实录:搜狐焦点商业地产投资俱乐部正式成立

2012/08/17 10:33 来源: 搜狐焦点商业地产 评论
启动环节现场图片
启动环节现场图片
 
对话环节现场图片
对话环节现场图片

  自2011年始,商业地产开始渐显租销两旺态势。搜狐焦点商业地产联合一线权威投资机构,打造商业地产投资俱乐部,服务于商业地产投资群体,商业地产平台用户,实现商业地产投资经验交流与分享。

  8月16日,搜狐焦点商业地产诚邀业内专家、开发企业代表共同参与“投资蓝海 财富供应主题论坛”,见证商业地产投资俱乐部启动仪式,敬请关注。

  【主题】:投资蓝海 财富共赢

  【时间】:8月16日13:00—14:30

  【地点】:搜狐网络大厦12层演播室

  【嘉宾】:

  中原地产商业楼宇部总经理   徐  越

  21世纪不动产商业地产部总经理   蔡宇翔

  高力国际投资服务部董事  张志明

  乐工场联盟副总经理  葛红权

  汇石投资合伙人  张  剑

  龙德置地有限公司副总经理  刘卫国
  
    北京宏远航城房地产开发有限公司副总经理  常晓峰

  北大资源地产有限公司首席商务官 张志高

  天地控股 销售总监 焦  玉

  天地控股 策划部总监   安  朔

 

  ▲以下为活动现场图文实录,敬请关注——

  【主持人】:尊敬的各位领导、各位来宾,大家下午好!我是本次活动的主持人周佳,首先欢迎大家出席本次“投资蓝海 财富共赢”论坛,共同见证“商业地产投资俱乐部”启动仪式。在此我谨代表搜狐焦点商业地产对各位嘉宾的到来表示最诚挚的感谢和最热烈的欢迎,谢谢大家!

  活动开始之前请允许我隆重的向大家介绍今天到场的主要领导和嘉宾,他们是:中原地产商业楼宇部总经理   徐  越、21世纪不动产商业地产部总经理   蔡宇翔、高力国际投资服务部董事  张志明、乐工场联盟副总经理  葛红权、汇石投资合伙人  张  剑、龙德置地有限公司副总经理  刘卫国、北京宏远航城房地产开发有限公司副总经理  常晓峰、北大资源地产有限公司首席商务官 张志高、天地控股 销售总监 焦  玉、天地控股 策划部总监   安  朔。

  受住宅市场调控导向,目前商业地产价值正在逐步显现。住宅市场限购、限贷、限价、限外等措施,令住宅投资渠道受限,流动资金涌入商业地产。自2011年开始,商用开始渐显租销两旺态势,进入相对稳定的上行通道,商用物业投资需求逐渐增多。

  因此,搜狐焦点商业地产联合一线权威投资机构,打造商业地产投资俱乐部,精准服务商用物业投资人,覆盖商用物业市场各种物业类别,以商业地产投资知识讲座、投资经验交流分享、项目实地考察品鉴等活动,解码商用物业投资市场,深入挖掘个性化投资需求,实现商用物业投资经验分享。

  活动之初,首先让我们以热烈的掌声有请搜狐焦点商业地产商业地产副总经理沈斌先生致辞。

搜狐焦点商业地产副总经理沈斌
搜狐焦点商业地产副总经理沈斌

  【沈斌】:感谢各位给我们搜狐焦点商业地产捧场,很容幸今天与各位在这样一个机会共同去探讨商业地产未来的市场。借由这场论坛,正式启动“商业地产投资俱乐部”。

  搜狐焦点商业地产在2009年全新改版上线之后,我们一直秉承着服务于商业地产全产业链,服务于整体的互联网用户的原则。第一时间去打造了行业内的资讯信息,统筹全产业链各方资源形成写字楼、商铺等一系列在线上大型的交流平台。

  像刚才主持人所说,目前商业地产在整体市场当中的价值凸显,而租租售市场整体的价值通道都在呈现上扬趋势。商业地产越来越受到开发企业以及投资人的关注,对于企业来说,商业销售型的物业,能够很快的帮助我们开发企业回笼资金,去进行更多的市场投资。对于投资人来说,住宅市场的收紧,政策的收紧,使得商业地产成为投资人更好的投资渠道。而应运而生的,我们搜狐焦点商业地产也更多的服务于我们投资者,服务于我们购房人,服务于我们互联网用户。

  未来,投资俱乐部会举行一系列的活动,包括我们专家讲座,我们会邀请行业的权威专家,邀请开发企业,与投资者坐在一起进行交流,为他们答疑解惑。与此同时,依托我们搜狐焦点商业地产强大的数据库,会定期组织一系列的有实力的投资者,去亲临商业项目,去品鉴考察。年底的时候还会举行一个投资人达人秀,也算是开发企业,行业机构和我们投资者的一个共同的party,在此也邀请在座各位在年底的时候参加我们的年度盛典。

  简单讲述了一下投资人俱乐部今年活动概况,接下来再次感谢各位的参与,也期待我们今天的投资蓝海、财富共赢的论坛圆满顺利的举行,一会儿还有投资人俱乐部启动仪式环节,请各位一同见证我们美好的、辉煌的时刻,谢谢大家。

  【主持人】:感谢沈总的精彩致辞,刚才通过沈总的介绍,相信各位对我们成立投资俱乐部的初衷以及接下来的一些活动都有了相应的了解。就像沈总说的,接下来会有一系列的活动,希望有机会再次与各位共襄盛举,希望有机会和各位进行更加深入的交流和合作。接下来,激动人心的时刻到了,有请启动嘉宾:中原地产商业楼宇部徐总、汇石投资张总、龙德置地刘总、21世纪不动产商业地产部总经理  蔡总、高力国际投资服务部董事  张总、乐工场联盟副总经理  葛总、北京宏远航城房地产开发有限公司副总经理  常总、搜狐焦点商业地产总经理  沈总; 

  请台上的嘉宾做好准备,请大家和我一起倒数 5 4 3 2 1....现在,大家启动了水晶球;未来,相信商业地产投资俱乐部和搜狐焦点商业地产会将这颗水晶球一样,在行业中发挥光和热。

  下面把对话环节交给商业地产主编,有请何主编。

  【何云云】:今天心情也是非常的激动,在商业地产投资俱乐部现场看到这么多熟悉的嘉宾,我先介绍一下,我是搜狐焦点商业地产主编何云云,接下来对话环节将由我和大家一起共同完成。今天对话的主题是2012年商业地产投资新趋势。

从“陪嫁丫头”到投资新宠

  在这个话题开始之前,先分析市场变化,作为媒体人始终关注商业地产有一个最明显的点,这样一个变化。商业地产这个部门已经成立八年时间了,我们始终作为一个媒体行业视角在关注着商业地产的行业成长和发展,也在见证着市场变化。我作为一个其中一份子,我感觉到一个非常明显的变化,我们之前谈的更多的风格就是商住倒挂,商业地产被忽视了,有的开发商给特别形象叫做“陪嫁的丫头”,这个定位很形象说明商业地产在前一段时间是什么样的状态,但是慢慢的从去年,可以说从去年到现在开始,我深刻的感受到这个市场发生了一个特别明显的变化,我们商业地产已经起来了,写字楼和商业租金出现大幅增长,同时写字楼和商铺成为市场投资的关注的重点。

  搜狐焦点商业地产副主编何云云
搜狐焦点商业地产主编

  接下来的话题,我想和各位嘉宾分享一下,就刚刚我提到一个商业地产明显的市场变化,各位是否感同身受。

  【张剑】:商业市场这两年很火,特别是CBD写字楼租金涨了有小一倍了,在限购的条件下,我相信未来商业地产的市场空间还会有一个更大的发展。

  【何云云】:刘总,刚才我说的变化,你应该比我感受更为深刻,因为您在市场一线。

  刘卫国:售价上涨一倍仍有极大市场

龙德置地有限公司副总经理刘卫国
龙德置地有限公司副总经理刘卫国

  【刘卫国】:您刚才其实把方向给大家说得很清楚了,因为商业地产可以说近十年来确实是这样一个过程,原来那个商业地产,是很难做的,北京长期以来都是商住倒挂的现象。像有一些项目政府有关的部门,强制性的让你拿项目,我说的是开发住宅的时候,强制的让你拿项目要配比一定数量的商业配套,这是强制性的,其实大家都不想做。这个阶段其实时间很长,一直到调控。

  第一次调控是08年,然后2010年又开始调控,尤其2010年以后,这个商业地产开始扭转了,刚才说的现象确实出现了,这是住宅受政策影响很大,商业地产大家发现一个是资金没地投,一个是政策调控,大家发现商业地产投资很多年以来都没受重视。

  从2010年到现在,这两年对于商业地产是突飞猛进,整个商住倒挂的现象一下子扭转了。像我操盘的区域都很明显,因为我08年当时卖公寓,也是调控第一年,因为当时我们是属于区域的商业核心,我也算是一个城市综合体的概念,当然那个城市综合体那个项目产品不是太全,其中有一部分是公寓。但是呢,它是整个区域的商业中心,所以在08年当时整个行业情况不是太好的情况下,依然卖得非常不错。当时我们也是想专业做商业地产,想整体的卖出去,并且还卖给一个上市公司,还是用于自己自营的。我们想得很好,但是市场它不接受。

  今年我们再次推出商铺产品,按照市场正常的规律,按照市场的中小面积的需求,我们分割成适当的面积进行销售了,今年推出当天推的楼盘,铺位,两个小时都卖完了。其实卖得快不算啥,关键是那个价格,我的价格比08年整个翻了一番还要多,并且是区域销售价格新标杆,这就说明一个现象,就是商业地产火爆了。

  张志高:迎合市场 北大资源主推商务地产

北大资源地产有限公司首席商务官  张志高
北大资源地产有限公司首席商务官 张志高

  【张志高】:今天商业地产论坛,其实我给大家带来的是什么呢,围绕写字楼方面的,我们北大自愿推出来的一条新产品线,就是商务地产,跟商业地产是有重叠的方面。商务地产在中关村生命园新做的项目,博雅C-Center项目,为什么称之为商业地产,因为我们跟这个地产赋予了新的理念,这个项目由北大资源作为开发商做的项目,物业服务这一块由北大资源物业来提供服务,关键是运营服务,是由北大科技园来提供服务的。我重点要谈的是现在推广的商务地产这个概念是什么呢?运营这一块是它的特色,进入到我们园区的企业,可以享受到中关村科学院,北大科技园双园区的政策,同时他会享受北大的教育资源,医疗资源,方正的金融资源,方正的信息资源,其实我的目的要把这个项目做成一个全资源链,智慧型企业运营平台,这个博雅C-Center,当中center汉语就是链条的意思,我们目的让所有入住园区企业成为C-Center当中的一员,将得到全方位服务,我们产品推出以后,受到很多企业的客户的认可,我希望在以后的时间里面,能够跟所有的商业地产这些朋友们,一起来探索它的商业地产的思路,商务地产发展模式,在以后的路子当中,我们北大资源将继续把商务地产这个模式推向一个更深的阶段,谢谢大家。

  【何云云】:我只是感触到了这种变化,但是我们开发商动作更为迅速,他们已经采取行动,接下来蔡总,您眼中商业地产市场经历了怎样的变化,给大家做一个分享。

   蔡宇翔:开发商挺进商业地产市场

21世纪不动产商业地产部总经理  蔡宇翔
21世纪不动产商业地产部总经理 蔡宇翔

  【蔡宇翔】:我感觉的变化通过两类开发商,感觉特别明显,第一类是商业地产,可能有些二三线城市的开发商,不该做商业地产的开发商,现在进入开发了。说一个例子,有的城市开发商为什么进入商业地产?城市卖三千一平,拿地加建筑成本,加各方面的条件以后,要2900一平成本价。他卖3000块钱卖不出去,他说是被逼急了,没办法我要关注商业地产。所以二三线这种开发商是因为这种原因接触多了,也就意味着这些开发商,以前从不关注商业地产的开发商,突然找上你了,而且是数量很大的前提之下,意味着因为限购的前提,蔓延到二三线这是商业地产。

  从北京来说呢,一类开发商也是逼急了,一个什么概念呢?我举一个例子,它应该是很讲诚信的,但是为什么它改变了呢?可能有的写字楼管理,是这样一个情况,可能是四块钱的CBD,两年前租的,或者4.5块租的,眼看写字楼突飞猛进一路高歌涨到11、12块,自己90%出租率本来很高兴的场面,90%到100%写字楼出租率,其实对于开发商来说是一个特高兴一件事,但是他愁,他就开始觉得这是一个后悔的事儿,为什么呢?他那90%几出租率是在一年多,两年前写字楼还没递增的时候,他出租了,签满了,四块多。现在市场价11块,那怎么办呢?做出一些可能是要逼你走的,比如把食堂撤了,所有员工食堂撤了,等你大一点公司没有食堂,你不方便,然后跟你签的车位,你租一层,送你五个车位,我不承认了,说换了几个人,你不行,你搬。你搬了以后,他就可以租高了。然后他可以找其他的想办法把我的客户搬走,他只要搬走奖你一个月租金,你赚他的租金,我再奖你一个,只要让他搬走。当然这是个别的开发企业,他因为出租率太满了,所以市场太好了,太热了,所以他觉得这一年亏了,他不能坐以待毙等整个租约满了,所以想一些办法让租客不满意,不舒服,你走,他也不留你,他可以把整体租金短时间内提高了,这个现象反映出市场是供需关系,供应链在CBD地区是不足的,太火了,租金提高,售价也提高,这是反映到的一些现状,这是我感受的一些情况。   

  【何云云】:蔡总聊到现在的市场可能商业地产这一块,投资人再蠢蠢欲动,商业地产火爆率先看到商业地产商,很多地产商已经把商业地产作为他们的一个战略产品链来准备重点布局,接下来下一位嘉宾分享一下怎么看待这个市场变化。

  焦玉:非核心区商务需求显现

天地控股 销售总监  焦玉
天地控股 销售总监 焦玉

  【焦玉】:大家好,我来自天地控股,商业地产的火爆是恰逢其时的,怎么讲呢,一个城市的城市化进程达到一定程度,人们对于商业依赖,对于消费需求都会日益增加,特别是当一个区域逐渐的人口密度增大以后,人的地缘性产生,对周边消费依赖非常强,但是周边跟城市化进程有一定滞后性,为什么几年前的现在商业这么火爆,这就是一个原因。另外一个写字楼的火爆,体现出现在目前来讲对中小型企业国家对它的支持,包括政策层面,包括服务层面,导致大家创业的人比较多,所以对写字楼需求就会相对较大。特别是对小面积的写字楼,而不是大面积的,为什么?

  因为小公司资产是有限的,所以刚才像各位老总说的服务性带运营写字楼的火爆,我相信是日益增进的,这是肯定的。像我们天地控股的话,一直以多元化房地产开发为主线的,对商业地产的涉及之前有,但是并不多,我们是在中关村附近盈满中心,现在在顺义核心区做了一个金融街,大家在网上可以查得到这个项目,这个项目是商业综合体20万平米项目,其中15万平米mall,而且已经跟华联签署战略合作协议,剩下一万多平米45套商铺,独立产权商铺,5.4米层高,销售的时候也像刘总说的这个问题,卖得快不新鲜,价格高真的是超乎我们想象,在顺义这个地区我们价格达到6万,最高商铺达到15万,而且最高商铺15万今天已经签约了。而且是一个做类似于蛋糕、高点的老板需要做一个旗舰店,做一个高端店,这种需求是超乎我们想象的。我们上面的话,在这个上面有三栋写字楼产品,也是5.4米层高写字楼产品,这些产品当时想在顺义虽然在核心区,在政府对面,绝对的核心,这个地方有没有人办公,随着前期客户积累,发现顺义办公需求的人非常多,我们有客户访谈,为什么在顺义办公?实际上公司刚刚组建,或者达到一定规模,现在虚拟办公非常盛行,完全没有必要舍近求远,跑道CBD跑到中关村没有必要,因为我的客户可能就在顺义,我的客户就在平谷,需要有面子,有身份感,包括有很好服务做公司的据点,我顺义金融街应该恰逢其时,相信随着城市化进程加快,不管天地控股金融街还是其他地方,相信整个商业地产都会引爆,都会有一个特别好的发展,谢谢大家。

  张志明:吸纳量增加空置率降低

高力国际投资服务部董事  张志明
高力国际投资服务部董事 张志明

  【张志明】:办公楼的市场为什么这么火爆,我们以前的数字,我们看得见,现在每年统计的数字来说,现在空置率大概3.2,未来一个季度就是可能掉下去到2.83左右,吸纳量一直在增加,空置率在降低,未来的租金还是会往上涨。在过去一年,租金上涨了很多,在未来的租金将缓慢上涨。

  【何云云】:非常乐观的预期,我想问一下张总,他们都没有想到,作为专业的机构,你是否在之前已经预示到这种商业地产会出现这样的状况,包括现在刚才提到的顺义商业卖到八万,十万这样的价格,是否超出了你的想象。

  张志明:自用型需求爆发核心区外延

  【张志明】:确实是超出我的想象,过去几年都有统计,大型国企在二环以内的,过去一两年里面,他们自用型的购买力,突然之间爆发出来。另外一方面,外资跟大型企业,国内的经济不是太受外国经济的影响,他们在国内的需求一直在扩大。一些客户在比较偏远的地方买了写字楼,他们的租金回报在续约的时候,差不多有一倍翻涨。为什么有这样的情况,因为核心区域总价太高,有一些租客,他们追求的是要扩大他们的生产,但是总价要是太高的话,他们考虑到周边的地方做他们工作的地方。

  所以说在往常租金前提之下,他们一边从自己的办公楼出来,另外周边的办公楼上升幅度比周边核心区域的幅度还要高一点,还有一种物业管理是一些比较有技术的物业管理,里面有吸引到一些大企业或者中高端企业进去,就会出现这种情况。这两方面过去一两年北京写字楼市场确实是这样一些情况。

  葛红权:代理行业务量数倍增加

乐工场联盟副总经理  葛红权
乐工场联盟副总经理 葛红权

  【葛红权】:前几位嘉宾感同身受,我们是乐工场,我们公司整合两方面资源,一方面整合很多开发商项目的资源,另一方面整合了北京商业地产比较活跃的渠道资源,跟咱们话题比较贴合。2010年下半年到现在为止一年多不到两年时间,商业地产变化给我的感受特别深。

  有几个方面,第一个方面我们业务越来越多,2010年同时运营服务十个项目左右,现在为止同时运营服务达到几十个项目就在北京市,这个变化对于我们来讲非常大。另外原来我们服务多数核心区甲级写字楼,租赁的比较多,目前服务核心区租赁项目越来越少,或者提供服务,但是面积越来越少,基本上嘉宾讲了空置率越来越低。趋势是什么呢?我们服务的项目买卖的越来越多,这是一个特点。还有向周边发展,像顺义,像焦总和刘总也讲到周边区域项目,包括北大的项目,也都在周边,这个趋势变化可能反映了这个市场不断发展之后,核心区已经承载不了这么多需求,很多需求在向外围扩展,这个变化将来可能还会持续一段时间。刚才蔡总提到一些无良开发商的做法,其实这种做法无可厚非,但是从长久来看,一个项目的经营,我觉得还要有一个战略上的考虑,不能因为一时市场波动,来去调整一些短期的做法,我觉得还要从长久看,把你的旗舰客户,把品牌客户留住,这样才能把项目品牌和公司品牌能够持续下去的一个思路。暂时分享这些。

   商业地产投资需求的推动力

  【何云云】:刚才各位嘉宾的发言,可以总结为现在商业地产的火热就是开发热、销售热、租金热,第一轮分享一下这样一个市场的变化,需要更深挖掘一下,我想问一下各位,背后的推动力量是什么?

汇石投资合伙人  张剑
汇石投资合伙人 张剑

  【张剑】:背后的推动力量,其实作为我们汇石投资也是背后的一个推动力量,我们自己一直做投资的俱乐部,因为我们的主要的业务是针对地产的投资,有很多跟着我们一起来投的一些客户,还有一些合作的伙伴,我们一直是这样的一个方式。

  我们更多从投资人角度一直在考虑商业地产的问题,我的理解现在商业地产投资最核心需求来自于我们现在一些中高端的客户,或者说有富裕资金的客户,他们没有非常好的投资渠道,投资渠道的狭窄,所以导致大家在财富配置上面,在房地产上面一直是超配的。跟国际整个富豪大家财富的配置情况比,中国人在房地产上配置是要重很多,他们大量的房地产的配置比率一般在20%左右,股票占20%多,债类产品占30%,我们可能很大量很多人配到一半,甚至60%-70%。

  房地产里面要配置财富,集中在住宅领域和商业物业的领域,住宅物业前两年限购是一个最大的影响,我们理解投资人看商业地产的价值,商业地产的价值核心,谈三方面。一个是本身的租金的回报,另外一个是升值,你未来能有多大升值空间,第三个杠杆,用多大财务杠杆转动这个事情。我们看到在杠杆这一块,住宅以前是有四位杠杆,五位杠杆可以用,20%首付。现在得全款买,等于没有杠杆,甚至在北京是不能买,所以这个杠杆是被完全打断了。商业地产我们还是有一倍的杠杆还是可以用的,以前是跟住宅比是一个很大的劣势,现在它变成了一个优势。这个来回来去的差距,这是一个很大的关系。

  第二个我理解升值其实是租金收益,这两件事长期来看一回事,商业地产长期价值在于租金的折现,所以核心价值在于未来租金提升的空间,所以像CBD地区突然之间提到一倍这么高的水平,这个意味着它的房产的价值就有一个大幅度的提升。所以客户也会关注是未来租金长期上涨的趋势,我们理解这两块现在最好的机会国内,因为整个房地产实际上是有泡沫的,从全国来看价格,但是相对来讲,里面比较好的机会。像北京和上海商业地产,特别是越好的地段商业地产价值越高。这个还是有它的不可替代性,另外也有北京上海的人均GDP突破一万美金以后一定会面对一个大的机会。而且我理解前两年,因为很多住宅,大家刚买了房子,其实大量老百姓的消费水平是因为买房受到很大的限制,因为买完房子就要装修,买家具,还房贷,这个成本支出很高的。所以这一块就会有一个限制,但是未来几年随着大家收入的进一步提高,那么在消费上面一定会有大的发展,所以这一块也是我们最看好的,也是我们一直等着我们一些客户在看的一些方向。

  另外我们在看的就是旅游度假的地产,那个也有点像刚性需求,它是有一部分人先富起来的一部分人会有自己的,我们主要看这两个,特别看好前面一类。

  【何云云】:张总不但给我们分析背后推动力,还把具体路径清晰描述出来了,接下来刘总?【刘卫国】:首先我觉得这是一个中国特色,因为中国现在经济高速发展,中国是世界人口最多的国家,也就是人多,资源少,只要是和资源有关的,很容易都受追捧,这房地产呢,那是建一栋楼,占一块地方,建一块地方这块地方就没有了。首先是一个中国特色的,人太多。

  还有一个刚才老总说的,投资渠道过窄,现在手里有资金的人不少,但是你要让他们做比较稳妥的,长期的投资,你给他的渠道太少。

  还有一个政策影响,商业地产这一块起来,也得益于这两年一个住宅的宏观调控。这个政策影响是很大的,这是不容回避的一个现象。

  第四个方面,我认为是一个市场层面的问题,市场也算是一个理性的回归,中国的人太多,资源太少,还有投资渠道比较窄,还有政策调控影响,同时还有市场的规律,因为现在房地产在中国发展的时间不是很长,有相当一段时间内,人们对住宅的追逐很热烈,北京为例。北京是一个大量的外来人员的城市,他们来北京第一需求绝对不是商业。我说的是大多数,个别的除外,那些投资人。他们来了以后他要立足北京,首先标志就是要有一套住房,而不是说我来北京连住的地方都没有,先有一个商铺,先有一个写字楼,这是不太对的,这个逻辑是不对的。所以相当一段时间内大量外地人来首都,他来这儿奋斗凑足首付,先把住宅给搞定。

  其实正常的房地产应该商业的价值,就是同一个项目或者同一个区域,这个商业属性的产品它的价值要高于住宅的,这是一个正常的市场,而中国不是,以北京为例,北京就不是。市场层面,房地产发展这个进程和中国的城市化进程相吻合的。在这个阶段当中出现商住倒挂,这个现象早晚会得到逆转。也就是商业地产的价值随着人们慢慢的涌入城市速度减缓,人们把前期买住宅的贷款还完,有能力了,这时候冷静、理性的看房地产再做投资的时候,他会发现商业地产的价值,应该是高于住宅的。其实从目前我们去买住宅,买商业,你的投资回报现在能算出来。即使我刚才说卖那个商铺比08年高了一倍还多的价格,但是它的投资回报最起码是同一区域住宅的一倍以上,算个数,我那儿有一个商铺,总价不到两百万,几十平米一个。不到两百万,能租多少钱呢?现在我们小业主来租,人民币纯租金我就收一万块钱,不到两百万,能租一万块钱,物业费,能源费全是经营者掏,他不租,他嫌便宜。他想租一万五,最便宜得一万二,按一万来算,想想在北京任何一个区域买住宅,要两百万买一个住宅能租多少钱?能租一万吗?租五千都不到。可是两百万不到买一个商铺可以租一万以上,这还是前两年卖价比较高的情况下粗略的投资回报,商业地产价值从市场也应该有所体现了,这是第四个原因。

  【何云云】:非常综合的分析,我了解到一个信息,商业地产价值国际上平均标准应该是住宅两到三倍,这样才合理,是不是这样一个说法?现在的商业地产可能热了,有人说也有泡沫了,我要关心到底升到什么时候才是一个合理水平,还是说现在已经在很高的高位了,这跟炒股很像,先把这个东西能不能达到合理水平,是一个基本面的问题?接下来张总先聊一下?

  【张志高】:我们商业地产现在来讲非常火爆,刚才两位老总谈得非常精彩,我在他们基础上,我想补充一点,我认为目前来讲,这种火爆的局面,我觉得与企业的创新也是息息相关的。企业的创新创造了这个市场,使这个市场变得火爆。其实对于我们来讲,到底这个房价商业地产是不是达到一个高点?我认为刚刚开始,其实我们也在做一个创新的模式,这个模式就是我们说的商务地产。商务地产将带动新一轮的投资需求,我认为这将给商业地产注以新的活力,我相信未来商务地产发展将是一个全面的局面,所以我认为价格的问题永远没有止境,将随着中国经济发展上到一个新的台阶,希望大家关注这一片蓝海,关注这一片发展,谢谢。

  【何云云】:不知道蔡总是否认同这种观点。

  【蔡宇翔】:刚才说的推动力,其实看两方面比较重要一点。一个供应商,一个市场,如果没有开发商愿意做商业地产了,自然这个市场肯定就是意味着利润和空间风险大了,为什么现在看了很多开发商愿意转型,也积极转型,霞光里不是有一个写字楼地块推出吗?霞光里在东北三环,燕莎嘉诚附近,可以看到这边住宅多少钱?相信每个人都知道。写字楼肯定是五万以上每平米的,大家都知道这个价格。如果开发商同样拿住宅地它的价格多少?这也是一个吸引力的问题,就现在租金的市场这么火爆,你说成本价多少?招拍挂的价格才八千每平米的地价,加上建筑成本一万的话,也就一万八,这个就意味着什么呢?如果他要卖五万一平的话,这个利润空间比住宅可是大得太多了,商业地产的开发商,他只要按照现在这个市场的价格,也不加价,不保守减价空间是非常大的。如果政府有地块推出,懂得做商业地产的一定会去拿,因为利润是很大的。

  上一年西南四环有商业地块推出,六千一平米,尽然流拍了,同样如果是住宅,再旺一点市区一万都有市场,反而商业地产每平米六千而流拍。再看看国美商度,他转手给海航的话,折合多少钱,60亿折合40多万平米的话,一万五不到,现成建好给你一万五,就算建筑成本八九千,实际它也就六千。如果你说它是一个住宅,那个地方可能卖三万多,他都不会觉得你便宜。

  很明显,这个空间值如果用心去看,你对商业地产了解的话,起码北京还有很多商业地块值得你去开发那么肯定就是开发商的推动力,商业地产有人干,才有人宣传这个市场。对于客户方面,投资者关心什么问题。其实看商业地产,除了写字楼,你说投资底商这样的情况,刘总刚才说商铺十万一平米,那个我都觉得不贵。他说两百万铺租一万,你要反过来看,贵不贵呢?实际上我们看商家的承租能力。换一个比喻,比如说前一段时间看了香港,同样是卖麦当劳,他单店在香港居然卖的一个套餐20块钱,国内也是20块钱一个包,或者屈臣氏那个价格是差不多的。你其实知道单价是一样的东西,在香港你看过屈臣氏在底商吗?很难,但是在内地全都在最好的位置。是什么呢?麦当劳像刚才那样的情况,在香港一个月好的位置,做一千多万,问一年做一千多万,同样三百多平做一千多万。国内好的位置也经营一千多万,但是你要明白如果说在国内做一千万的话,其实就10%承受租金能力,也就是做一千五百万,实际上交150万租,其他是他控制租金以外控制成本利润率很高了。

  但是在香港也是经营一千多万,据我所知的,一般差不多就是这个水平,比较少过两千万的。这样的话,全国中国最高的店其实基本上亚洲最好的店也是在中国义乌,单店年销售额过四千万,连肯德基的副总裁总部都哭了,一个单店做四千万这是什么概念?这是非常恐怖的数字。也就是说在香港这一个麦当劳也是这个营业额的话,但是扣点二十几个点以上,甚至有的接近三十个点,租金的占比是这样一个状况。

  【何云云】:接下来焦总两个问题,背后的推动力量,你认为现在商业地产价值达到峰值吗?

  【焦玉】:就推动力量这件事怎么讲,商业地产作为一个城市发展有滞后性,还有一个特性我个人认为是依赖性、依附性,依附更多是城市化进程的建设,包括基础设施建设。大家知道从08年开始金融危机,中国政府投资四万亿,主要的钱全部去依赖到基础设施建设上了。随着这次金融危机,政府钱投入多少,可能没有官方言论,但是大家心里有数,只要城市化进程不停止,或者城市化进程速率不减慢,对商业而言相对利好,也就是商业最大的推动力。

  再有一个,现在说中国大多数城市人均GDP已经达到一万美金,有一个数据超过一万美金人就可以对艺术品,对收藏品,对奢侈品有一定需求了。现在我们发现做商业的时候,有很多的客户对商业也起到了发生了一些收藏的兴趣,举一个简单的例子,有一个客户跟我讲的,我现在买商铺不看投资回报的。为什么?投资回报算的是现在,谁也不自然几年后会怎样,这是一。第二,如果在香榭里舍大街上我有一个二百平米的店铺,这个店铺我可能家族传承一两辈人只卖巧克力,不批发,只零售,手工制作巧克力,我卖巧克力钱绝不比我把商铺租出去钱多,为什么留在这儿做巧克力,不租出去,因为这是家族的东西,是一种荣耀,是一个传承,现在已经到这个层面了,这是第二个点。

  第三点,现在商业价格是否高了,或者说是否是起步?坦白讲这恐怕不是任何一个人可以下定论的,为什么?因为中国的经济是没有规律可言的。高和低不是市场判断的,只不过现在商业的价格可能对老百姓的生活不起到任何的这种影响。刚才说金融街最贵商铺卖到15万,大家觉得很惊奇,也就是很惊奇罢了,会对我有什么影响?没有。如果现在告诉你,比如说我天地控股做的一个住宅楼盘,比如说在廊坊我们108万平米天津凤凰城,那个项目普通住宅卖到两万块,你可能认为疯了。商业离我们普通人很远,但是它对我们生活补充,在这种没有外在影响,没有政府干涉,一切依靠市场行为去作为导向的这种行为的时候,我相信商业应该是一个相对健康,包括持久的发展,谢谢!

    张志明:限购与经济向好推动商业价值攀升

  【张志明】:你刚刚那个问题,各位嘉宾说得很清楚了,这个推动力量,我们的看法,第一限购的问题,他们没有什么渠道去投资,看得出来,在办公楼,很多投资者在这个方面可以推动下去。因为当然投资渠道可以很多,但是在房地产里面,因为过去市民喜欢投资住宅方面,但是因为限购的问题,他们就没有这个渠道去做这个投资。投资在股票,或者是其他方面,可能收获也不是这么好。房地产投资他们一直比较有信心,所以我觉得推动力量,我觉得最重要是限购。

  国外的机构在国内扩大他们的生产,扩大他们的服务,在中国里面经济是发达的,所以在两个情况之下,我觉得整个推动力量第一个是限购,另外就是在中国的基本的经济还是向好。

  另外一个问题,现在的价钱是不是虚高了,我觉得在长远来看,我觉得投资跟其他嘉宾的意见,长远的发展好象看好的,现在大城市在中国区域看在北京、上海、广州、深圳,在其他城市发展是一波一波的过来,整个发展一波一波网上去,整体人民水平还是提高的,当然个别投资在商业,尤其商业很看中他们的地点,定位,运营服务方面,但是总体方向,我不觉得现在已经是高点,这是我的一些看法。

  葛红权:投资价值将出现螺旋式波动

  【葛红权】:各位嘉宾讲得非常好,我的理解是这样的,首先推动力这一块,政策也好,我觉得是整个经济面的问题,如果整个经济持续向好的方向发展的话,商业地产理性回归是必然的。这是我的理解。

  另外我认为价值是否到了高点,我的看法螺旋式,或者波动式的。焦总说的谁也说不准几年之后是什么样,但是从大的趋势来讲肯定是波动的,这是从整体来讲。另外从投资者角度来讲,还是要谨慎乐观,因为任何投资,尤其房地产投资,你要看好区域,另外也要看好项目个体,因为每个区域,每个项目都有非常复杂的情况,都是非常不同的,不能因为整个基本面向好,可能所有项目都能投,这个完全是一个误区。还有一个误区,咱们北京周围很多投资理念,夹杂了很多投机的概念,如果夹杂了太多投机概念,这是非常不好的趋势。

  如何把握商业地产投资机会

  【何云云】:平时在跟投资人接触的时候,大家都会有这样的感触,比如说在几年前,五六千七千的时候为什么没有买,现在每个人都会拍着大腿来聊这个问题。我感觉可能住宅投资,使命可能已经有一个终结的结点,似乎感觉到商业地产可能是未来的一个。今天论坛就是说不要避免再过三年,几年的时候,又喊商业地产两万的时候,我为什么没有买,又拍自己的大腿。

  接下来的话题,想各位嘉宾给我们具体分享一下,我怎么来抓住这一轮商业地产的投资机会?或者可以再具像一点,怎么挑写字楼和商铺?

  张剑:以供需矛矛盾判断投资回报

  【张剑】:我们老是在琢磨这个事儿,其实从投资人的角度,我觉得比较核心的两个问题,一个就是供需关系的问题。什么东西再值钱,如果供应得太多了,也不会值钱,钱本身也一样,钱太多了,就变成通货膨胀。所以实际上我们看到两年写字楼,北京核心区价格涨得非常高的原因,和阶段性供应短缺有非常大的关系。而且看北京公寓,金融街的公寓和CBD公寓相比的话,金融街的公寓好一点的,品质相对来说差一点的项目,但是它的价格肯定要比这边高。因为很大程度上,就是因为金融街的供应量太小,非常小。商业地产也是,刚才讲好,我觉得是北京确实比较好的,但是二线城市可能会有很大的一些问题,比如说像天津,我们也去看滨海新区那边,于家铺,那个供应量非常吓人比我们CBD供应量大几倍,楼已经盖好了,放在那,不知道将来消化需要多长时间,区域性供需矛盾是非常关键的问题。所以我的理解,如果从这个角度讲,如果大家挑好,要投资好的回报的项目一定要挑供需的矛盾相对突出的地方,所以这一块也是一个观察的角度吧。另外一个观察的角度,我理解和股市里的波段一样,市场有波峰,有波谷,巴菲特说别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪。就像你刚才说好多人拍大腿说五六千的时候,为什么不买房子,就像为什么现在写字楼五万一平米了,两年前可能两三万左右一平米,为什么三万的时候你不买。所以我的理解,其实东西再好,也有一个合适的价格如果买到波峰上,虽然长线来看一定会涨上去,但是中间肯定会经历了一个很痛苦的时间,就像我们08年房价回调的时候,很多人当时也很痛苦,可能你承受不住的情况下,就会割肉,割肉的时候,你就看不到后面价格涨上来的机会。所以我觉得买在一个合适的时间点,也是很重要的。所以我们经常会看一些别人不看的东西,反正市场上都在看的东西,可能它的价格很难挑到非常优惠的,可能相对来讲,大家都还不关注商业地产,不关注写字楼的时候去看,可能能买到更好的。但是今天想在核心区买到非常好的写字楼,第一很难买到,没有几个人卖。第二如果买的话,价格非常高,这个价格高,大家是按照非常高的租金来倒算的,国贸三期租到三十块钱,普遍租到十几块钱,这个租金已经是相对比较高的,你在这个位置再买,它的回报,不是说将来不会涨,可能回报相对就会受到影响。所以我们觉得适合的时间点还是比较重要的。

  刘卫国:商业地产需要理性投资者

  【刘卫国】:咱们给投资人一个投资建议,其实从08年到现在跌宕起伏,想想08年、2010年调控两回,这一次调控比08年力度大得多,这两次调控可以说给投资人提个醒,得理性。现在无论是商业地产也好,还是做其他投资也好,首先得头脑清楚,并且我觉得我们作为商业开发的算是行业的人士,其实我们也是比较欢迎比较理智的投资客。我们既然这么多年一直是干这个行业的,也不希望它就折腾两年以后就不行了,所以希望它有序的,可以长期发展,出现这种现象。其实现在商业地产的投资,我觉得第一点,还是要提醒避免头脑过热,避免那些投机性的心理出现。因为现在住宅不让买了,没法去投,现在看着商业地产风风火火,你就只管是不问青红皂白只管去买,那有可能这里面有陷井。至于说你怎么样去买,去甄别,刚才说的怎么样清醒,买什么产品比较好?我觉得还是看产品,看具体的项目。因为北京刚才说北京现在很多年前,都已经提出来是一个多中心的发展了,以某一个大家传统意义上认识的那种中心,比如说最早的天安门,东单、西单,后来出现了几个点,国贸,金融街,中关村,但是仅仅靠这些肯定北京发展是越来越糟糕的,现在出现这种多中心。比如顺义,原来通州、亦庄,包括我们那个区域原来叫国奥区域,原来就是立水桥,亚北,奥北,现在那儿项目都叫国奥,其实就是一个区域,以前就是城乡结合部,这种分中心出现了。所以你在传统意义说的这种商业中心,你去买房子吧,他没有供应量,你也买不了,同时分中心的发展,现在也需要一个过程。也就是说这些分中心现在发展得很迅猛,但是还没有形成足以和这些CBD能抗衡的阶段,它属于这个进程当中。我想未来北京市肯定会出现几个国贸,商业的重要性一点不亚于它,但是现在属于这个过程当中。大家在传统认识上认为还是国贸好,那么他可能还要在那投资,这个现象你也阻止不了,因为这个各有各的消费心理。现在在各个分中心的发展城市化进程当中,你要选择好的项目,首先要看地段,是不是属于中心?咱们回顾最老商业中心王府井,王府井大街上主要的人行道,人行大街上,和他楼后面背街上,就差一栋楼,看租金差多少,营业额那差得很多。所以一定要看好这个位置。

  同时你的产品你是不是区域的一个核心地位,要是这个位位核心低端不用犹豫,这是第一。第二王府井楼后面也是核心地段,还得看在产品里面属于什么位置。还有交通流线怎么样,产品设计得怎么样,同时还有一点价格,还是看价格。因为现在咱们市场上,刚才我稍微解释一下我们的价格,因为我的价格今年卖的比08年贵一倍以上,我08年定得很低。08年大家知道我还是奥运之前卖的,奥运之前那时候商住倒挂,根本没有扭转。我的底商5.6米层高,和上面供应3米层高价格差不多,卖不出去。现在当然很贵了,当然也没有十万,我们那也就五六万块钱,应该还行不算贵。但是两三年前不敢想,五六万块钱一个大居住区。有一些楼盘,可能说商业炒作很厉害,你买他的楼盘的时候,商铺也好,写字楼也好,很贵。大家其实买的人当时觉得很贵,但是他为什么买呢?他可能有别的心理,跟着起哄也好,头脑一热就买了。但是买了以后现在市场已经出现这个问题了,买了以后租不出去,他不知道租金谁给他?也就是说他这么高的房价,他得有一个高租金支撑,但是他这个高租金哪个行业,哪个人能支撑他,就出现了问题。这样的问题应该值得我们深思,我觉得还是应该良性发展,也要考虑价格合适了。我刚刚说我们楼盘价格,最起码买了以后比以前高了,但是算一算比买住宅合适,再加上有将来预期就OK了,理性分析一下,别盲目。不知道为什么买,自己也说不清楚,是可怕的。这是给的两点建议。

  【何云云】:我总结一下刘发言,多关注新兴有升值潜力的商圈,要做商业地产投资要多做功课不要盲目。今天由于时间非常有限,接下来嘉宾我们希望稍微压缩一些时间,简明扼要给大家一个建议,接下来张总。

  张志高:要选择具备优质模式的商务地产

  【张志高】:刘总给我的发言开了一个很好的头,怎样选择有潜力的项目,我建议大家可以关注一下,当然我不是在这儿做广告,关注北大的商务地产,它也不是在CBD,不是在东西单,但是它离市中心也非常近,目前北大资源在北京商务地产开发量大概有150万平方米以上。现在正在做和即将要做的,其实我们是商务地产给大家提供是一个非常好的模式,这种模式注定了它的升值的潜力会非常的大,这是一个绝对的蓝海,谢谢大家!

  蔡宇翔:以城市收入水平和消费能力判断商业价值

  【蔡宇翔】:我觉得刚才张总说的是一个供需的关系,这个供需关系其实就跟股市,跟楼市,跟各方面都是一样的。住宅和写字楼,肯定是供需的容易掌握到的,当你这个量太大的时候,政府不需要调整,可能就跌下来了,但是我们说的底商这一方面,还不是一个完全的因素。地段很重要,因为买商铺不像买住宅,大势好随便买一个住宅也升,只不过你升得快和慢的问题,但是买错商铺的话,可能位置差,人流少,可能就不能盲目了。

  对于商业是需要判断的,但是判断两种,一种是地段的判断和未来发展的判断,还有更多的可以举一个例子去看,比如说一些三线城市,四线城市,其实商铺不缺,满街都是商铺,为什么这些商铺里面干什么业态呢?就是修车、卖混沌,卖水的,这意味着什么呢?有没有投资机会呢?实际上它的投资机会可能十年,二十年以后,我们说投资商业,就是你在买商业的时候,你要关注这个城市收入能力和消费水平,这是一个至关重要的环节。商铺有没有价值?是看这个城市收入水平和消费能力。这个三线城市现在手术水平是两千,围绕着两千商户自然就少了。如果城市同样三十万人,人均月收入都在五万以上,可想而知承受高租金,选择品牌的商户都会蜂拥而至,自然这个城市底商是非常可乐的,因为承租能力导致销售价值和铺位价值。作为投资者来讲,买什么样商铺,关注这个区域消费力,消费人群和供应链,三者去判断是否值得买。

  【何云云】:放到区域生态链,关注它的供需关系,还有它的消费情景,接下来焦总聊聊您的观点。

  焦玉:商业地产投资是房产投资中的最高意识形态

  【焦玉】:我从刚入行的时候,很多朋友跟我讲商业地产是所有五房地产分类里面最高意识形态,不是随便人可以做得了的,现在把这个话送给购买商业的人,商业的购买也是房地产各种分类里面最高意识形态,不是随便可以买得了,需要很多专业化知识以及分析。刚才我讲过商业地产就常规城市发展来说有依附性,有常规性,同时也有不适用性,职业的有相对来讲较高这种判断力的这些买家,包括经济实力比较雄厚可以买预期,刘总做功课的,你要对整个区位发展,规划,甚至经济走向我相信都要非常熟知情况下可以买预期,这样的话价值比较低。经济较差,对房地产商业不是特别了解的人,就买现状,现状可能比08年那个房子翻了一倍,但是你看到了什么,能得到什么,不是随便一下可以判断出来。不适应性一定要充分考虑到,谢谢!

  【张志明】:各位嘉宾已经说得很清楚了,我只能总结对商铺的产品要很深入的理解,要是没有这个理解,风险可以是很高的,三种形态里面的投资,物业里面商铺是最专业的一种,这个是我给投资人的意见。谢谢!

  葛红权:商业投资不是人人都适合的领域

  【葛红权】:我给投资人操作层面几点建议,第一点大家都提到了,一定要了解项目所在区域的发展前景,或者说城市规划,第二点,我觉得投资人一定要考虑这个项目本身开发商对项目的定位,和后期的运营能力也好,或者说将来他哪怕卖掉,后期要不要参与。产品本身如果开发商没有定位好,最后即使在最繁华的中心,可能这个项目也会投资回报不会太高。第三点,我觉得投资人还是像刚才几位嘉宾讲的,一定要做深入的功课,商业确实不是人人都适合的领域。

  【何云云】:好的,短短将近半个多小时的时间,我们跟各位专家就商业地产投资新趋势做了一个非常深入的探讨和分享,可以预见商业地产正在成为投资人追逐的重点,同时也在变身地产投资新通道,今天非常希望我们搜狐焦点这种商业地产俱乐部,能够借助我们这么专业的团队,专业的力量,能够为我们商业地产投资人提供帮助和指导,今天也是非常感谢各位嘉宾对我们活动支持,谢谢大家!

  【主持人】:刚才各位对市场的需求进行了一个非常深入的分析,并解析了需求背后推动力,开发企业分享了新的战略新的项目情况情况,代理机构嘉宾也给我们分享了非常精确的数据,最后我们还给投资人出谋划策,给了非常中肯的建议。总之台上有洞见,台下有妙想,今天的对话非常的精彩。再次感谢大家,今天时间非常有限,希望大家能再未来共同见证我们商业地产投资俱乐部的成长,谢谢!