商业地产变身城市推动力 中关村商圈格局生变

2011/04/20 08:52 来源: 搜狐焦点商铺网 评论

  2011年商业地产阔步发展,成为城市空间的全新缔造者。

  纵观目前北京城市商业格局,核心商圈起着不容替代的作用。同时,伴随着新城建设以及城市骨架的不断扩容,北京的核心商圈也经历着扮演角色变更。王府井、燕莎、大前门,北京商业格局从以往的单一商圈逐渐向多元化演变,以中关村五道口商圈、北辰商圈、石景山商圈等为代表的新兴商业区域逐渐发挥威力。相关数据统计,北京市场从2009年至2011年三年间放量30余购物中心和商业综合体,商圈建设也呈现出从城市中心向边缘化扩张的趋势。

  伴随着楼市调控的不断升级,越来越多的地产企业逐渐向商业地产领域布局。毋庸置疑,商业综合体等商业地产将成为城市发展主要推动力。未来商业不动产与城市建设有着怎样相辅相生的辩证关系?北京核心商圈建设未来将迎来怎样的发展机遇?基于以上,搜狐焦点商业地产联手龙湖地产启动“中国商业不动产价值高峰论坛”活动,深入探讨商业地产新价值!  

  【主题】:再造商业新价值——中国商业不动产价值高峰论坛

  【时间】:2011年4月20日

  【议题】:1、商业地产变身城市发展推动力,核心商圈建设与城市发展辩证关系?

  2、北京商业格局演变与重点商圈建设发展状况分析?

  3、商业不动产投资价值分析与探讨?

  4、北京四环黄金商圈的分布,从北四环的城市化进程看商圈形成和升级

  5、中关村五道口商圈近年发展及未来发展新价值?

  6、高端地产的商业运营?停车费涨价将影响商业格局裂变?

  7、主流地产企业涉身商业地产开发将对未来市场产生怎样影响?  

  【嘉宾】:  

  中国商业联合会副会长  董利

  GVA衡信柏迪营销综合服务部董事  岳锋钢

  商家委员会会长、原易初莲花开发总监  田晓光

  一茶一坐开发总监  赵辉

  易联基金合伙人  刘海斌

  唐宁ONE营销经理  宁可

    ▲直播实录

    【搜狐商业地产】:大家下午好!我是搜狐焦点商业地产的何云云,很高兴主持今天的“中国商业不动产价值高峰论坛”。

    众所周知,目前中国已经步入一个高速发展的城市化进程阶段,今天最新公布的一个数据,我国每年保持在0.9%的城市化发展速度,成为全世界城市化发展速度最快的国家之一。与此同时,伴随着城市化进程的突飞猛进,商业地产迎来难得发展机遇。城市的发展和核心商圈的建设紧密相关,城市商业综合体等商业地产将成为城市发展主要推动力,成为城市空间的全新缔造者。

    纵观北京,我们可以看到伴随着新城建设以及城市骨架的不断扩容,北京的核心商圈也在经历着变更,有着从之前单一商圈逐渐演变为多元、发散式商圈的趋势。

    未来商业不动产与城市建设有着怎样相辅相生的辩证关系?以及未来北京核心商圈建设将迎来怎样的发展机遇?基于以上的背景,搜狐焦点商业地产联手龙湖地产启动了今天的“中国商业不动产价值高峰论坛”活动,深入探讨商业地产新价值!

   下面有请各位嘉宾深入讨论一下商业地产这个话题。今天应邀出席的都是行业内的资深人士。下面先介绍一下今天的到场嘉宾:中国城市商业网点建设管理联合会副会长 董利;GVA衡信柏迪营销综合服务部董事 岳锋钢;中国社区商业委员会秘书长、商家委员会主任,原易初莲花副总 田晓光; 一茶一座开发总监 赵辉;易联基金合伙人 刘海斌;唐宁one营销经理宁可。

    北京这几年来发生了日新月异的变化。之前在大家的印象当中,北京的商圈很少。以前说起购物想到的就是去西单、王府井、燕莎,但是现在已经不是这样的局面了。随着城市化的扩张,城市骨架的扩容,商圈发展呈现了多元化的趋势,我想这个问题可能在座专家的认识比我更为深刻。请董会长聊聊他的一些看法。


中国商业联合会副会长  董利 

    【董利】:我们的年龄正好看着北京的商业经历的一步步发展。我记得我小的时候,在北京玩,最愿意去的就是三个地方,一个是王府井,一个是西单,一个是大栅栏,后来随着城市的发展,王府井、西单和大栅栏,在业态上讲,在发展的过程当中,走向了商业的不同方向。比如王府井,它是北京最早的核心商圈,同时也是全国的核心商圈,所有来北京的人都要去王府井买东西。尤其在计划经济时期,商品短缺的时候,大家能在王府井买到其他地方买不到的商品,王府井也更像是那时候经济文化的中心。随着时间的推移,王府井慢慢变成了以旅游人群观光为主的一条步行街,发展的过程应该说也是经过了很大的调整。王府井经过四次到五次改造,原来一些比较小的店面慢慢退出了这个市场,经历了以东安市场、王府井百货大楼两大龙头商家带动王府井发展,到以东方广场、银泰为代表的商家的逐步进入,应该说经历了很长时间。西单的发展是慢慢地变成北京的核心商圈,大家愿意去西单购物。大栅栏经历了“重来”的过程,在之前大栅栏变成了外地商贩在这儿集中销售一些针对外地游客的旅游产品,更多的算是中低挡的,以服装、旅游产品为主的商业街,重新改造之后形象焕然一新,业态也发生了很大的变化。

    现在王府井和大栅栏这两个商圈以旅游为主,西单还保持着它商业的繁荣,北京时尚人群都是喜欢去的,同时它也保持了原来老北京商业的味道。后来北京的商业发展,往东西南北四个方向发展,往东后来就是赛特,往西就是公主坟商圈,东北角就是燕莎。燕莎应该说很难定位成一个商圈,更主要的是一个借助于当年周边的外籍高消费人群所发展起来的区域。中关村这附近有一个双安和长安,把中关村形成了一个商圈。我想北京这么多年发展,原来有三个老的商圈。东边的商圈应该说发展以线为主,赛特,国贸,现在再往东发展,现代城、新世界、新光天地等等,这个商圈应该说非常成熟了。北京大概发展了有30年的时间,但相对来说南边的发展应该说还是要慢一点,三个核心商圈本身自身人群发生了一些变化,业态发生了一些变化,核心商圈还是能够保留下来的,还能够以他们的三个商圈为主,带动周边整个商业的发展。

    北边好像发展的不多,这个区慢慢变成以电子产品为主的市场,以此为主的核心商圈。北京有十几个,通过三十年的发展,也见证了30年商业的发展,过去那些商圈,商业街,那些业态以购物为主,新的商圈不仅仅是购物,休闲、娱乐、餐饮,更多的是体验式的消费。所以,我觉得商业应该说是北京现在发展的趋势和主流,还是比较快的,尤其从房地产,北京商业地产在08年是分水点,北京的发展跟上海、深圳等商业城市相比差距还是比较大的,之后出现了大悦城、奥特莱斯等等,这些业态使北京的商业在全国慢慢走到前面了,包括像休闲娱乐,东北角的湖边有一个蓝色港湾。这几年北京商圈发展了,项目也得到了发展。

    北京的商业大概有这么几个演变的过程。

    【搜狐商业地产】:刚才董会长谈到了老商圈、新商圈和新兴的商圈,田总您对于北京的商业格局怎么看?


商家委员会会长、原易初莲花开发总监  田晓光 

    【田晓光】:我们基本上跟赵总都是在商业这个领域,因为我们对商圈,跟他们的结合是更加密切的,主要是餐饮、百货,零售,其实刚才董会长也讲了,北京这几十年的发展,从现在来看,传统的这些商圈,包括像王府井,前门、西单,是不太适合大型的超市、购物中心生存的,就是一些大型的购物中心,包括像外贸、大型的像农贸,他们还是像一个新兴发展的区域,有可能距离并不是在市中心,但是它符合新区的扩招,当区域人们对消费的一个需求。从整个商业来讲,中国改革开放30年,老百姓的购物已经由最初的基本的生活满足需求,在最早的商场,像蓝岛、赛特等地购物,慢慢发展到金元贸,一站式购物的齐全,发展到购物中心,沃尔玛、家乐福大型超市的进驻。以前最早是小卖部、商店,隔着柜台,一手交钱一手交货,开放到推车随意拿去采购。随着人们生活水平的提高,人们视野的开拓,现在的购物中心和超市,已经又不太能够满足客户的需求。

    最近我也发现一些新型的模式,例如奥特莱斯,包括像某些奥特莱斯,在城北有些区域开了一些奥特莱斯,开始的营业状况并不是很好,有前瞻性,开业当初并没有地铁,现在地铁已经修好了,一家老小在那里,可能未必去买东西,但是在那氛围很宽松,中间有一些休闲、娱乐,后期他可能还会在考虑,比如增加一些影院,增加一些其他的场所。我想将来的购物肯定是一个趋势,由最初的满足最基本的生活需要,到一个全方位的,可能半天的时间,一天的时间,我要考虑到一个地方,它能容纳我的家庭,比如我的家人,去买一些衣服,我的小孩去上节钢琴课,自己去做一些健身,中午在一起吃饭,下午看个电影。它不仅仅是一个人单纯的购物,而是半天或者一天休闲的全家庭型生活,北京的商业慢慢是这样一个转换的过程。

    【搜狐商业地产】:田总是从细微的变化中谈的商圈。谈到核心商圈的建设,商家的敏锐度,我觉得应该比专家要强。作为一个商家,现在再来发生选址变化的时候,选择范围是否扩大了很多倍,赵总?


一茶一坐开发总监  赵辉 

    【赵辉】:谈到商业地产这么多年的一个变化,随着现在整个商业地产的更新和变化,作为品牌商家,它也有一个选择性,它有他的优先选择和次级选择,作为餐饮也好,其他的一些连锁机构也好,主要还是根据公司本身的一个定位去考虑他的规划。一个餐饮品牌,它的店面的大小,店里的配置,人员的配置,都要考虑它的产品主要是针对哪一个产品。一茶一坐针对的是所有人群,更喜欢向商务人群,更喜欢一些老年人,更喜欢一些青春异族,还有轻松的环境,上网、吃饭、聊天,根据本身这个品牌的定位和单店的现在性,单店的配备去选择他所需要适合的商品。

    其他品牌我想可能也是根据他们所需要的人群来去决定他们选择什么样的商业。但是现在所有的商业,可能都是在市场当中做的都很大,很全,举个例子,提到的奥特赖斯,奥特赖斯在北京已经很多年了,主要的人群还是来源于外地,本地的人群可能就进去考虑哪家商场离的更近,现在大家开车并不是一件很舒服的事情,大家会选择就近附近的一些商业的一些新的商业类型,能不能符合我,在这儿一站式的小范围的非常悠闲的购物、娱乐、休闲、吃饭,有没有这样一个范围的业态。实际上现在有很多的社区商业逐步在起来,前年可能在南三环的马家铺有一个商业集团,完全是社区环境,虽然本身项目有两座写字楼,所辐射的面只有整个这一面的社区,大家觉得我不用开车了,离西单和宣武门都很近,在家门口就可以实现自己所需要的。

    从商家的角度,个人而言来说,品牌只是代表我公司的一个形象,并不代表所有品牌可能要去的这个商业,每一个品牌都有它不同的选择性,快餐有快餐的选择性,几个商圈人流对他的支撑,休闲餐,更喜欢去一些商务人群比较多的地方,正餐是结合整个地区的方向。每个业态,或者说每个连锁,是根据主要是自己公司的一个特点来进行一个市场商圈的规划,这种商圈规划主要考虑整个商圈的供应性,有住宅、机关、旅游,任何一个商圈只要具备了这几年,是不是启动的某一项是不是很大,其中的两项是不是符合这地区的一个人群的收入。

    有的人定位,这个社区比较老,生活水平不高,弊端好,房子值钱,但并不代表他有钱,把这个店开展起来,这个人群对这个店是支撑的。反之没有钱,所处在一个很好的环境,这个环境大家都是一种高消费,要求消费的理念非常的时尚,他挣的钱虽然少,可以随着这个环境,我也一样去消费,这就是需要很多时尚品牌,也包括我们这种休闲点餐的,这样一些业态。比方说东方广场,每个写字楼里面不可能挣一万块,有赚两千,五千的,我们的价值是55到60块之间,现在还在搞活动,也就是说一样消费,是随着变化来取决于你的消费观念。现在的商业地产所打造的就是一种时尚、亮丽,每个餐厅的配备是根据商圈的实际的人口的消费力和它的一个感受度来去定位,有些商业是适合好的品牌来,有的商业不适合品牌来,是有分开的。

    【搜狐商业地产】:您提到的餐饮客户,我会在吃饭的时间点,周边有一些商业,有不同的定位,我会根据我自己的喜好和收入水平来选择一个餐饮品牌。如果说作为一个商家,我在北京的各个核心商圈里面,我也会有自己的选择,刚刚你举到了一个例子,当我们开车去西单购物,这是我以往的所有的购物的,买东西去西单,这是我原来的定式思维,当我发现在我购物去西单的路途当中,已经有新的商业,或者新的商圈形成了,或者这个商圈就在我家门口的时候,我可能不去西单了,我就在周边消费,社区商业这块,社区商业购物中心这样一个理念。

    当新商圈可能在一个逐渐形成的过程当中,可能我们今天看到北京有这么多的上换了。

    【赵辉】:北京有一个蓝色港湾,三年前这个项目在北方其实是不太适应的,是一个敞开式的广场,但是这个项目现在目前市场最活跃的几大品牌都代理,一个商业三年前可能不太好,周围的环境怎样?我相信大家可能都去过,随着好邻街过来,北京有几十使馆区,对面有一个河,河对面就是高档住宅区,那个地方不缺高端人群,缺的是人流,人流上来了,消费力降低了,只有晚上的正餐,那条街,背面的那条街,大家想去就餐的时候大家去消费,很贵,里面还是有不足的地方。你想去买一个好点的品牌的衣服,你肯定要有选择性,你家门口有规定支持你,你家没有,你想吃一茶一坐,只有金融街有一家店。我说的意思还是有一个针对性的目标,再选择它的距离。

    【搜狐商业地产】:我谈了一个过程,蓝色港湾是一个例子,它现在还不是一个商圈。

    【赵辉】:它是一个商圈,应该叫做燕莎商圈,它是属于燕莎往东的一个延长线,索拉纳本身的项目就可以定位为一个比较有特点的项目,实际上是四层还是三层,下去以后是地下,环境非常好。尤其到了晚上,里面所有的灯和喷泉也是一种非常休闲的感觉,北方实际上天气的因素,在很多季节实现不了,只有在夏季,春季接近夏季的时候,夏季接近秋季的时候,剩下的季节实现不了,这个项目定位,你说他是一个什么样的项目?你不能说他没有特点,如果换到了南方,有可能这个项目是非常好的,毕竟是在北方,大家去那里可能看看电影,上面加个盖子,这个就变成室内商场了,就没有特点了,不能说它能促使人们对它的概念了。

    【搜狐商业地产】:大家都是业内人士,谈的都很专业。我觉得刘总更多意义上是投资赚钱的人,我今天特别想听听您是怎样花钱的,对北京的商业您是怎样的一个看法?


易联基金合伙人  刘海斌 

    【刘海斌】:关于商圈的发展,我们从国际角度来讲,我们理解看商务圈,其实有一个从物理结构去看,地域,这个业态,这是两个层级,物理结构上讲,整个贯穿的中苏就是城市化,城市化要扩张,扩张之后实际上就是郊区化,整个城市包括它的定位,北京的发展,它的定位大家会去讨论,有CBD,有亚奥,有金融街,包括像刚刚讲的燕莎,这些背后是什么?体现的是这个地方的经济活跃度和它所聚集的这样的,我们可以叫做经济业态。整个城市化扩张  之后,包括像奥特赖斯,大家开着车去郊区,到奥特赖斯干嘛?大家还是要买时尚的东西,希望便宜点,到那,因为开车,比较远,要有配套的吃、玩,顺便看看电影的消费,这是一个配套。我们从这个角度来讲,我们还是看经济业态所延伸的商圈,有消费产生这种经营,才有它的投资价值。

    包括我们现在去谈今天的主题,包括清华,一谈清华,首先它是学区,中关村的概念,我们就会关注什么样的业态,什么样的商业的业态去适应它这样一个氛围,概率很大,商场也不见得有人去管,可能还是会去东方广场,去燕莎,这就是聚集的最时尚的,海外的,海派的,最时尚的这样一个消费业态,商圈背后实际上看什么?是看它的经济业态的一种聚集。这个地方五道口自然而然形成的是很多学生所感兴趣的业态,自然而然就会带来。安踏就很有机会,安踏未必在燕莎有机会,要看商圈背后这样的经济业态和它所延伸的人群。包括我们有大的外形公司,还有一些秘书他们也需要。类似于像一茶一坐是一种配套,还是以这个为主。回到北京的传统,去西单王府井,这是老北京的品牌,是不是买传统老北京的地方?如果我是外地人的考虑,到这个地方,前门,一个老北京的东西,时尚的东西必然会想到燕莎、西单,买电子产品就会去中关村,北京的城市发展中心,它的业态的一种集中,背后反映它的配套商圈是什么样的吸引?包括像微观的业态,这就是不同的商业化。

    我只是引发一下。

    【搜狐商业地产】:我觉得也不是没有可能,因为我们可能提到清华商圈,大家觉得它是海淀的学府气息,IT科技的一些气氛特别浓,也不是没有可能,有一天就是北边北邻的燕郊商圈。


GVA衡信柏迪营销综合服务部董事  岳锋钢

    【岳峰钢】:我觉得这是完全有可能的,有一些条件,宏观的把商业做为探讨,最早的时候,商业以诚信吸引客户,一茶一坐也创造它的品牌,将来也许会成为百年老店,比较早的时候传承下来的商品模式,从新中国建设以后,有社会主义经营模式的这种方式是供给制,现在是垫付制的,需求不能获得完全的满足,是完全以供给制来分布哪个区域供给你什么,分给你什么,最早的大是大,王府井,隆福寺,传统的商业上去,演变到改革开放之后,现在以需求为主导,商圈成为一个主导的方向。

    当然,到今天,我们探讨到现在,又有一个演变,就是引导需求的这种商业开始演变,需求为演变实际上从生活的水平开始演变。我们刚才看到,听到有很多专家们说到,比如说它的演变有些商圈出来改变了,或者它的吸引力下降了,也有一些新的商圈出现了,比如说方庄,方庄是根据比较新的理念,那个时代有钱的人进入了这个区域,对整个方庄的消费产生了影响。现在一些新区域出现了,城市化进程加快了,比如说清华门口,现在它的一些消费层次,我们可以从它的房价感觉到,这么大的一个群体,平均七万一平米的售价,消费还是比较强的,这里面有一些区域存在,还有在整个学府区它的一个特点。

    消费群体还有一些模式,刚才大家都谈到了奥特赖斯,现在已经吸引了很多这方面的话题去探讨,奥特赖斯的形式,完全不是根据需求来的,而是引导需求来的,把你的一些消费理念,从普通的消费,转变成一种轻松休闲的一种消费。加上休闲消费对来讲,可能有一些不同的,我消费的品牌是高端的,价格是中低端的,一个价格猛攻满足它的需求,这也是奥特赖斯创造出来的消费模式。这种模式它有它的脾气,一定要让你开车,一茶一坐,华北区开发总监能够解释一些,其实他自己的产品一定不能跟自己的产品作为一个支撑。相对来讲城市中心有一个正牌的产品,在正季节这儿推行的时候,有一个品牌打折的产品,我相信这也是奥特赖斯产生的一个特点的地方。对于说我们现在这个商圈里面的形成,跟城市化的进程,它的一些变化,有很多是地理位置,最重要的是有一些需求推动了整个的商圈的形成。

    现在比如说我们八栋楼,九栋楼,还有一个B,十栋楼,这么大的一个需求量,我相信会对这个区域的经营者和它的一些品牌有一定的吸引力。在这些吸引力里面,我相信它会将来的租金,也会有一定的领导作用,租金有一定的提升的情况下,投资者也会感兴趣,稳定的发展比如在学府区,它的一些需求还是相当相当大,对一些品牌,经营者的吸引力还是很大,对租金的保证也是有一定的支撑。对整个区域来说,我相信它的价值提升,吸引力还是比较大的。  

    【搜狐商业地产】:城市化的带动,让这个城市有了一些更大的发展,有了一个发展的机会,如果返过来的时候,我们看的时候,其实你城市的发展,给我们最为直观的感觉,以商业为代表的城市综合题,它的贡献在某个区域,比如望京,两个项目,三个综合题,这个区域的性质,立马被牢牢的定住。到底是城市成就了这种商圈?还是商圈在左右着我们城市的发展?

    【岳峰钢】:刚才我们探讨的有两个方向,一个是大的趋势,这是一个商业规律,也就是需求决定于他的一个供给,这个供给无论在地理位置,交通条件要满足它的条件,这是要有一个集中的需求,能够产生的情况下,毕竟会有一个集中商业的出现,原因是因为,比如说我们在投资的时候,觉得这是一个稳定的发展区域,有发展的前景,这些方面我相信它有几个因素令到他能够成为一个综合题。这还会延续不断,有可能我们现在看到的某一个区域是原来集中的,我打了一个很久远的70年代,80年代刚刚开始的区域,比如方庄,当时还是比较旺盛的,这种区域是因为当时的一些新的居住概念,生活理念令到一些居住者去,跟下来可能有很多的改变,奥运产生的时候,押韵产生的时候,有了亚运村。这个亚欧又产生了需求。现在是遍地开花了,整个新的城市规划,很多很多是全中国来,甚至是国际上来的一些居住者和模式,影响我们整个这么多的消费者。在这些区域里面,我们现在这个区域实际上能得到这个区域的追捧,包括购买者、投资者,毕竟是在这个区域当中发展,这对消费者有一个前景非常好的认同和预测。

    这些方面会产生一定的需求。这个需求里面在做商业投资的时候,我相信它有几个因素,四个因素必须要考虑。

    1.我要干什么?打造一个商业是为了满足整个区域的需求?政府的业绩?还是为了我长久经营的收益的一个投资?这个会有一个定位。当然有一个局限性,地理位置、交通条件和长期的规划,影响它的定位的一个走向。

    2.需求。这个区域里面的需求,造就了它在这里面的定位,会有一个针对性,这个针对性也就是我们后面说的,需求是谁?针对哪部分的需求,不可能包罗万象,谁都是我的客户,我相信一定要有一个直接的定位商业定位的需求打造的理念,这个理念我针对的有可能,可能是LV这一类的客户消费群体,奢侈品,可能针对交通、年龄来讲,并不是最重要的环节,针对的是这群人他的一些,在消费感受上和环境上的一些重视。最针对的可能不是一个交通状况,是环境。这里面当然环境里面必须要有一个配套的比较便利的因素,这些是其中一个因素。

    针对这个定位出来以后,最后还有一个比较现实的,就是城市的发展。这个城市发展会决定他在这个区域里面的商业综合题也好,其他也好,持久性很高,这里面经营因素里面会涉及到他的动态的一些改变,包括我们现在所说的,有很多讲诚信的,他们能成为百年老店,一定是跟随着时代的变化,他才不断地调整。这样才能成为不光是诚信,还能成为一个百年老店,我们现在承接下来有很多是政府在扶植的一些,刚才谈到老北京的一些特色,百年老店,这些老店我相信在脱离了政府支持的情况下,一定要跟随市场的需求,这个现在也可以作为我们现在市场上一个引导性的需求,也就是说我针对怀旧的一部分,针对北京吸引力的一部分的游客,都可以用直接的吸引力,针对他做一些。现在时代的一些变化,有一些科技也好,资讯也好,发达,这些发达的科技能够令到我们现在新生的一些消费群体,比如年轻人,时尚的一些要求,与传统的差异化需求,与国际接轨的需求和生活方式,令到我们一些新的商业模式。我相信这个是对区域里面一个推动最主要的一个因素。

    这个在北京应该是比较直接的,比较容易看到的。因为北京这十年是翻天覆地,尤其是08年之后,奥运之后,整个城市化建设已经完完全全与旧北京,或者老北京有一个非常大的变化,已经跟国际上的一些城市规划完全的,因为这个可能吸引里各个城市,中国各个城市,包括国际上的一些群体,对北京的一些追求和投入。这些也推动了整个城市的发展,商业的一个变化。我相信在四环,北四环这样的位置,我相信他的发展长久来说,是不可多得的。

    【搜狐商业地产】:应该是属于潜力股? 

    【岳峰钢】:现在相对来讲还有很多,还有待变化的环境,刚才我们探讨到,可能我们在这个区域里面它的房屋本身现在增值的非常非常厉害。讲的平均消费收入来说,或者是消费支出来说还是参次不齐的,有钱人到这个区域里面去投资,同时也有很大一部分在这儿,原来这个区域的居民,消费水平还是需要有一定的特定的因素去影响,现在其实政府已经有了一些计划,比如说在五年内,工资水平要翻一番,这可能是政府的一个目标,也是将要实施的,这都是对需求的一个带动和推动,这些会直接影响到整个区域的发展速度。比如说潜力股,我们现在看到的潜力股,很快就会变成现实。这些我相信还是能够直接看到。

    当然,更大的潜力股,区域环境的限制,目光要往外看看了,城市的一些新的组合和新的发展,北京的确有很多新的规划,这也是比较早的,政府就规划出来了,城市里面的一些所谓现在的这些潜力股,只不过是相对于现在的发展,还是存在着一个很明显的价格洼地,不完全是潜力股,大家都看得到,不算是潜力股,只不过大家没有共同去伸手做。这时候他的价值还是有一定的吸引力。

    另外可能也会有一定的商机,投资者也会相当踊跃。

    【搜狐商业地产】:做了一个非常详细的介绍,谢谢。宁总您聊一下近几年对北京商圈的发展,我们各位专家谈到了北四环商圈,他们的回答应该让你有信心大赠。


唐宁ONE营销经理  宁可 

    【宁可】:北京大的商圈已经非常稳定了,我们项目西边有万柳商圈,五棵松商圈,北面是以中关村商圈为基准,往东是最早的燕莎商圈和望京商圈,是稳定的,就近选择这个情况会经常出现,为了一些商业谈判,不可能从东边跑到西边,就会就地解决。亚运村等等逐渐都会改进。比如五道口这块,中关村这块,整个的商业贡献量是非常低的,在整个中关村十年以来,没有一个新的地方进行供应,这里面的资源和特权,清华科技园,IT人士,包括科研人士,差不多40万人,包括附近几个高档的居民楼,这个区里面的高端业态是比较多的,IT行业是靠知识起家的,这批的高端客户在这个区域享受不到高端的配套服务,很多人一提到五道口就是卖电脑的。这几年发生了巨大的变化,政府对这个区域的投入,对整个区域的形象改造,改革的力度还是非常大的。而我们恰恰是打造高端品牌,匹配高端客群需求的,这也是我们唐宁的一个机会。根据整个小区的配套需求,我们把唐宁one的四个方向,做成一个商业街的感觉,刚好跟五道口相呼应,这样会起到一个连接的作用。很多商圈前期投入的量非常大,后期发展却很难,因为跟这个区域没有进行互动,没有连贯起来。只有根据这个区域里面的人流密度相应进行匹配,这样商圈才会持久的发展下去。我们为什么去投不动产?人口密度、这个区域的资源是否稳定、产品是否高端、地段是否稀缺都是考量的因素。

    人口密度在这个区域完全不用去担心。全国最顶级的学府,从小学大大学,都在我们的周边,这是我们中国的硅谷。我们经常跟客户开玩笑,只要清华北大不搬走,这个区域里面的资源结构也不会变,这种资源是非常稳定的。只要有资源,人口密度就会相对稳定。现在伴随着2001年,清华、北大,进行扩招以后,人口密度明显在增加,包括03年地铁开通,05年易初莲花入驻,05年像搜狐、微软,全部进驻中关村,这么多的客户量和大型企业都在这里,人口密度逐步提高,这个区域里面整个人口的文化水平和它的知识结构是非常高的,相对于它的购买力也是非常的稳定,这里的购买力和人口密度是没有任何问题。

    我们产品是不是高端?从外面设计和室内空间设计,都是请的美国的HBA进行设计,在这个区域是一个地标性的设计。另外这个区域土地放量非常小,可以说几乎是没有,稀缺性也决定了区域的业态也是高端的。

    【搜狐商业地产】:刚才谈了商业不动产的投资,这个问题特别想请教一下刘总,机构和开发商已经看好这个价值,一般会不卖,这种优质的核心商圈的商业,其实也是一个投资的机会,我想问一下,我们易联基金这块,有没有一些机构,或者是说一些个人,找您咨询商业不动产的一个投资购买的情况?您怎么看待商业不动产的投资价值?

    【刘海斌】:城市化是一个中苏,北京不断地变化和发展,会有相应的专业的商业的业态在发展,提到的城市综合体,还是清华结合一种社区,或者叫做微商圈的结合,这种提法,我觉得是一个专业化的趋势,从投资角度来讲,也看到整个地产的变化,从原来传统的产品化,拿地,开发,工厂化的一种产品,到现在运营化的趋势,这是在各个行业都反映了,原来做股权,之所以关注这儿,我认为是整个中国,产业升级也好,消费升级也好,这是一个必然的趋势,我们认为是一个长周期,现在跟我们咨询,跟我们建立联系的LP出资人也很多,以前传统的以自己的方式去购买,现在会透过基金的方式,通过一种专业化的服务去投资到刚刚讲到不动产。刚才我们谈到了商圈,商业价值,背后就是经营价值,我们很看好这个趋势,在积极的筹备相关的投资的产品和基金。

    【搜狐商业地产】:因为现在有一个限购政策,之前的投资人比较喜欢投资品牌,现在限购政策出来了,有没有一些明显的?比如商业不动产?

    【刘海斌】:这是阶段性的,我们更着眼于从房地产,整个房地产,或者商业地产发展的业态的趋势,地产开发本身,从一个阶段性可以看,限购加速了,因为商业地产没有限购,我认为这只是一个阶段性的看法。我们更看重整个的产业升级,包括整个消费内需的一个长周期,从这个角度来看这样一个投资机会,而不是简简单单从一个限购的角度,限购只是一个阶段性。我刚刚已经谈到,比方说从房地产原有的产业链,大家都是围绕产品化,核心从品牌、运营,包括像龙湖,远洋地产,他们都在从战略性的去,不仅仅是因为限购的考虑,而是整个社会的消费升级这样一个趋势,这个趋势在我们看来,投资角度来讲是长周期,将来会越来越专业化,商圈不仅仅是稀缺资源,包括资源背后所做的产品和服务,是一个基于持续经营,持续发展的这样一个区域去看的。

    【搜狐商业地产】:刚才大家介绍了从北京整个市场对核心商城的建设,我们把目标聚焦到北四环,北京商圈向东发展的快一些,CBD到通州,有一个快速蔓延的趋势,向南慢一些,北京北边以北四环为主,有一些商圈的形成,你怎么看待城市化的进程?对于北四环,从北四环城市化的建设到商圈的升级?

    【董利】:我觉得北四环要特殊一些,北四环过去是高校区,高教区,这些人群通过这些年经济的发展,这个人群现在发生了一些变化,很多都是一些科技创业的一些企业和老板,本身文化层次比较高,收入比较高,消费也比较高,在这个区域商业的发展空间是很大的,应该说这个区域这么多年的商业发展,应该说还是比较缓慢的,在这个区域人群的购物,大家最后都跑到金元猫去了,打造一个庞大的北京的商圈,人群吸引到一些旅游人群,因为它确实很庞大。如果没有金元猫,这个区域的人消费是很难的,光一个长安、双安,很难满足需要。这个区域的商业发展,如果在未来,有可能的情况下,通过开发商的努力来提速。

    这里面有这么几个点:

    1.购物中心或者几个商业中心带动商业的发展。这些些年的概念跟过去传统商圈的概念不一样,刚刚提到了一个微商圈,我觉得非常好,城市化进程发展之后,道路变化特别快,实际上现在很多商圈,过去商圈,有几个商业中心,几个商业围在一起,中心画个点,画个半圆,大家可以感觉这个商圈,现在不一样,现在可能不是一个半圆,不规则的,可能是方的,是因为道路切割造成的,四环更多的,四环之外到五环之内,这有一个,我们现在商圈的一个基础的,现在交通不方便,汽车拥堵,跨过交通,城市的快速线,主干道非常困难,这个商圈在这样一个道路切割,有商圈基础的消费区域里面,一些新型的,适合现代需求的商圈应该得到发展,休闲、娱乐、文化等等,这个区域还是不足,所以他们开发的一些项目,我觉得在这个区域,我觉得开发商开发的商业,只要是专业性有所把握,它的空间我觉得发展都会非常大,除了刚才说的消费力,文化、结构、层次等等,还有一个重要的原因就是这个区域大量要有一个居住小区和住宅,造成了很多社区商业发展的一个需求。在这个区域设计上发展也是不足的,过去会有一些,设计商业发展不仅仅是不足的问题,这个区域我的感觉是严重缺乏,匮乏的。你转起来,开车走起来买点东西很困难,要到很远的地方去,道路两边按照正常情况下延长安街很多,这个区域不是传统的商圈,过去的道路两边接触比较少,前些年没有开的新区都是小公司,卖电脑的,不能光有电脑,自身还有消费,这个区域社区商业不足,商圈发展也不成熟,未来的区域,商业需求应该是要带动这个区域,商业的发展,开发商这块,应该多研究这个区域的消费。把商业做的好一点,做的足一点,研究一下这个区域的设计商业,设计商业刚才赵总讲了,不仅仅是区域的问题,从全北京市来看,北京市的设计商业发展也是滞后的,跟南方的一些城市发展,差距还是比较大,便利店,北京少的多,非常可怜的,有时候跑很远能看到一个,上海可能三十一个,五十一个,社区商业的发展,将来一个是作为一个城市商业发展的一个基础,再通过一些区域的微商圈,条件成熟后有一个大的商圈逐渐形成,这个区域商业空间应该说很大,前景很好,相对力也足够,商业发展再快点,不仅仅是龙湖,别的开发商在这个区域里面开发,商业要考虑的充足一些,研究的深入一些,适合这个市场的一些个商业,要考虑开发的充足一些。包括社区的一些购物中心,商业街,我觉得各种特色商业都可以在这个区域里面考虑,这个区域销售力很大,不同于别的区域。

    我觉得这个区域的空间要把握好。

    【搜狐商业地产】:田总,您也聊聊对于北四环的发展。您是商家,接触商家多一些,现在有没有一些明显趋势,很多商家开始向北四环商圈进行选址了?

    【田晓光】:对于这个商圈我还是非常了解的,其中两个代表企业,一个是麦当劳,一个易初莲花,这个商圈有一个很大的特点,你会看到虽然非常热闹,但对于真正的商家,却没有自己的店。举一个最简单的例子,这个麦当劳,是在西头,从我们感觉上来讲,肯定觉得这家店生意好。实际上来讲,他的生意要比那边快很多,易初莲花也是,从结构上来讲,购物环境来讲,都是非常先进的,他之前是诺玛特,谈到之前,诺玛特也是经营不错,其实硬件没有任何问题。但是这个易初莲花,远远要比易初莲花的生意少的多的多,就是金元那个,那时候我们在金元做市场调研的时候,很多人从清华户的,都不知道这儿有一个易初莲花。比如像永和大王也是,华联也是,很多商业都是不看好。我们之前也做了一些调研,因为营业额是两个因素,一个是我们顾客的人数,其实购物的人员不少,易初莲花这家店,每天进去的购物的人员,跟金元贸的差不多,客单价低,包括麦当劳也是,过年过节搞促销的时候,买什么加几块钱,弄一个大盒,后来通过我们一个市场调研,得出了一个规律,这个商圈顾客他有他的特点,这个地方外来人口少,相对来讲都是一些固定的人,虽然人很多,都是在附近工作、生活或者上学,外交学院、语言学院,不是说远离这个学校的人,容易产生一些特点是什么?就像金元、燕莎一样,去一次很不容易,一次多买一些。而且这些人消费很理性,都是一些知识分子,知识分子他很会自己计算的很精细,促销算的都很清楚了,给他推荐一些东西是很难的,我们在的地产的项目上,消费上面也会遇到这样的问题,你的一些理念和东西,可能不是说很接受,我知识分子,我有文化,我可能不是特别欣赏你这种东西,我可能更追求的一种高层的,有情操的东西。我们对这些地方确实做了一些研究,易初莲花的业主,东升,政府的楼,将来招商的,其实是来求着你的,有家店我开,真正进来之后开起来的话,还是挺痛苦的,盈利不是像预先想的那样,华清的营业额也没有那么高,企业最终的目的是什么?最终的目的是利润。我们既然有过前期的这些调研,这些东西都是在这儿摆着的,我们就结合着我们的唐宁one这个项目,我们怎样摆脱同的东西?我既然招商,能不能在前期的,对一些商铺给予一些帮助?另外结合我们这个社区的特点,我觉得这种社区,特点就是凝重的认知性非常重要,校园里面的BBS,校园的帖子,校园的贴吧,社区里面的宣传,非常重要。之前要对这些人有一个广泛的调研,以前我们也参加过一些社区的论坛,也讨论过舆论媒体这方面,在一些现代社区里面,小区的业主论坛的点击率,远远超过了我们有的主流媒体,是跟这个相关的,搞一个团购,这些人对这方面还是很认可的。包括这几家店的超市,他们在过年过节的卡,团购的卡,它的销量其实也是比别的地方高的,他有他的特点,因为毕竟有高效,有人权,我们怎样抓住这种消费力,而不是坐堂经营,装修的非常好,也符合要求,外立面弄的也非常好,当然是可贵的,清华商圈的这些人,未必认可你这个东西,更希望的可能是一种相传,相互之间内部人员的一个推荐,形成一个比较传统的一个消费的观点,改变它很难,北四环其他的区域也存在这种情况,包括像亚运村,亚运村整个的商业都不是很好,包括北辰,华堂,开了以后都会面临一些困境,因为这些人群是最早入住到拥有自己的住房了,方庄那里,最早一起肩负起来的人,他认为我有足够的消费的观念,消费的理念,我这种理念很难去改变,通过你单纯商家的促销,通过一些形象的改变很难。这方面我们还要去下大工夫,我们项目负责任讲的,是开放式的,这个很重要,一定不要把眼光只集中在清华东门这个地方,我们也做过市场调查,华联前面的铁道口为例,东边的人流到商圈的人流,远远超过附近的人,东面,五道口服装批发市场,包括语言学院,那个时代才是真正的顾客人群所在地,而不是说附近的,搜狐什么大厦的,也不是清华校园区,这只是一小部分,更多的是从中关村那边来的,我们主要是在西边,我建议在东面做一出入口,吸引性的东西,从想象来讲和实际上还是不太一样。在这方面做到位,我想这个项目在这个地区应该能够做到一个聚客的能力。

    【搜狐商业地产】:刚才田总总结的非常好,谈到了口碑营销,谈到了商业的引导,其实刚才一些宏观,城市化的形成,商业运营管理,才会决定这个商圈到底活不活。最近有一个消息,在我们身边天天在热议,停车费涨价这个事情,很多人觉得停车费的涨价,会影响到北京商业格局的变化,我觉得这个是完全有可能的,比如购物区去王府井,停车位呢那么高,我肯定再也不去了。各位商家对这个怎么看?一个商业运营管理方面的因素和停车位的涨价,会决定商业行为发生转变。

    【赵辉】:有一些商场,有一些店在购物中心,实际上有些商场也采取一些措施,跟商家做一个合作,你只要到我这里来消费,不论150以上还是200块以上,就可以有一小时的免费卷,实际上很多消费者,在西单那样的环境,是目的性训练加商场,可能这家商场有这样的服务,消费完以后,同时消费了,也享受到了他的一些目的性消费服务了,离开了以后,取得的是非常廉价的。还有一种情况就是说,没有一种目的性消费,到这个商场只是说几种情况的发生,不是来购物的,是来找人的,不是来吃饭的,我是来看电影的,终归会有一项在这里。你就会产生一个停车费。

    这就是存在一个,跟现在的一些商业商区做一些联合,就看你自己的一个商场的一个定位组合,你的定位是什么?哪些人是你的忠实者,哪些人对你产生兴趣?或者说我是想来这儿参观?这种商业业态自己的一个更新换代,提升服务,对商家来说,又是一个结合。所以,很多方方面面,一方面是做不完的,肯定是需要方方面面,大家协助去做完的。刚才田总提到的,其实这块就叫做一个商圈,几大因素,住宅有了,你们的搜狐办公室有好,最大的就是现在的清华园,现在的这个大学生,跟我们上大学的时候,绝对不一样,我上大学的时候,可以说家里还给你十块钱,五六块钱,没有就没有,现在大学生不说自己,家里基本上都是温饱不愁,可支配的资金,不在于我出去要选择性多少钱?便宜还是贵,有,肯定有,现在的大学生,消费意识已经打开了,现在大学生拿的手机都比我的手机好,拿着最先进的苹果,这只是一个  社会潮流,学生不应该拥有那个的,拥有了说明什么,在现代的社会环境里面,学生不是以前年代的学生了,都有一个家庭背景。我最早是在永和大王,我在惠新东街开了一家店,看见的不是居民和写字楼,我看的就是对外经济贸易大学,那家店生意非常好,开店以后就达到了两万多块,可想而知,20几块钱的套餐,学生随随便便就可以去消费,大学里面有两到三个食堂,大学生对于这种餐厅也好,食堂也好,自己都会有一个规避,换句话说,他有钱,他要去享受这些东西,他不能老去吃麦当劳,肯德基,肯定要换换口味,是这样的。

    从这个商圈来说,已然形成了一个学校,不是一个纯粹的社会,其实这一片的写字楼并不多,真的不多,就那么三四栋写字楼,最大的消费主体是谁?就是学生,华联介绍在这儿,有一个城铁站的支撑,几站地范围内不开车,花两块就可以到这儿,再往这儿辐射周边,两公里以内的居民到这儿来消费,最主体的还是这些院校,你看这个华联的品牌落位和定位,一律是青春亮丽,不达到奢侈品,奢侈品在新光天地。在这儿打造的都是亮丽生活馆,打造让学生马上过来,或者说我就要吃,之后面对年轻人的口味,接受的快,不在乎钱。我觉得大家讨论刚才那些话题里面,因为我每天都在研究商场,我非常的敏感,我会综合很多因素去考虑,有的可能我们选择点,要根据公司的要求,也要根据环境的要求,实际上商圈的打造是靠谁?商圈的打造是要靠很多的商家愿不愿意来,符不符合要求,另外一个层面是说你本身商业地产也好,还是说你整个商圈所归纳的项目也好,能够支撑到什么样的一个程度?能支撑到一个层面?这是一个商圈打造的因素。然后是需要大家的一种合作,才能建立一个商圈的建设。我觉得是这样。

    【田晓光】:我对停车费补充一下,我觉得停车费涨价不会对商业有负面的影响,其实是一种促进,就像非典似的,非典爆发以后,很多人都不去吃饭了,但是麦当劳的生意反而涨了,因为他率先采取了一些措施,带口罩,停车费涨价,其实也是,就像女士,平时穿高跟鞋穿惯了,穿平底鞋,媒体说了,穿高跟鞋对身体不好,肯定不穿了?停车也是一样,我们对于不开车的人,就让他得到一个满意的服务,不会想在外面要多少了,就要提升你的服务,很多企业现在送餐服务。

    【搜狐商业地产】:有一个这样的问题,现在停车费贵,考虑地铁出行,如果是这样,我还是选择开车,但是他们家提供我两个小时,或者免费停车,你这家没有,那?

    【田晓光】:一定不要在停车上面费你的脑子,一定在你的服务和产品质量上提升。

    【岳峰钢】:这不是停车费高低,是你有没有停车费的问题,这决定一个商业他运行的角度和针对的客户群,这也是刚才赵总说的,我们也天天在研究一个商业体,必须具备的条件是什么?什么样的商家必须要有什么样的条件,这个停车费涨到多少钱,在整个的运营管理有一个措施,可以去因为他的停车位的贵,做一些吸引力,都有可能。比如说我们的一些商家,必定针对的人群一定是驾车族的,让你放心你的停车不用放心,这都是经营的模式,停车费的涨与降,不是某一个商家决定的,现在不论是物价,还是停车费,不是商家、开发商说了算,是政府说了算。现在的一个趋势,我相信在整个交通管理和停车管理上,政府有一定的决心。这也是必须要做到的一点,会影响区域的一个交通发展。我相信费用的高与低对商业的影响是最主要的因素,但是他有没有停车位,这个是决定性的因素。

    【赵辉】:现在的停车位不够,我有钱,你停车位不够,下来以后,转了三圈还没找到停车位呢,车不是人们主导奢侈品的东西,现在车完全就转换成一种,完全真正在很多年前,大家在说的一个话,就是一个代步工具,现在政府,大家房子都买到了近郊、远郊,不开车怎么进城,车已经是必备品,又是一个代步工具了,两点成一点,老政策,说原来没有规划,现在突然变出这么多出了,没有办法解决,现在就是说,车位不是说一个主题,再涨多少钱,你没有车位,怎么办。这些方面主要还是结合于将来你要做什么样的事情,作为投资,我投资项目,投资什么项目?不管投资什么项目,以人为本,以人为本的位置就是功能化要全,能符合我本身的商业的停车位,或者外来的停车位就可以。这些还是相辅相成的。

    【刘海斌】:还是归到城市化,就是我们为什么要投资,城市化的进程是一个过程,这个过程也是一个淘汰的过程,产业升级一样也是淘汰的过程,当然会对停车费的涨价是其中的一个环节。当然我们也看到,工资也要加起来,消费升级,我们为什么要看好这一个趋势,会有越来越多的像一茶一坐服务品牌出现。北京的城市,超级城市会步入到全球的一个大的消费体的城市,就像香港,香港的城市更贵,关键在于商圈背后成立的业态是怎样的,在国外的郊区的发展,这种社区化的,类似的蓝色港湾,在国外的中产阶级,到处都是,大的消费贸,集合各种品牌,我觉得这是一个长期的动态的一个变化的过程。这也是我们为什么乐观的去看好这样的一个投资结果,所以我们会跟,比方说品牌的地产商,为什么强调品牌?品牌的地产商,品牌的中介机构,品牌的服务,消费服务的提供商去合作,从一个长期周期去获取这样的增值和运营的价值。

    【搜狐商业地产】:其实刚才我们提到停车费,我觉得它可能就是一个事件,背后隐藏的是相关的匹配度,商家运营管理的提升。今天由于时间关系,我们这个论坛相对接近尾声,各位专家如果没有补充的话,请各位专家可以说对北四环清华商圈有一个简短的概括结束论坛。

    【董利】:北四环清华商业空间潜力还是很大,希望开发商精心打造,把商业潜力挖掘出来,包括龙湖唐宁one这个项目。现在的商业规划潜力挖掘的还是有点不足,希望开发商更多的进行挖掘。

    【田晓光】:我还是想说一句话,希望我们龙湖在商圈,保持火热人气,提高应对能力。

    【宁可】:非常感谢搜狐焦点网,找这么多专家帮我们做这个论坛,收益非常多,作为我们龙湖,龙湖是以物业、住宅、商业是我们三大优势,包括我们在重庆等三大商业品牌,在目前为止都做的非常的成功。比如我们要开发一个新区,品牌如何做好?龙湖在这方面有一系列的运营,商业无非是两个步骤,开发和服务,商业卖出去了,我们如何跟我们的业主进行服务,这些都是我们核心的竞争。我相信唐宁one会当作一个标杆,商业围绕着去做,这是我们的一个工程。这个项目的优势不同,一会儿跟大家把整个项目规划介绍一下,它的前景是整个中关村规委和海淀规委非常重视的项目,这个商业在我们项目出来之前是没有高端商,这就是为什么我们能把中高端全部做成,目前2006年很多高端的企业,进到中关村之后,这些高端客户是非常多的,但是他们没有一个突破口,这种交通压力都这么大,客户不愿意跑这么远,有很多日常生活,包括业主也有,周边所有的社区,所有邻接全部的商户,因为他有这个需要,我们要满足我们这个项目,同时也是为这个区域里的周边省为他们服务,想动一个联动、互动的工作,这也是我们的宗旨。我们也有信心把这个项目做到这个区域。也希望各位给我们大力支持!谢谢!

    【岳峰钢】:投资者看重的是潜力,北四环还有很大的潜力。作为开发商就需要把一些需求更深入的去了解、研究,我相信这一点会给到你投资者,这个要深入研究。

    【刘海斌】:简单扼要说一些,品牌地产商,地段是最稀缺的,背后是最有特色的这样一个IT,中国硅谷和清华北大为代表的学院的商圈,无非最后看,吸引什么样的一种商业的落地。最后打造社区的微循环这样一个标致,创建这样微循环的概念,打造这样一个好的样板,社区的商业形态的样板。

    【赵辉】:我简单一句话,预祝龙湖最终能够实现你们想要打造的这种地产类型。

    【宁可】:谢谢。

    【搜狐商业地产】:由于时间关系,论坛到此结束,感谢各位嘉宾精彩的观点,我们也预祝北四环清华商圈有迅速的精彩亮相!唐宁one成为商圈里面的新星。