光耀东方李贵斌:未来楼市将在疲软中现分化

2011/11/11 16:39 来源: 搜狐商业地产 作者:何云云 评论

  在别人贪婪时恐惧,在别人恐惧时贪婪。光耀东方的发展轨迹中, “巴菲特式”的投资哲学清晰可见。2008年前后,当多数人都沉浸在楼市的狂躁气氛中时,他一头扎进商业地产投资领域苦心研究,最终以黑马姿态俯冲楼市,凭借成功盘整京城著名烂尾楼项目在房地产领域名噪一时。如今时过境迁,这家起步于山东大本营的企业,又将目光定位在了哪里?

  2011年11月8日,光耀东方集团董事长李贵斌做客焦点直播间时透露,集团的下一站目标是拒绝复制式快速扩张。将在所有企业备战商业地产的热潮中,潜心沉寂下来,开辟一条专业化的商业地产投资和开发道路……

  ▲现场访谈图文实录——

  【主持人】:在中国的房企企业里面,光耀东方集团绝对是一个走非主流路线的企业,两年前以黑马的姿态亮相京城,光耀东方从一个名不见经传的企业逐渐走向楼市聚光灯的前台,成为市场的关注焦点。近两年光耀东方集团的扩张动作非常大,相继在全国各地投资并购多个房地产项目,企业战线逐渐从山东、山西、河北蔓延至京津等地,集团的全国布局隐约可见。

  集团战略:“下一个目标并非做大“

  同时,光耀东方集团目前已经明确了一个非常清晰的企业发展定位,提出以城市综合开发为基础,投资并购重组为重点,商业运营管理为主线,那么光耀东方出于怎样的考虑来确定这样一个发展定位?

  【李贵斌】:企业的发展定位形成,是一个逐渐完善、逐渐摸索的过程。其中最基本的影响,来源于企业在进入商业地产领域初期得到的一些经验和教训。光耀东方最具特点的两个定位,是商业运营管理和投资并购。

  光耀东方集团这些年操作商业地产项目,一个重要的经验是,要把其中的商业业态,也就是大家说的商场先做好。做好了商业,整个商业地产项目才有价值。

  做好商业业态,包含了几个方面:首先,在商场中经营的商户,购买商铺用的是他们的血汗钱,经营商铺是他们的职业,他们要靠这个吃饭。如果商业做不好,对他们就是很大的伤害。其次,商场经营良好,可以带动整体商业地产项目的人气,以及物业价值的提升,甚至整个区域的价值提升。相反,商场运营惨淡,整个地产项目就是空中楼阁。所以商业运营管理是主线。

  在从事商业业态运营的同时,我认为商业地产市场长期的趋势上,会具有显著的三“大”特点:第一大,市场供应量大,第二大,市场保有量大,第三大,市场需求大。商业地产的前景是看好的。

  我们发现市场中有一些商业地产项目,停建的或者正常运营的,仍然有人愿意收购,意味着它仍然有价值、有市场。这时如果对这个项目重新定位、改造和招商培育,可以形成新的隐含价值,它的实际价值是被低估的。我们通过自己的运营能力来发掘和实现它的实际价值,这就是投资并购战略的初衷。

  我跟高层开会的时候,也在讨论一个问题,作为一个企业,你是做事,还是做事业?你是做商人,还是做企业家?虽然字面差别很小,但是意义完全不同。

  像光耀东方投资并购模式,再造被低估物业以及停建项目的价值,对社会有很多好处:首先它可以解决债权人和债务人的纠纷,缓解社会矛盾、促进社会和谐;其次可以解决土地和社会资源的浪费;再次,可以解决地方就业问题,也能解决地方税收的问题。这是多方共赢的好事,所以这个商业模型也就慢慢形成了。

  【主持人】:印象中第一次接触光耀东方集团,是缘于公司在京城几个烂尾楼项目的投资和收购举动。提起烂尾楼,行业内都不愿涉及。一是因为涉及一堆复杂手续;另外需要大量的资金介入。一般没有实力的公司根本不愿意涉及其中,但是光耀东方当时以非常高调的姿态成功运行,并得到了行业的认可。

  随后我们可以看到,光耀东方迅速开始了扩张战略,在山东、河北、山西、北京、天津、上海等地先后落子。请问光耀东方在完成自身的全国布局开发战略之后,接下来会将未来目标锁定在哪块?

  【李贵斌】:说到企业发展目标的问题,我想到,其实光耀东方集团前段时间,被一个权威媒体评比为“2011年度最佳商业地产企业”,同时入选的还有万达、中粮、SOHO中国。我的想法是,公司目前的规模来看,并不足以支撑起这样的荣誉,之所以获得这个奖项,可以看作是同行对我们的商业模式比较认可。

  因此,对于公司下一步的目标,我们的想法也不是做得更大,或者做到最大,而是做得更加专业。公司在这几年的目标定位中,从商业地产和城市综合体的开发来说,希望能够成为中国著名的商业地产公司之一。

  而从商业运营管理的角度讲,我们现在已经形成了三千多人的专业商业经营管理团队,今年成立了光耀东方商业集团公司,建立了自己的百货品牌--光耀东方百货。因此希望在这方面,打造中国最具价值的商业运营品牌之一,这就是我们公司的目标。当然,距离还比较大,一步一步的来。

  【主持人】:现在是否有一个清晰的规划,接下来会重点进入哪些城市?

  【李贵斌】:城市综合体的开发重点考虑二三线城市。从商业地产和商业物业的并购上重要考虑一线城市,像北京和上海,四环以外的项目不考虑;如果是二线城市,一定要在核心区域。

  从商业运营管理的角度来看,一些购物中心,像北京光耀东方广场,光耀东方中心,都要建立自己的购物中心,把光耀东方百货这个品牌引入到北京来。现在这两个商场正在进行商业的定位规划,以及招商洽谈。

  而在二三线城市的部分规模较小的商场,我们还会坚持“店中店”的路子,做流行时尚的定位,对城市带来一些新的气息。

  我们2012年的市场区域有严格的限定:并购重组方面,以一线城市为主,并购4个项目就达成目标,最多不能超过6个;而城市综合体开发,则以华北华东现有市场为基地,考虑到有效的管理半径,项目不过长江,不到东北。

  商业地产开发热:市场盲从中的转型

  【主持人】:在别人贪婪时恐惧,在别人恐惧时贪婪。几年前住宅市场一片火热的时候,光耀东方将目标定格在商业地产;而今大家走在向商业地产扎堆迈进之际,光耀东方又先一步提出了向专业化转型的思路。

  对于商业地产未来的发展空间和前景,您如何看待?

  【李贵斌】:关于当前的商业地产形势,其实仁者见仁,智者见智。但是我感觉到中国的房地产调控以来,特别是对一二线城市限购以来,很多有实力的房地产公司转向了商业地产。这种转型也不是错的,但是我也发现一些问题。在改革开放以来,由于我们国家经济发展速度比较快,城市化进程比较快,导致好多公司没能静下心来很冷静的、很好的思考。

  做商业地产,首先要从商业说起,做什么?能不能做起来?如果一旦做不起来,无源之水,无本之木,就是空中楼阁,是没有价值的商业。在现在这个时间。有些人比较盲目,思维被以前的市场形势给扭曲了,攀比、跟风,而又不从专业的角度来思考要做的项目。这样一来,我感觉到有些个别城市的综合体有泛滥的现象。无论商业也好,无论住宅也好,它的需求是有限的,不是无限的。像欧洲这些国家,一个城市可能几年盖不了几栋楼。为什么出现这种情况?因为中国现在这个阶段,整个城市规划好,整个城市要定好位,需要多少的商业,多大的商业,再一个作为你是哪一个品类,有一定的规律性的。如果盲目的跟风,盲目的攀比,将会对未来的商业地产造成一定的灾难,对企业没有好处,对社会没有好处,对投资人商铺可能都没有意义。所以既要积极的发展这一个行业,要让它健康发展,而不能太盲目了,如果太盲目了,下一步还会出现更大的问题。

  【主持人】:市场犹如双刃剑,存在一定的风险?

  【李贵斌】:本来需要盖两万平米,你盖了十万平米,它没这么大需求量,而盖好这栋楼成本是固定的,只要开了门,电费等等这些成本都来了。商业地产跟住宅不一样,住宅是哑铃形态的,而商业是越好越好,越差越差,一类的商业和三类的商业可能会差很多倍。其实它要求的专业性还是蛮高的。

  商业地产需要“坐庄精神“

  【主持人】:刚刚谈到专业性,我们知道商业地产涉及的环节非常多,我想问一下在我们光耀东方公司规划版图中,产业链涉及到投资并购,商业运营,城市综合体开发三个环节。在这三个环节中,公司未来资源配置比例构想是什么?

  【李贵斌】:为什么光耀东方有这三个环的产业链,我认为这对一个商业地产公司来说比较完整,它完整的核心在哪里?如果我定位、规划,以及到拿地这个环节上,你离开了商业经营管理人员来参与这个事情,这是不科学的。因为他们知道这一块的商业能达到什么样的状态,实际上在商业的环境里面,把规划,把定位,把设计考虑好,来解决整个商业地产的问题相辅相成的,他们融为一体,专门有商业也成不了商业地产,专门有地产,也成不了商业地产。只有两者合为一体,这样做出来可能更科学一些,这是一方面。

  至于你这个公司商业在整个集团公司占的比重问题,我对它是这样的看法:我开发的一些城市综合体,或者并购的一些商业项目,由于现在公司实力仍然有限,我把公寓,甚至写字楼,通过市场卖掉。底下的商业,我们公司自己留下,自己经营。他们开玩笑说,赌博还得有一个做庄的,上市公司必须得有一个控股股东。我如果做了这一块商业,把上面的处理掉,能保证这一楼的品质下降不了,也乱不了,我能用心、用力的去管理,因为我是大股东,我有这个责任和义务把这个商业带起来。这样一来,基本上从商业地产这个量上来说,推向市场二分之一,光耀东方公司留二分之一,这是从商业地产的销售和留存的角度是这个样子。尤其在商业这一块,起码公司开发和并购的这些商业楼,公司有商业管理公司,商业零售公司,物业公司,这三个板块,三块牌子,三套人马,都是相对独立的。都是按照市场经营的规则,各负其责,由于都是一个公司控制下的,所以配合起来比较方便。

  像百货这一块,就我老家山东聊城,百货、家电、超市销售收入能达到20亿以上,整个聊城市600万人口,占了当地市场规模的三分之二,这一个公司发展得还是比较好的。

  【主持人】:现在商业地产公司,我们可以看到一个普遍的现象,所有不管是像大悦城,还有万达广场,都在打造自己的品牌,接下来做的事情在全国快速复制这样一个品牌的快速扩张。光耀东方是否也在打造自己的品牌?

  【李贵斌】:我们目前形成了两个品牌,城市综合体的品牌叫做“光耀东方广场”。百货方面,今年光耀东方商业集团公司正式成立,随着管理架构的成熟,会正式推出自有的百货品牌,“光耀东方百货”。

  我们的定位中,经营规模在三四万平方米的商场,都叫做“光耀东方百货”。现在的经营团队已经接近三千五百人。

  “打江山”与“保江山”

  【主持人】:集团架构的拉大以及人员的增加,是否会让你对公司在人员培养方面有担忧?毕竟目前商业地产领域普遍呈现出“人荒”?

  【李贵斌】:对于这一块我心里比较有数,因为自从公司当时成立以来,围绕这样一个商业模型,一直在摸索,一直在建设。现在这些团队相对的来说比较成熟了,有一批比较专业的领导骨干,有一些人才。

  公司接手做商业地产,就是按照这样一个商业模型出发的。肯定有过教训,也走过弯路,总体说起来,这几个板块非常的清晰,团队也非常的明确了。为什么要坚定不移按照这样一个商业模型走?往往公司在创业阶段,有一些情况不是很完善,打江山的时候,保江山的时候,做法不一样。

  【主持人】:对于光耀东方而言,现在应该已经过了最初的打江山的阶段?

  【李贵斌】:现在仍然是创业阶段,而且恰恰在这个时期,自己公司的人,自己公司的团队,他们相互配合起来,还是比较方便一些,也容易理解公司的理念。今年过了春节以后,光耀东方在上海的豫园商圈并购四万平米的项目,在北京并购了两个项目,山东聊城百货大楼是成立了34年的一个公司,它的效益一直比较稳定,这些项目的并购,奠定了公司面向区域,甚至全国的扩张基础。

  【主持人】:正如您所说,光耀东方在今年明显加快了扩张的脚步,在调控政策影响下,为什么其他企业都在收缩自己的战线而光耀东方却在加速,这是出于什么样的考虑?

  【李贵斌】:越是市场不好的时候,风险就会更小,同时也意味着更多的机会。因为一旦市场不行的时候,往往才看企业积累得怎么样。这时候的扩张,他们有一句话:机遇决定财富。对不同的企业可能也有不同的机遇,我们公司今年在商业领域,在商业这个行业,特别是在一些价值被低估的商业楼盘收购上,积累了一定的经验,有着这样一个团队。而这个时候,资金链绷得紧的企业,或者经营有难度的企业,就要考虑它的物业。这时候对于我来说应该是一个比较好的时期。

  聚焦资金链:负债率不超30%

  【主持人】:商业地产开发投资需要巨额的资金实力,尤其是持有商业物业对企业的资金实力是一个很大的考量?在资金方面,光耀东方是否也有所准备?

  【李贵斌】:关于这一块,由于各个企业发展往往经历的过程不一样。其实光耀东方一直在资金的利用上,相对的来说还是比较保守的,光耀东方的负债率还是蛮低的。

  【主持人】:可以透露下大概多少?

  【李贵斌】:应该不超过30%。还是尽可能地稳健发展,不盲目追求规模扩张。本身公司把商业经营这一块做好了,通过经营性物业贷款进行负债,来推进发展。为什么说这个公司目前的规模并不大,也有这一方面的原因。

  未来楼市走向:疲软中出现分化

  【主持人】:房地产行业目前进入深度调整期,住宅成交量价格均下跌,北京上海等一线城市的个别项目,甚至出现房价大幅下跌。在这个历史阶段,市场未来的走势显得迷茫,行业出现观望的趋势。

  您怎样看待目前的调控力度,以及未来楼市走向?

  【李贵斌】:最近我也注意到了这方面的报道,各方面的预测都有。如果在这里要谈一下我自己的看法吧,我是这样看的:国家每年要建设一千万套保障房,这个对平抑地产价格肯定作用很大。不是光中国,都有一个属性,羊群效应、跟风效应,买涨不买跌,现在市场房子比较疲软,其实疲软过程中我感觉为什么说机遇决定财富?通过这一次的深度调整,我隐隐约约地感到房地产公司可能在分化,往往是越强的越强,越弱的越弱。

  从房价角度来说,我也有一个感觉:一方面普通的住宅价格可能适度的下调,但是在一线城市高端住宅可能不会受到太多影响。

  第二个关于商业物业,核心区的商业物业。核心区的写字楼也好,商铺也好,我感觉到未来还有一个比较大的空间,是向上的一个空间。

  市场在逐渐分化。

  市场生存:小公司将面临严峻考验

  【主持人】:在市场的价格起起伏伏的背后,房地产企业会不会出现分化?在这样大的调控和市场变动之前,什么样的企业会率先得到一些发展和机遇?

  【李贵斌】:我有一种感觉,今后做房地产开发,肯定是品质地产,不能做城市垃圾。得千方百计精挑细作,把品质做好。再一个跟投资一样的,我到哪个城市去,我到哪个区位,我到哪个位置做什么样的项目,这都要求专业的地产公司,未来发展要好一些,要良性一些。

  如果相反,你说我这个公司发展很迅速,很迅猛,规模也很大,尤其是在城乡结合部、郊区,大面积的购买土地,可能这次对他们来说,他们当时的预计未来地价会有大的提升。一旦资金紧张的企业,负债率高的,可能成了包袱了。要还贷款,建房子得花钱,房子卖得比较迟,对企业这一轮来说,这个过程当中我感觉到他们是有危险的。总而言之,越是专业公司下一步竞争力越强一些,这是我对企业的一个基本判断。

    【主持人】:目前有很多传统住宅开发企业都在向商业地产领域转型,以来躲过宏观调控这场风暴,您认为面对他们的将是什么?现在进入商业地产是不是有些晚了?

  【李贵斌】:不晚,市场从来没有早晚,关键看你专注不专注,专业不专业,未来一个公司做得好不好,是一个综合反映。资金问题、团队问题,再一个投资的节奏问题,诸多问题,都能考验一个公司能不能健康快速的发展。品牌公司总的来说还是优势多多,这一轮小一点的公司受到的影响将会更大一些。

  【主持人】:房地产发展这么长时间,是国家的支柱产业,国计民生都非常关注。每年都可以看到一些住宅企业排在前面。现在市场发展到一定阶段,从一开始的一窝蜂而上,到现在慢慢进入理性阶段。就拿万科这样的企业来说,做了十年的住宅以后,他也需要对这个企业有一个提升,可能更需要把商业地产纳入到它的产业链里面来。未来在房企竞争这个层面上说,能不能说谁拥有商业地产的开发实力,谁就可以赢得市场更多的机遇?

  【李贵斌】:我认为不能完全这样说,因为各个企业有各个企业的情况,市场现在遇到这样一个状况。我为什么提到专业公司可能下一步竞争力将会更强一些,假如说市场继续深度调整的话,和者达道,如果在市场竞争的大环境里,还得考虑到市场多赢,与市场共赢,我为什么想到这个问题?企业是做事还是做事业?是做商人还是做企业家?这里面社会责任将会反作用于你这个企业。

  真正的商业地产来得正迅猛的时候,可能夹杂着很多不理性的因素。走专业化的路子,理性的对待市场,就是理性地对待自身的企业。我认为在发展过程中,有些企业越发展越好,有些企业倒下了。如果你能形成市场的多赢、共赢,这个企业恰恰才能健康发展,相反企业风险机率很大。

  【主持人】:商业地产的模式之争由来已久,光耀东方是否概括过自己的企业模式?

  【李贵斌】:商业地产模式没什么奥秘可讲,就是尽可能对市场留有余地,就是对自己留有余地。凡事你说做到极致就做到极致,挣钱上不能做到极致,这跟企业文化有关系。

  和者达道,形成共赢。

  【主持人】:在做访谈之前,有一个相对比较表象的分类,光耀东方多以投资并购为主。如果从这个角度衡量的话,我们发现会有几个公司和我们所走的路比较相近,有一个是高和投资,还有SOHO中国。同属投资并购的公司,您觉得光耀东方相对于它们来说是不是走的同一个道路?相对于它们来说,我们在投资并购方面有什么样自己的优势?

  【李贵斌】:有同也有不同,他们做得都很好。我们有一个三千接近四千人的商业管理团队,我感觉到这是我们的优势,其他的没他们做得好。

  【主持人】:您刚才谈到明年不会超过六个项目这样的扩张速度,投资并购项目的时候有什么样的考量标准?

  【李贵斌】:像北京、上海这样的城市,北京四环以外的项目我不考虑,我考虑的应该是一些写字楼、商业,商业物业。从位置上,从体量上,都必须要有一定的规模。没有具体的面积的考量,但是要具备一定的规模。并购方面重点是北京、上海、天津,这三个城市,天津这几年GDP发展很快,已经超过深圳,滨海新区GDP早已经超过上海浦东了。

  【主持人】:现阶段土地市场比较沉寂,你是否会考虑关注?在市场低点的时候拿地?

  【李贵斌】:就目前来说还要缓一缓,明年下半年做城市综合体的时候可以看一看,目前这一段时间在尽可能的观察一下市场。

  今年的任务我们已经完成了,年初定的五个项目,做完了以后8月3号对原来经营的项目交完钱,那是15个亿,从那以后就没再收任何的项目,过了春节以后看一看市场,然后再布局其他的项目。

  【主持人】:在今天访谈过程当中,李总多次谈到光耀东方商业运营管理团队,可以看出您对这个团队关爱有加,这个团队是最初就有,还是刚刚成立?

  【李贵斌】:一开始就有,至今大概八九年了,现在已经拥有三千多人,聊城百货大楼有几千人,是一个成熟商业管理公司。

  【主持人】:现在光耀东方集团有多少员工?

  【李贵斌】:有四千多人,商业管理公司达到3500。

  【主持人】:这个配比在一般公司来说不可理解的,很多商业运营公司会找一些外面团队来做,而非成立自己的商管公司?

  【李贵斌】:因为这样的做法已经融为一体了,这才叫真正意义上的商业模型,这个产业链就完整了,这样发展起码能保证健康。

  【主持人】:目前北京的光耀东方广场、光耀东方中心两个项目都有自持的商业,是由自己的招商运营管理团队在运作?

  【李贵斌】:对,下一步光耀东方广场,光耀东方中心,都是按照购物中心搞。光耀东方广场按中高端这个路线走的,光耀东方中心是按照精品购物中心、奢侈品购物中心。

  【主持人】:目前两个项目大概处于一种什么样的阶段?招商完成了吗?

  【李贵斌】:没完成,计划到明年五一开业。

  【主持人】:明年两个项目一开业,会不会对北京西部商圈有一个很大的撬动。

  【李贵斌】:光耀东方中心纯商业这一块是3万平米,地下还有, 是光耀东方自持的。写字楼一共9.8万平米。像光耀东方广场,纯商业是10万平方米,能对西客站这一块有一个支撑。

  【主持人】:这两个项目招商情况怎么样?

  【李贵斌】:非常好,现在基本完成80%招商。

  【主持人】:大家非常期待!好的,短短一个小时的时间,让我们对光耀东方有了一个更为深刻的认识。在别人恐惧时贪婪,在别人贪婪时恐惧。市场低迷是孕育着更大机遇,这就是光耀东方集团的发展哲学。接下来让我们预祝光耀东方在商业地产“专业化”道路上走得更远。同时感谢李总的精彩观点分享!

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