,我们春节有庙会的概念,那平时怎么做,我们可能会推出文化街市的方式,目的是聚集人气、拉动消费。我们会跟出版社联合来推,这样的方式会拉动客人回头、停留、消费。

  借此机会,我们也想通过各位专家呼吁,通过你们跟开发商交流。现在大的购物中心都在规划书店,他们所放的位置一般都不是我们希望的位置。比如说我们想跟院线作为邻居,而且选在餐饮层,这是纸老虎非常期待的布局。我们希望购物中心有中厅,希望是盒子,不希望是断线的、分散的楼宇组合,比如北京的“大钟寺购物中心”的布局就不够理想。院线不要一个人在上面,这样会比较孤独,像龙德这样的方式是非常棒的,能够互相借势,有缓冲地带,又能相互联动,这种方式是我们比较看好的,也是我们想跟院线交流的。

  金融危机来临以后,我们的消费有了一个现象的变化,20-30元占了消费的主流, 40元以上的消费原来占15%左右,现在降到5%的份额。我们有一个会员制的方式,会员制比较密集,回头率比较高,基本上75-80%都是我们的会员,会员制是有筛选的客流,这种价值对于购物中心,对于商业来说是非常有利的。尤其是杂志,以月刊为主流,所以每个月必须来,但是杂志又不是同一天来,所以每天都会来,这样就会带来更多的消费。上次我们请来韩国的Rain搞活动时,人气非常旺、效果非常棒。这种活动带来的不仅是利润和销售的提升,更是品牌、知名度的提升。

  所谓的文化搭台,经济唱戏,我们不是卖产品的公司,我们是做服务的公司,做附加值的公司,这个概念需要跟开发商渗透。引进一个书店,引进什么,想得到什么,如果仅仅是租金,那我们的竞争力有限。民营书店活的比较滋润的不多,更多是国家的资源和资金在投入。谢谢大家给予纸老虎更多的机会来成长!谢谢!

  刘喆:我们也不想在顶层自己孤独的呆着。这有很多的原因,现在地产商建完之后发现拉不来人流,就说弄一个电影院,那就在顶层挑高让我们上去,所以也希望荀会长和郭主任呼吁一下,商业地产把单层面积做大的话,我们也希望成为好邻居。

  王泰:现在层高的问题是很多购物中心意识不到的,还有停车位的问题,柱间距的问题。

  李保煜:我们影院在选址的时候,也考虑周边同一楼层其他业态是什么,我们也希望我们的邻居是电玩,是餐饮,还包括像纸老虎这样的书店,因为这几个业态跟电影院的受众人群都是相同的,并且能够形成完整的配套。我们也非常欢迎以后有合适项目的时候我们一起开发。

  王泰:我还想跟荀会长和郭主任说一点,如果有机会能够介入到项目前期的规划当中这一点很重要。很多购物中心建成之后很尴尬,布局不合理、规划不科学。像金源这种规划就比较棒,除了购物中心之外,还有大片的高档住宅和写字楼项目。现在我们龙德广场项目由于周边缺少写字楼,去年年底,我看到了报纸报道,昌平区政府正着手规划更多的写字楼进去,回龙观这块也要规划写字楼项目,让睡城活起来,如果大体量的购物中心没有写字楼客流作为支撑,光靠社区来拉动,这还是不靠谱的。

  郭增利:根据我们统计的报告70%以上都是综合体,这些综合体就是酒店、写字楼、商场在一块的,这应该是比较欣慰的,因为开发商也想通过各种人流形成互动。比如说东方新天地很多客人都是上面公寓、酒店上的客人。您不用担心,中国的购物中心越来越专业,越来越健康。

屈臣氏:危机动摇消费心理 企业需积极调整

  主持人:大家的讨论还是非常激烈的,通过交流一下看到了合作的火花。我们今天在座还有屈臣氏的代表,许总之前也提过,生活用品市场受到危机的影响还是比较小的,所以我们想听一下屈臣氏这边谈一下在当前形势下我们的一些应对措施以及今后的计划。

  屈臣氏代表:因为屈臣氏是和记黄埔上市公司的全资投资公司,所以公司对于我们的发言是有限制的。所以,目前我下面说的话只代表个人的观点,不代表公司希望大家谅解。

  我介绍一下屈臣氏的情况,屈臣氏最早认识是屈臣氏矿泉水,屈臣氏这个品牌最早也是饮料和药店0起家的。目前屈臣氏集团在中国大陆有饮料、水,还有屈臣氏个人护理品店,还有屈臣氏酒窖,还有电器,还有高端化妆品品牌,我们也是分层次的,目前我们所服务的屈臣氏这个品牌是个人护理品的概念。可能一些人不理解,可能把它当成小超市,它的主要产品以化妆品和保健食品为主,我们是欢乐美态健康这样一个理念。

  目前我们谈的主题是经济危机,我在想基于我们目前受众情况来看,目前我认为经济危机的影响更多是在心里层面居多。其次,随着“两会”的结束,大家都在谈怎么保障老百姓的需要,一个是医疗还有就是就业。这两项保障之后对于我们的影响还是不大的,其次大家谈到就业问题,这是我个人的观点,每年大批的大学生是不断的。我们的消费群体以女性居多,基本是在10来岁到40岁跨度左右的女性,所以我们的目标群非常明确。

  目前大家都在谈怎么提高自己的效益,因为我们这家公司是港资公司,香港在亚太地区是金融中心,对于经济的敏感性非常强。在去年集团就预见到经济要走下坡的趋势,从去年开始无论是管理,包括选址都更加严谨。因为香港公司一开始选址就非常严格,所以目前一些因素我们还没有面临到。无论是好年,还是坏年,这个时间点还是应该开源节流,所以我们目前也在这么做。

  其次,作为我们公司的业态,有一点像呷哺呷哺一样,我们的营运模式相对比一些其他品牌来说还是比较单一的,因为我们的受众比较单一。所以,整个环节受到影响的波及面就比较窄。营运模式什么是好的,可能更简单,更明了反而是好的,这是我的分享。

  提到我们目前的变化,主要从两个方面。刚才也提到单价和客单价的问题,我们在近期致力于提升客人的忠诚度,我们现在推出积分卡,我们也希望把老的客源留住。针对于市场大家购买力下降的问题,屈臣氏这个品牌所有的商品一部分是有我们自己OEM的产品,其他一部分都是联合利华和宝洁的品牌,我们很多单派都是独立包装,就是跟市场是存在差异化的。屈臣氏的产品价格不一定比大卖场便宜,但是样式或者是这种功能产品在大卖场是买不到的,是基于大卖场和奢侈品中间的一种产品。

  我们第一从管理上也在考量怎么去改正,修正。对于差异化经营我们还在考量。比如说我们也引进了国外的品牌来扩充我们的品牌性,这样把差异化拉大。其次,我们今年也做了一个尝试,就是把单品的价格也适当的有所下调,通过不断的促销方式来降低大家购买力下降的情况。

  现在是个机遇,因为在这个时间点,大家可以利用这个时间来考虑一下,到底这个品牌怎么以更好的方式来应付明年、后年。因为,对于选址来讲,选址点的资源是不可再造的,如果我在这儿开了,别人就很难开了,它是一种奇缺资源。现在这个时间点正是有实力的企业可以静下心来考虑怎么布点,怎么更有效的投资,我就说这些。

三、购物中心对话零售商:如何共克危机

  主持人:刚才商家们都和我们分享了零售品牌在当前形势下自己发展的现状以及未来的计划。当商业受到影响的时候同时也会波及到购物中心。有一些新兴的品牌在选址的时候会更加谨慎,或者原有的老品牌能够希望物业能够在租金或者免租期上可以享受到更多优惠。在金融危机情况下,购物中心这边又是采取了什么样的措施呢,以及我们怎样通过自身制定的计划来解决零售品牌对于市场的忧虑呢?我们今天也请到了两位购物中心的代表,中关村购物中心副总经理程蕾女士和金源新燕莎MALL副总经理徐静涛先生。首先有请程总为我们介绍一下在金融危机下,像中关村广场购物中心这样成长中的购物中心是如何来面对的。

程蕾熹
程蕾熹

  程蕾熹:很高兴今天能够在这里和大家交流。我们中关村购物广场应该说还是在成长过程中,到4月份我们开业三年了,这个项目总面积20万平方米,家乐福是亚洲旗舰店,还有运动主题为主的主题百货,还有200多家品牌商,在座很多都是我们的合作伙伴和朋友,以后还有更多的人来合作。我们大家共同面对的是消费市场,作为购物中心我们是这儿的业主也是经营者,我们是自己持有的项目。

  我们这个购物中心在面对金融危机在中国的影响,一个是我们本身这个项目面临着提升,另外我们集团在这个阶段也是希望和品牌商,和各个主力店共同来克服大家所面临的困难,所以我们没有减少投入。首先在项目硬件提升上,我们请了法国比较有名的商业设计公司来做整个项目未来3—5年的提升计划。今年我们要开始设计,包括部分实施,到年底要全部实施完毕,主要是从商业设施,整个项目的硬件包括软件环境来做,投资大概有一千万。

  第二项也是针对金融危机对零售市场和休闲消费市场的影响,我们在业态上也做了一定的调整,我们在今年要有包括餐饮和游戏,大概要有五千的新面积要开业,也是和影院配合得更好。另外,我们把原来服饰零售调整了一定比例,大概有四、五千平方米,我们增加了家庭消费,包括儿童、青少年他们的服饰、娱乐休闲以及培训的消费。刚才大家都讲到金融危机发生后对人们消费的影响,衣食住行是一个递进的关系。我们把这个场定义为生活场,这是法国设计公司给我们的启发,不是让你来花钱的地方,而是让你感觉是一个生活和休闲的广场,比如说金融危机了大家能够在这儿看电影,可以在这儿约会,在北京能够把生活变得更有趣味,更健康,更快乐,我们是打造这样的主题。

  因为,我是负责招商的,所以从招商的角度来说,我们从业态、品类上有适当的调整。同时,我们对国内成长比较快的服装、服饰品牌,他们有扩店的需要以及品牌提升的需要,在这一块也会有适当的满足。

  从营销来说,今年大家都很紧张的过日子,我们通过管理压缩了成本和费用。但是推广这一块没有减少,特别是针对今年春节后,应该说3月份以来整个市场相对低迷,尤其穿类反应很大。对这块我们从上周开始,我们投了500万大的营销计划,这个主题我们叫“疯惠”,实际上是让利给消费者,同时帮助商家促销。这一块我们也发挥了购物中心的优势,就是类别很全。所以,我们给消费者的是一个礼包。当他们在这儿消费的时候,礼包里有现金卡,可以在场内消费,盖有美事礼券,可能买了衣服我给他呷哺呷哺的券,这样一来,通过买这个可以在这儿有附加值,这对消费者是一个吸引。我们还有临时空着的位置,一些品牌可以通过打折来消化一下以前沉下来的货。

  另外,我们也正在筹划对品牌商户的服务。消费者是我们的客户,这些品牌商也是我们服务的对象,他们在场内,包括进场、装修这些事情尽量缩短时间,节约了时间也帮助他们节约了成本。另外,他们为他们的店员提供更好的服务,包括休息区这些我们正在筹划。作为发展商和经营者来说,我们和品牌商户大家在这个时候要一同克服困难度过这个危机。包括我们的工程调整和设计改造也是为了迎接下一个消费市场新的发展。

徐静涛
徐静涛

  徐静涛:刚才程总谈得非常好。针对金融危机对商业地产的影响,我觉得刚才大家已经回答了这个问题。就是地产对开业的和即将开业的影响是不同的,第二,对于开业的每个业态的影响是不同的,有的是获利的,像餐饮、电影院很火。

  对于没有开业的或者即将开业的购物中心要慎重。目前有几个变化,第一我们现在缺乏资金,第二,资金流动性在减少,品牌的流动性减少,包括现在人才的流动性也在减少,消费者的购买力也在减少。所以对于新开业的购物中心大家一定要慎重。那么,对于已开业的购物中心,结合我们金源燕莎来看,影响的程度是不一样的。相反更加说明我们这个业态,如果前期定位非常准确的话,步入成长期的时候,相反受影响是很小的。如果说整个商业地产准确定位,前期工作做得非常好的话,相反我们有很强的抗风险能力,我认为比一些百货店更有抗风险能力,这是我实践总结出来的一些经验。

  刚才谈到对于成熟购物中心的影响,我不认为我们已经成熟了,我想成熟至少有几个指标。第一,我认为要有很固定的,形成很完善的顾客群,就是从顾客群的角度来说,从商圈的角度来说,我辐射到3公里,我不做任何活动他们也会来这里。第二,消费者的认知度,对顾客的服务满意率应该达到80—90%以上。第三,供应商的盈利,由于已经合作品牌的盈利家数要达到90%以上。这样我认为才是一个比较成熟的购物中心,从消费者,从市场认知度,从供应商来确定这个商场是否成熟,而不一定以开了多少年来说它是否成熟。根据这些指标来看,我们基本上达到进入正规了,这是我对于成熟物业的定义。

  针对这种状况,面对经济危机的时候,反而对于我们来说是一个,刚才大家危机危机有危有机,机会是如何把危险转换成机会,这个机会不会主动送到你手上来的,所以我们要去做这个市场。根据成熟物业的标准或者我们目前的定位,我们更多从服务商户的角度来做。第二,我们从服务消费者的角度来做,我举一个简单的例子来说,大家可能都知道,现在媒体非常大的宣传我们的赶集。这块当时是我分管的,当时我们设想拉动内需,政府需要你做的文章。要和中央保持一致,偶然的机会,我们和北京市商务局谈的过程当中,就发现他们有很多外贸企业出不去,能不能借助内贸的平台来做一下。我们原来搞庙会,我们就把它做成一个平台。因为他们也有这种需求,作外贸的人不知道怎么做内贸,传统的内贸就是零售。双方达成一个平台以后大家就非常满意,我们都没有想象到,你们可以明天去看,除了星期一人少一点点以外,其他的日子人群都可怕。现在“两会”期间要安全,反而给了我们很大的压力,好在我们是跟商务局一起弄的。

  这能说消费者没有购买力吗?有啊。第一外贸产品质量比较好,第二中国人还比较迷信于出口的东西,第三还是打着燕莎的品牌,燕莎是高档品牌。第四,价格确实很便宜,一个很漂亮的玻璃器皿大概在外面卖是七、八百,在这里只有两、三百,还有很多床上用品,工艺品。这给了我们很多启示,没有绝对的市场不好,只有不好的做市场的人。你们有机会明天去看一下,或者星期一去,明天太不安全了,人都挤不进去。

  首先,我们要从满足市场的角度去想一些办法。刚才郭总已经谈了很多,从营销的角度从服务客户的角度多想一些办法,这样对我们成熟的物业是有好处的。

  我们还要认识到,已经开业的物业表面上看是很有危机的。但是,实际上你想一想,我们已经签约的这些商户流动性也少了,比如说在我们旁边马上要开一个店,现在开不了业了,它的流动性就少了,这样跟我的议价能力就弱了,这对我来说也是一个好处。所以,对于成熟的物业要辩证的去看,比如说呷哺呷哺现在开店很慎重了。

  另外,购物中心这块人才确实很缺乏,从我们公司来看目前的人才流动也在减少,这是从微观方面来说。我们的增幅在下降,但是如何转换危机就要靠我们的团队怎么把握市场,怎么把握品牌供应商,包括我们还有自持有物业,有的还是租赁物业。时间关系我就不展开说了,谢谢各位。

  主持人:谢谢徐总,您提到一个问题我觉得非常好,就是在当前情况下,不管是物业还是商业品牌,都应该想到怎么把危机转换成机遇。听了刚才这些品牌以及购物中心的两位老总的发言以后,不知道荀会长和郭主任这边还有没有其他的意见,尤其是对于将要开业的购物中心而言。因为我们今天这个论坛也将进行一个在线的直播,一些企业可能无法来到我们论坛的现场,但仍能够通过焦点商铺网看到我们论坛的全程,听取专家的建议与意见,不知道您对于待开业和新开业的购物中心,还有没有更多的建议?

  荀培路:不管是宏观、中观、微观的,刚刚开业或者即将开业的购物中心,我觉得首先我们要看看大势。我去上海做调查的时候,我们给了我一个数字,上海万米以上大的商业设施,1978年以前只有十家,改革开放以后,也就是说上海实际上赶上了30年的后十年,现在上海大型商业设施大概有4000余家。也就是说开一个点,包括布一个点的时候,十家在上海这个大都市肯定是不够的。改革开放以后发展到一千家,因为有了一千家经营不错出现了两千家,接着出现了三千家,到了四千家的时候是不是饱和了,我们商家一定要注意。我意思是这个市场上要看大势,当然具体还有很多事情。

  今天来了两位院线的代表,据我知道日本是三万人一块荧幕,美国是三千人一块荧幕,北京的差距就很大了。首先要看中国的经济形势,然后再看商业形势,再投资商业设施,这是我的一个建议。把大势把握住了以后基本上就不会出现问题,谢谢大家。

  郭增利:我今天个人感觉收获很大,我还是要先感谢各位能够在百忙之中来到这里。我个人参加的会议比较多了,包括零售商和开发商的对接。我今天参加完自己组织的一个很小型讨论之后,我个人收获很大。比如说像纸老虎跟两个院线也许就通过这个会议确实有可能达成比较好的合作。再有比如说像GST.318一直在关注中关村广场,可能大家将来会成为伙伴。通过大家的交流,更主要通过焦点网这个平台,能够让国内更多的购物中心知道,其实我们双方已经达成很好的沟通和协商的机制,大家都在共同面对很多难题,所以未来的合作前景是非常广阔的。

  因为,中国的购物中心是跟城市建设紧密结合在一起的。从1978年400多个城市,大概30年的时间增长了50%,达到了600多个城市。但是,事实上在中国未来的总城市数不会低于1500个,这就意味着中国还有很多新城市会崛起。再有,咱们的城市化率到去年只有百分之四十多。中国最终要达到百分之七、八十,那就意味着中国的城市化没有和未来预期接轨的时候城市就要发展,在城市发展过程当中,无论从便民、利民还是宜居还是经济发展来说都需要有购物中心,那有购物中心就一定需要咱们在座的品牌商家能够跟购物中心一道通力合作,满足老百姓的各种需求。

  我最近连续见到两个项目,心情有些沉重,希望通过这个平台把商家的呼声说一说,在一个城市,客观上说这个城市地块条件在这个城市当中的地理位置非常好,但是非常遗憾政府要求他必须在某个时间开工,在某个时间完工的情况下,开发商没有跟任何商家做交流。我们不敢想象中国购物中心发展到今天怎么还会出现这样的情况。所以,通过这个的平台,就是政府应该合理干预,专业、科学的引导。这对于开发商来说,对政府规划部门来说才能达到最后的双赢。事实这种情况在中国购物中心发展到今天的时候出现了,而且还是两个项目,这应该是引起更多城市值得关注的问题。

  第二,对于未开业和待开业的购物中心,这是目前中国购物中心面临最大的问题,就是履约。在这种情况下,双方要达成双向的默契,他为什么不愿意履约?除了自身的原因之外,也就意味着当它确定这个物业的时候你可能还存在一定缺陷,如果觉得你很安全的话不会有不履约的想法。这反过来就给购物中心提出来一个问题,希望我们能够很好把有吸引力的品牌、业态组合起来。不用单一的面向某一个品牌,一定要有一个非常系统的规划,能够通过品牌与品牌之间的互动,就像纸老虎跟院线今天的互动,又形成纸老虎比较好的空间感。如果那样的条件都具备了,对这个商圈和项目也看好,经济再波动总是要拓展的。

  虽然我们的速度发展很快,进步幅度也很大,但是还是存在很多的缺点和不足。但是,我们还是要着眼于未来,还要往乐观上估计。因为,毕竟中国的购物中心比起十年以前让各位在谈判的时候应该是轻松很多了,大家简单的交流就能够达成共识,这就是中国购物中心很明显的进步。我想无论是经济危机也好,还是经济好转了也罢,都希望商家能够在购物中心当中经营得非常顺顺利利,不同渠道选择当中把购物中心列为最佳渠道。当购物中心能够为这些品牌商搭建好这样服务平台的时候,相信最终收益最大的还是业主一方。这是无论从哪个方面,从财务和物业角度来说,还是给我们带来最大的收获。

  所以,我想只有零售商有正常、稳健的经营活动才能让我们的投资目标得到回报。所以,一定程度上来说我们还是依赖于品牌商给我们创造价值。但是,我们也一定会为品牌商做好更细致的服务。我们会结合当前的形势,通过各种各样的活动把顾客吸引进来。那么,能不能做成,进来顾客的生意那就要看在座品牌商的八仙过海各显深通了。但是我觉得中国购物中心在吸引顾客方面还是很厉害的,中关村广场有一个亿的客流。刚才徐总说的一句话,出于各方面的考虑,金源里面已经是人山人海,这意味着我们的消费潜力是有的,只要开发商跟品牌上能够同心协力,不但能够适应消费,甚至于可能做到引导消费,创造人们消费。

  这就是未来中国购物中心一直向好的根本原因,我再次向各位表示感谢。

  主持人:谢谢郭主任,我们一直希望在协会指导下,搜狐网、焦点商铺网能够搭建起开发商与零售商交流的平台,为了这个行业健康、有序的发展也尽我们作为媒体的一份力量。最后再次感谢各位领导、专家、商家以及我们购物中心老总做客焦点网的现场,也希望今后还有更多的机会,邀请大家与我们一起交流对行业的看法,分享自己的观点,我们今天的论坛到此结束,谢谢各位。