投资讲座第1期:商铺投资政策解读与税费分析

2012/09/13 17:07 来源: 搜狐焦点商业地产 评论

  针对近期商业物业投资需求增多趋势,搜狐焦点商业地产联合一线权威投资机构打造商业地产投资俱乐部。覆盖商用物业(写字楼、商铺等)投资领域,为网民投资客提供商业地产投资知识讲座、投资经验交流分享以及项目实地考察品鉴等活动,深入挖掘个性化投资需求,实现商用物业投资经验分享与互动。

  9月12日,商业地产投资俱乐部首场讲座——“商铺投资政策解读与税费分析”在搜狐大厦举行,商业地产资深行业专家、21世纪不动产商业地产部总经理蔡宇翔就商铺投资政策走势与投资税费分析等问题展开深入讲解,并与现场网友就商铺投资问题展开深入互动。

以下是活动现场图文实录,敬请关注——

  【主持人】:大家好,首先欢迎参加搜狐焦点商业地产举办的“商业地产投资俱乐部”活动。商业地产投资俱乐部是针对投资人开办的专场活动,范围覆盖销售型商铺、写字楼等投资型商用物业投资,是完全开放和免费的活动,主要宗旨为服务投资人,让大家理性明智投资,稳赚商业地产投资。

  除了投资讲座外,我们的活动还将精心挑选市场热点项目,带动网友实地考察,能够理论和实际相结合,让投资人投资商业地产不再盲目。同时我们也希望投资网友关注我们的活动,提出你们的建议,想要补充哪些方面的知识,想看哪些热点项目,都可以联系我们。关注我们的投资俱乐部讲座、参加我们的商业地产投资考察团。

投资俱乐部首场讲座“开坛”   资深专家蔡宇翔坐阵

  好了,下面就进行到我们今天的主题,也是投资俱乐部讲座的首次讲座,我们邀请到了商业地产投资资深专家,21世纪商业不动产总经理蔡宇翔先生。

  蔡总1998年从香港正式进入内地商业地产界,2002年于北京创立中原商业地产部,2004年创立伟业商业有限公司,2007年-2009年受聘于摩根士丹利旗下GMS公司,2009年10月与21世纪合作成立商业地产公司,主持策划过众多北京乃至国家级重点大型综合商业项目,是商业地产界领军人物。今天,蔡总将就“商铺投资政策解读与税费分析”与我们进行深入解读,有请蔡总。

21世纪商业地产总经理蔡宇翔
21世纪商业地产总经理蔡宇翔

  【蔡宇翔】:现在住宅投资受限,商业地产成为投资热门,作为中小型的投资者也是非常关切这个问题。作为21世纪商业地产我们每天都在监察商业地产的动向,通过我们专业的分析数据和经验,希望跟各位投资者分享一些经验。下面针对时下大家关注的一些议题,分三方面给大家解读一下。

投资商铺回报率远超住宅 全面解读商铺投资政策

  第一方面,如何做好选铺之前先解读一下现在的政策。在座的或者线下的投资者可能都非常熟悉甚至有很多专业的投资者对于住宅和商铺的税费情况甚至比我们更清楚,大家不妨比较一下住宅和商铺的税费情况,商铺市场的投资回报优势就一目了然了。限购之后,用第二套房和商铺做一个比较。基本上第二套房之后商铺和住宅都是同样50%的按揭,贷款的时间一般是在30年之内。商铺更优势的地方是没有限购,可以无限购买,相对来说更灵活一些。2010年1月起个人购买不足五年的非普通住房对外销售要征全额营业税,跟以往有所不一样。购买方所需承担的费用,印花税和商铺是一样的都是5%,契税都是3%的契税,这两方面来看说明这两点在限购之后商业和住宅基本上是在同一个起跑线上。

  出售方面,印花税都是一样的5%,营业税转让的商业从买入价减手上发票乘0.5,都是一样的。住宅如果不足五年还得要交购买时的整个价款的5.5%,商铺相对来说好一点,直接可以扣除这部分,更灵活一些。土地增值税方面,住宅方面是一个百分点,商铺三个百分点。整体来看,商铺出售仅比住宅多交两个点的税费,这个前提在于你是在五年住宅第二套房在五年以后,这样大家才是在一个起跑线上,否则买出买入商业更优势一些,住宅方面的成本会有很大的提高。

  假设一百平米的住宅和商铺各有一套,住宅的售价是四万,商铺也是四万。一般市场上单价四万一平米总价四百万的两居,大概每月能有六千元左右的租金,商铺稍微好一点的地段四万一平可以做到每天每平米六块钱的租金,如果用五年做一个结论的话可以看到,五年的住宅收益率是36万,商铺是109万,这点可以看到在出租回报率来算同样价格的商铺和住宅。一种是价格的投资,买它的升幅,商铺的回报率是27.3%,远远高于住宅五年住宅租金收益率,同样价格的情况下,商业更有竞争力。明年,政府预计还会出台物业税,现在虽然没落实,但是酝酿了很长时间,这也会给住宅投资增加一部分压力。

如何避免商铺投资陷阱 零售业发展推高商铺租金

  如何避免商铺投资陷阱?什么样的商铺可以购买?以下的时间和大家分享一下我们购买这些商铺的经验,为大家解读一下。为什么投资商业?

  第一,国家政策方面,商铺投资不受限。因为不受限制,空间更大一些,值得大家去考虑。

  第二,竞争小机会多,很多投资人问我们,北京经常找不着好的商铺,找着以后也不容易买到,如果有好的商铺,空间很大,并不是说竞争特大,买了之后租不出去没有什么作为。

  第三,零售业的发展空间,零售业的发展推动了商铺租金的上涨。北京商铺零售业租金升的很高,是不是到峰值了?作为全球性的企业来说,零售业的租金现在是不是一个瓶颈,是不是有机会回落,或者很多开店的计划放缓,对于投资商铺是不是不太利好?

  北京这样的城市,我们看到好多好的连锁企业他们的租金占他们的营业比例相对来说不到10%。正常在国外同样的品牌比如屈臣氏或者麦当劳,他们在国外同比北京这种世界级的城市里面,他们的租金水平占营业额高达25%—30%,北京只是10%甚至更低。麦当劳在北京一般的营业额扣点10%,一个单店营业额一千万,租金就是一百万。在香港,同样的产品也是十几二十块钱,并没有卖贵多少,麦当劳在香港年租金1500万左右,租金占营业额的30%。屈臣氏这样的品牌,在香港核心区域几乎都在二楼,很少承租底商,但是在北京随便一个店开到街边好的位置,北京的租金对零售企业差的很远,所以商业地产的空间,还有很大空间。

  国际市场中,繁华区域这种地方一定被所有高档连锁品牌侵占,东京繁华的街道一定是奢侈品牌,内地还不是这样的。连锁知名品牌还有很多在核心区域中没有,表示它的空间是零售品牌在北京的市场可以在租金承受方面的能力还有很大空间,不用担心没有租金,担心零售企业没有承租能力,只是时间的问题和买的铺位的问题。

王府井区域临街底商 租金还有五倍涨价空间

  按国际上的标准来说,王府井这样的临街底商的租金在1200—1300元/月/平米的水平,我们国家在300—400元的水平,起码有五倍以上的涨价空间。1500每平米的月租金的话,这是近十年左右合理价格。投资底商,对于升值空间的预期不要考虑得太远,我们不能说20年之后30年,但是10年左右的价格是可以预期的。

  下面分六方面和大家分享一下如何选底商或者如何选购买型的商铺,特别是多层,两层或者三层的时候我们怎么去选择。

  要素一,了解开发商开发的目的。我们都知道如果纯粹底商旁边有很旺的比如王府井有一个底商去卖,不用了解那么多,只能了解能不能买到,能不能托关系买到,什么价格买到就可以了,因为不用担心它没有人流,不用担心商业不值钱。

  当你买一个二楼商业或者三层某一个铺位的时候,出租情况和售价情况就相对难以掌握了,如果项目要能做起来,你的价值才能真正有价值,如果项目做死了,你的价值就是没有价值,因为没有人住在三楼的商业,没有人住在四楼的商业。

  首先要了解你的开发商做这个商业的目的,以SOHO为案例,分割成面积之后全方位对外销售,不做任何的开业打算,SOHO的盘无论三里屯SOHO、建外SOHO任何SOHO都是不清盘不开业,开了业底牌亮了,没有经营没有商户基本卖不出去。一般不专业的投资者考虑北京三里屯是非常好的位置,因为地段而去购买。地段是很重要的,但地段好就没有风险吗,当然不是。就算王府井,如果一个八层楼的商业销售的话,一楼肯定没问题,四楼五楼六楼七楼八楼做什么,怎么做,人流能上去吗?这是很关键的问题。销售的开发商,它的销售目的是什么,怎么对这个项目运营,这个是至关重要的作为投资者一定要去判断的。 

精心挑选优质租户 保障投资高收益关键

  第二种开发企业,以凯德、中粮为代表,以经营行为为主。作为投资者我们要考虑到经营者,转换角色,你买商业能不能赚钱,买商业要考虑我的租客他能不能赚钱,他能不能在这儿活下去,他能活下去你这个商铺就有价值,他活不下去这个商铺就无从谈起价值。买商铺要考虑租给什么类型的客户,他能不能在这儿生存,他对这块的经营环境怎么看,如果租给卖服装卖饰品的,肯定看这个定位里面有没有这方面的东西,能不能做,设多大的量,竞争大不大,进什么档次,要转换角色,我是一个经营者我怎么看这块,这个是角色转变对于投资者来说一定是非常重要的,融入零售业的角色。像凯德、中粮以经营为主,它的业态这方面的东西是考虑得相当多一点,当然他们可能卖得散铺比较少,如果卖的话,你对于他们的信心对于大家的操作能力就会不一样。还有首创置业,以拿地为目的,同样在长阳拿地,因为要做一个奥莱要做一个有概念的商业,我就要打出很好的包装,一路之隔的万科六千一平米拿的低价,因为要做奥莱做一个最大的南部奥莱三千块钱每平米拿到这块地,加上建筑成本等于这个商业是政府白给的。如果政府又不懂得运作不知道奥莱怎么运作的话,它要求首创一定两百个国外品牌入住先期条件,政府不知道国内很多是出口转内销的,只要国外注册一个公司其实东莞一个牌子拿过来就是国际牌子,拿过来一贴就可以销售。销售之后底商也可以卖,基本整体价值就比对面的万科低了50%的水平。同样它的利润是在地价上赚了最大的利润,并没有考虑到我的底商我的投资者你们是怎么考虑的。这个项目能不能火,但是我用低的地价赚取了地价的利润。开发商能不能做起来,是真的还是假的国际品牌入住还是东莞的牌子进来。还有商业做亮点的,像很多商业最后一个大盘可能三百万的大盘,商业经过包装经过投入做起来以后作为亮点提升我的综合价值,因为商业多卖一两千块钱一平米,他们会在商业这块豆乳更多,花更多的心思,不是说靠商业简单的像SOHO一分割卖了,卖得越高赚的越高。大家要知道你买这个盘未来的发展三年五年以后是什么样的状况,你总不能说现在同样四万块钱一平,在这里面去挑,总有这四个开发商里面如果都是卖商业的,你肯定能有一个将来未来三四年之后更值钱的,这是开发商开发也要卖的话我们的选择。

转换角度多重思考  投资商铺需谨慎出手

  开发商如何定位,这是一个很关键的因素。投资者不能只看商铺多大,多少钱一平米,要转换角度,以一个经营者的身份去看,到底我这个项目能不能做起来,这个很关键。在北京还好一点,二三四线城市有很多投资者以高价买了主体商业旁边的商铺,紧邻主体商业中的沃尔玛、家乐福等大品牌,期待很高,售价很高。但是我们细想为什么叫项目定位?鄂尔多斯开发商找到我们,准备招LV做国际品牌城,做起来之后旁边就可以散着很高价炒给小型投资者。小型投资者一看因为LV来了,本来两万一平,因为招了这几个大客户四万一平卖,这个定位合不合理,周围是什么样的环境,人群支持不支持。开发商保证LV,一年八千万的营业额,如果不足八千万给予补助,但其它品牌都有补助吗?肯定不是。如果其它品牌没有任何补给,除了几个好的品牌之外,其它都是非专业的品牌,一旦出现这种情况,旁边销售的底商就不会有如期的效果。买商业不像买住宅,想的问题要复杂一些,

  对品牌的认知,这个是非常必要的,绝大部分投资者不会考虑到这个问题。我投资商铺和品牌有什么关系,为什么要认知品牌?为什么要了解这种业态?当你越熟悉这个东西的时候,你越了解这个商铺的时候你越知道这块能不能开业,能经营什么,能不能做起来。另外,每种业态承受的租金不一样,导致你的回报率不一样。二三四线城市很多项目销售完了,统一管理,统一回报。很多投资者特别是二三线投资者经常问怎么看这个问题。我一定告诉他,对于经营者就是销售方的品牌和招商能力要有一个判断。

  任何一个商业的主力店都是至关重要的,进什么主力店,什么时间进,在项目的哪部分,入口开在哪儿,这是一个非常关键的问题,第二个阶段是次主力店,互补型的,还是服务型的,还是功能型的都要了解,进几个主力店放哪个楼层,这个是很关键的。第三品牌商户,各业态的龙头品牌,比如做快餐是什么品牌,服装是什么品牌,这些品牌如果都来的话,这些商铺是出租金的,后面再买机会就大一些,保证就多一些,品牌的认知度一定要有。

  如果招商的人员本身对品牌都不了解,比如对女装的定位,问他是浙系的十大女装吗,他都不知道什么是红袖、依恋,怎么招商?这些品牌怎么进来?他的专业度要令你自己满意,你自己也懂,才能有的放矢,作为投资者这些东西是普及性的知识。

  当我们知道这些知识的时候,对于投资才有把握。审时临街的底商的价值,首先要知道旁边的购物中心是否能够做起来,否则购物中心不成功,旁边虽然是底商,但是价值不会像之前想的那么好。

  另外,对工程条件要求的了解。北京还好一点,如果去二线城市买商业,硬件很关键。打个比喻,我买商业里面一定要了解它的工期能不能完成。假如买了其中的底商要跟品牌签约,租金满意,但是工期内根本不能交房。品牌本来计划10月开业,签约之后就去拿加盟了,交了加盟费给了服装,订了冬季的货,全部弄好了,等着10月小业主交房。因为工期问题导致不行,那这个订货全部泡汤,等于你要拖到明年一月要卖春季,这就是很大的风险,他会不会向你索赔?你会不会因为这种问题损失,这是一个关键的问题。

  此外,项目是不是有成熟的团队操作?给大家举个例子,国贸的商业,品牌资源非常好,定位肯定准确,硬件也非常好,业态落位也非常好,品牌也非常好,什么都非常好,现在把这些品牌落位全部都清走,把隔断全部拆平,换了一个团队操作的话,一定能做得和现在一样成功吗?即使硬、定位,各方面都没变,换了不同专业团队操作变化很大,种种问题导致这个项目有可能有不同的情况。判断团队的好坏跟未来的投资价值是很重要的,这点对于投资者来说是一个重要的判断要素。

经典投资案例分析   何种商铺务必不要碰

  最后给大家一些案例,大家可以自己看一看。

  案例一,陈先生在珠海买了某社区的商铺,打算买下来做餐饮,销售人员反复承诺做餐饮没问题,一定可以。结果陈先生购买了,一个月之后从事餐饮业的刘先生选择了这个商铺,位置很好,也达到他的要求,开店计划也有,进场装修的时候,发现电容设置15千瓦,达不到最低要求25千瓦,隔油排污也不达标,这是最典型的工程不达标。硬件把握是至关重要的,我们买商铺不能简简单单像住宅似的,两居有上下水有厨房就可以了,要熟悉方方面面。希望小型投资者在自己买商业的时候要知道自己租给什么业态,知道租给什么业态,才能在前期买的时候对工程细心去了解,工程没问题在收楼之后谈的东西才能实现,否则的话硬件工程不能实现的话,那之前谈的任何东西都是没有用的。

  投资商业不能听销售人员的一面之词,可能销售人员都不具备专业知识。有很多误区销售公司的销售人员一定专业,其实是两码事,根本是不同的概念。我们说的潘总的商业项目是销售成功,并不是经营业态成功,这两个是不同的专业,不要轻信销售人员对你的保证,还是自己要有充分的专业知识的了解才能对商铺的购买有一个双重的保障。

  第二个案例,北京碧溪家居广场,位于丰台区丽泽商圈六里桥长途汽车站, 03年、04年是很火的项目,以保证回报率小面积分割经营权的回收,当时一度卖得很高。以16万一平米的价格向外发售,03年、04年堪称很成功的销售案例,利润远远超过SOHO,因为是小面积分割。广告中宣传碧溪家居广场有五万多的营业面积,当时许诺开业后四元每平米的回报,保证碧溪家居广场营业收入,还有集团的其它收入做保证,给消费者放心。二期工程五万平米做担保,一期卖,二期做抵押担保。这么多的保障,是不是没有问题,能很圆满的结束?不是,开发商收完小投资者的钱之后,把这个项目抵押给了银行,并向银行借了2.88亿,一直未还。并且向小业主隐瞒了这个消息,导致以前的碧溪产权承诺没有办法办理,买了这个项目没有产权,大产权抵押给工行,不能给你办理小产权,你办理不了小产权,你买的很多东西兑现不了。后来,碧溪家居广场和业主摊派,04年10月碧溪家居出具承诺书,向业主保证一个月内发放租金及违约金,三个月内退还首付,六个月按合同规定退款。此时碧溪家居广场与两千多人签订合同,销售额六个亿,这个数字当时来说非常大。开发商本身资金链也有很大的问题,更无法保证这个钱如期向小业主打入帐户。这也是一个血的教训,更应该让我们投资者擦亮眼睛,每次投资都要很清晰了解到这些问题。法院判决到执行前后经历四年时间,现在很多钱还是没追到。

商业投资需求旺盛 网友现场提问互动

  针对商铺投资的内容,大家有没有问题需要提问? 

  【网友】:商铺或者写字楼在持有过程中,是否有一个1.2%的房产税?

  【蔡宇翔】:这个占的比例很少,所以没特别去提,对商铺持有没有特别的税,房产税里面没有1.2%这个比例。

  【网友】:对选择做餐饮类的商铺现在一般开发商都是很模糊的,就是非常热情的承诺肯定可以做餐饮的,但是你问到具体的上下水,通风条件,排污条件都很模糊,对给投资带来了很大的难度?

  【蔡宇翔】:一般要是问业务人员,小投资者接触的肯定是业务人员,并不是真正的策划人员。一个开发商做项目规划的时候一定有一个定位,比如哪部分能做餐饮,不是整个项目都可以做餐饮区,如果整个项目都做餐饮区的话成本增加很多。最好能看CAD图,里面有风口、排污管道设在哪个位置上,基本上能有一个判断,但是会不会改第二版、第三版,要最终落实版,在这里面有时候可以加上一条,按照施工图里面哪一份必须要有,过程当中你可以进到楼里面去查看,会比较保险一些。基本的销售人员不具备这个业务能力,肯定是很模糊的。

  【网友】:小型投资者选择商户,是选择餐饮类的更好还是服饰的更好?

  【蔡宇翔】:这个问题也很好,我们投资者一般选择商铺是选择一种业态,每一种业态的毛利润承受租金的程度是很关键的。

  首先这个铺能做什么业态,比如有三种业态,你再去算大概的毛利润,你要了解一下。你要清楚利润率多少,可承受租金的能力是多少,毛利润是多少,营业额能有多少。这是我们作为业主跟一个租客之间的了解。每种业态都要知道它的经营状况,对于租金的承受的能力,开店的把握。

  【主持人】:感谢蔡总精辟入力的分析解析,感谢各位网友的聆听参与,商业地产投资俱乐部是一个开放的免费的平台,大家想听什么样的讲座,希望能听到什么样的内容,想去考察什么样的项目,在会后都可以给我们一个反馈,希望大家对我们后续的活动能够继续支持、积极参与,谢谢大家,今天我们的活动就到此结束了。

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