投资讲座第3期:解码京城写字楼投资市场

2012/12/04 18:20 来源: 搜狐焦点写字楼网 评论
 

  针对近期商业物业投资需求增多趋势,搜狐焦点商业地产联合一线权威投资机构打造商业地产投资俱乐部。 覆盖商用物业(写字楼、商铺等)投资领域,为网民投资客提供商业地产投资知识讲座、投资经验交流分享以及项目实地考察品鉴等活动,深入挖掘个性化投资需求,实现商用物业投资经验分享与互动。

  12月4日,商业地产投资俱乐部投资讲座再次开讲——“北京写字楼投资全解析”在搜狐网络大厦举行,商业地产资深行业专家中原地产商务楼部总经理徐越女士就写字楼投资核心问题展开深入讲解,并与现场网友就商铺投资问题展开深入互动。

  【主持人】:大家好,首先代表搜狐焦点商业地产欢迎大家。我们搜狐焦点商业地产在日前成立了“商业地产投资俱乐部”,是针对商业地产投资人的,开放、免费的平台,主要宗旨为服务投资人,助力大家理性、明智商业地产投资。

  投资讲座是我们的一个特色栏目,针对商业地产投资的热点难点,每期邀请一个业内知名的专家为大家详尽解析。除了投资讲座外,我们还定期的举办商业地产投资考察团,精心挑选市场热点项目,带动网友实地考察,让大家能够理论和实际相结合。

  本次我们有幸邀请了北京中原商业楼宇部总经理 徐越女士。

  徐总有16年的房产营销管理经验,尤其对于高端写字楼产品的开发及管理拥有丰富的经验和独到的见解。曾在香港高豪、融科智地、仲量联行等知名企业担任要职。操作代表案例:海航国美商都、远洋地产中服Z6地块、领秀新硅谷、西环广场、融科资讯中心、东海中心、金融街园中园、北京ONE等等。

  下面,有请徐总给我们带来《北京区域写字楼投资》讲座,大家掌声欢迎!

北京中原地产商务楼部总经理徐越
北京中原地产商务楼部总经理徐越

  【徐越】:大家下午好!很高兴能有这样一个机会在这里跟大家一起分享我们对于北京写字楼的一些投资看法,今天我们要讲的主题就是关于北京的写字楼怎么样来投资,在这里我分成三个部分来给大家做一个简单的讲解。第一,北京写字楼市场怎么样,尤其在2012年或者2012年之后的市场是怎么样来发展的。第二,北京目前的写字楼如果从投资的角度来讲都分布在哪些区域。第三,如果我们是一个投资人的话,我们怎么样来计算写字楼的投资回报率。

  11月供应同比上涨17% 五环至六环集中

北京写字楼供应分析
北京写字楼供应分析

  首先看一下北京写字楼市场,尤其在2012年的整体市场,说到市场难免会说到三个要素供应、需求、成交价格。从供应角度来看,应该说从08年一直走过来,09、10、11三个年份应该说是北京写字楼供应比较紧缺的年份,到2012年开始有一批写字楼开始入市,尤其是有很多销售型的写字楼开始进入市场。其实2012年是小小的抬头,13年、14年一直到15年整个北京的写字楼放量会是非常集中的。从12年现在的情况来看,我们从这张图上可以看得到,蓝色部分代表2012年的情况,从供应的角度来讲在今年的五六七月传统意义上大家愿意选择开盘进入到销售期的月份时间,五六七三个月是相对集中供应的时间,一直到现在,能够统计到的截止到10月份新增的供应面积有9.9万平米,环比下降7.28。统计到11月份,整个北京写字楼市场总共成交的物业达到232万平方米,同比上涨16.68%。

  刚才讲到从09年一直到11年整个写字楼的市场供应相对来讲是比较小的,到12年的时候会有几个作用的因素导致成交往上走,一方面大家知道住宅产品受宏观调控的严格限制,很多投资人会把自己的投资导向转到商业市场,商业市场无外乎两个分支,一个写字楼一个是商业,这两块从目前监测的数据来看都是同样有上涨的空间。第二,随着供应的减少,但是需求大面积的增加导致了租赁市场的租金从09年下半年开始整个租金上涨幅度相当得大,有很多企业考虑我在核心区租房还是去更偏远一点的地方去租房或者我有没有可能把租金转换成投资的资金来对写字楼进行购买行为。2012年的成交是非常活跃的。

  成交价格从目前来看,写字楼整体均价在2.5万/平米上下来浮动的,从10年到12年这个数字没有发生太大的变化,是不是意味着北京的写字楼市场成交均价就一直很平稳?在后面我们会讲到其实并不是这样的,这些可供应出来进行销售的写字楼分布在什么样的区域,他们是以什么样的价格来成交的。写字楼的区域市场,从传统意义上来讲,写字楼分为五大商圈,燕莎商圈有时候也会把它称之为泛CBD,同样跟CBD具有绝对竞争优势的区域就是传统的金融街西二环沿线,还有一个特别的区域就是中关村连带现在的上地,亚奥商圈和望京商圈这几年形成规模比较大而且引起关注的商圈。这是传统写字楼的分配,在这个分配的区域内可以看得到,相对来讲比较集中而且商圈的地理位置非常明显,写字楼的供应也相对来讲集中,价格在同样的区域里面无论是租金还是售价它们的价格波动和差异不是很大。从11年开始随着租金上涨随着市内土地供应的减少,我们可以看到现在写字楼在市场上分布的趋势从市中心向市外,基本来说沿着五环到六环之间整个大圈是2012年写字楼集中供应的区域。这个区域带动的相关区域比如亦庄,亦庄其实已经发展了十年,十年打造一个区域产业,其实在近两年才广为受到大家的关注,以前可能更大的企业去关注,但是现在面积需求相对较小的,不会去那边购买土地的客户也开始关注到亦庄区域了。在石景山、丰台随着丽泽商务圈的形成,再加上总部基地的带动,在这一片区域里面包括大兴等等都有非常好的写字楼产品在供应。同样通州、顺义、昌平等等这些区域在写字楼供应上面也是紧随其后,供应的产品非常得好。

北京写字楼区域分布统计
北京写字楼区域分布统计

  从区域分布来看,二环以里基本上可以说找不到可销售的楼盘,唯一可说的就是在三年前销售的银河SOHO是比较特别的案例,东二环沿线、西二环的写字楼大部分是由开发商自持的,小部分是在很多年以前出售的散户现在进入到三级市场来销售。二环到三环之间这个区域最典型的就是CBD区域,在这个区域基本上新入市的项目都是以自持租赁为主。三环沿线到四环区域有销售的项目,也有自持的项目,这两种形态交错进行,在这个区域表现比较明显。从四环到五环以销售型为主,有少部分自持的物业,但是大部分还是以销售为主,只有一个例外是在中关村,因为中关村分布沿着四环沿线,在中关村可以找到好的自持性的物业,五环以外到六环的项目都是用于销售的,有整栋销售有纯写字楼的销售,也有产业园区、工业地块的销售,整体来看写字楼市场由市中心向外延展。

  全市销售均价2.5万 核心区价格频涨

北京写字楼成交统计
北京写字楼成交统计

  典型的在2012年进行销售的楼盘中,领跑的项目是望京SOHO,从售价和区划率在这个市场上数字都是非常显赫的,其它的项目分布,在北京的东西南北四个城区都看到不同的项目,它们的销售价格如果合理的话,销售的速度也是非常快的,比如在总部基地旁边的诺德中心、大兴CBD嘉裕广场甚至包括昌平的博雅A5,这些项目在2012年非常值得关注。

  讲到这些项目回到刚才的话题,之前我们讲过北京写字楼的销售均价在2.5万/平米左右,并不能说明我们的写字楼市场价格是相对稳定的,只能说随着区域的外延,市中心写字楼的价格在频频上涨,我们在这个统计数字里面并没有包括二手房交易的量。市区的价值在上涨,但是一手供应量在下降甚至很少没有新增,郊区的物业供应量在增加,价格也可以看到是在上涨的。 

  投资回报平均6% 中介费用支出不容忽视

  接下来对一些投资计划如何进行写字楼的投资来做一些讲解。当我们决定买一个写字楼的时候无外乎两种可能性,一个自用,买来的办公楼服务于我自己的公司,还有一种因为限购原因但是手里面会有一笔投资资金不能用于住宅买卖,也不愿意做商业买卖的时候,我可能把眼睛放在写字楼市场上。考虑到写字楼投资的时候跟我们投资其它房产的产品没有太大区别,首要关注的是四点,物业的选择、租金收益、市场风险、预期收益,收益怎么评估,这一点跟商业住宅发生很大的不同,在投资计算方面也要注意到很多细节。物业选择来说,郊区的写字楼房价上涨的空间相对来讲比较大,投资的门槛也相对来讲是低的,我们在投资郊区写字楼的时候可能需要考虑到交通环境、未来区域的发展,政策的引导形势不是能够达到我们心目当中的预期,很多自用性的办公需求的人去买郊区的办公楼还要考虑到员工是不是方便,员工的交通、人员的流失甚至会考虑到有些公司的物流会不会受到一些影响更利好或者更利弊,这个物业的选择最核心的要选择什么样的区域,最后考虑我在郊区去办公和市中心办公我的直接成本和间接成本之间的比较。

  对于中心区的写字楼来讲,目前我们可以看到租金相对来讲是比较高也比较稳定的,但是也同样它的投资门槛也相对比较高,未来的风险评估来讲作为长期持有更赞同于在市中心购买物业。从收益评估角度来讲,如果买房子不是用来自用的你是用来投资的或者说你是用来自己用,去算你的投资收益最核心的东西就是租金,要么用现在支付每年的租金来推算我所要购买物业的投资比是不是划得来来决定买不买,要么就是投资一个物业算算看它能够租到多少钱,每年的回报是多少,再来决定这个房子要不要来投。这两块相对于住宅类的物业可能会有很多地方是不太一样的,首先从写字楼租赁角度来讲它的租金是长期持续的。对于住宅型的出租,看上去签了一年的合同,合同过程当中因为是个体化的成交合同,它的不确定因素可变性都非常大,在这一年的合同当中随时都有可能由业主方或者客户方来提出解约,租金的收益可能就会断掉,对于写字楼市场上的投资,租赁一个写字楼一般会签三年的和约,小面积的小业主的和约一般情况下也是要签一年的和约来绑定双方的利益和风险。这样的话一旦和约签订以后,除非这个公司出现了任何意外不再租赁了,否则的话我们所获得的租金会在一年到三年甚至更长的时间内是一个长期有效并且很稳定的。这一点来讲跟住宅是非常大的不同。还有一个不同,当我们做住宅类的投资包括商铺投资的时候,可能更多的时候我们计算到中介费用,中介费用占到相当于12个月全年收益的8%,对于投资人来讲是不小的数字,出租住宅类房产的时候是由租赁方也就是说由租房子人来付中介费的,但是在写字楼市场由业主方来付,换句话说如果签一年的合同付一个月的中介费,全年的收益少了8.3%,这一点需要我们投资人考虑的,如果这样的话可以把这个时间延长比如签两年签三年,那我的投资支出比例就会下降很多,这一点上也是有所不同的。

  大家普遍讲到投资回报率,目前来看北京市场上的投资回报率在很大的浮动空间当中浮动,低到3%也有大到8%,在这个区间内我们认为目前北京的市场上都是合理的,但是作为每个投资人来讲,我需要考虑的是当然达到8%最好,简单计算要去评估你的投资回报率是否达到了6%,这个数字相对来讲是一个性价比比较正常的投资物业,可以说3%就要做好长期持有长期养它,将来可能会在低价上面有一个比较大的升值。如果8%的话,那真的是很幸运,也许你找到一个非常难得的物业,那就不要犹豫赶紧投下去。

  在写字楼投资的过程当中,我们也会考虑到很多风险,这个风险除了我们正常去做投资的时候要考虑到央行贷款的利率是否进行调整,整个宏观调控什么时间能够结束或者什么时间能够更紧等等这些大的政策风险以外,其实我们作为一个单体的投资人来讲我们需要考虑的风险有几方面。一方面我选择区域未来的发展是不是具有良性发展的区域,比方说我们的第二机场设定在大兴区,很多投资人就把眼光放到大兴,这是正向的思维方式这是对的,至于到大兴去了以后我们是否在大兴机场旁边找一个物业还是在临近大兴的主路上面找一个物业,这个需要做进一步的分析。

  但是有的时候我们会看到政府说这里规划一条文化创意产业带,或者未来可能要在这里面有一个很大的经济发展区,但是这种概念非常大或者很模糊的政策实际上来讲我们要看政府是不是有细则能够把这个产业政策执行下去,如果暂时没有的话,我建议这件事情不作为在你投资考虑的最主导的方向当中,应该去看看写字楼本身值不值得去投,而不要考虑更多政策的发展。

  同样投资写字楼的时候还要考虑到未来我所购买的写字楼本身的品质是不是能够持续有效的发展,写字楼和住宅可能不太一样,第一交通对于写字楼的出租来讲是非常非常重要的,因为买的这个人或者租的这个人不是决策者一个人在使用,他要供给他公司的其他成员来使用的,对于每个人交通上的均好是选择写字楼很重要的指标,你喜欢这个写字楼,但是别的人不会来这里办公,要在投资回报上做做文章,重新理清自己的思路。交通是很重要的,同样还有长期的物业品质,我们经常会说如果写字楼把它卖得太散了,看上去我的投资门槛很低可以很快入市拿到一套房子在手里,但是也有可能会造成这个物业在未来三年到五年的发展趋势的情况下周围的租金都在上涨,但是唯独这个物业的租金相对来讲很平稳的上涨空间幅度都没有理想那么大的话,在考虑的时候要慎重一点。当然市场上也会有很多这样的案例,比如卖住宅一样一户一户卖掉的话,卖得很好销售非常快,一旦入主以后,这么多人去使用频繁的更换所有的租户邻居,不用说长了,三年五年之后下来再去看这个写字楼的时候,因为没有人维护,大堂的地砖可能被踩得模模糊糊,电梯在早高峰晚高峰和中午吃饭的时候大家都要爬楼梯,都下不来,对于这样一个物业给你能够带来长期的租金回报可能不见得是好的,当你想要投资这样物业的时候就要考虑其它的因素,比如它的交通够不够好,周边发展够不够好,性价比够不够好,那就是其它因素的作用,至少这会是一个风险。还有一个风险,项目开发商投资的背景是什么,开发商有没有开发过销售型的写字楼或者租赁型的写字楼,没有开发过写字楼也没有关系,是否开发过足够好的住宅类的产品,开发商是不是有足够的经验希望自己在市场上有足够好的口碑去持续开发的,这样的开发商我觉得就可以值得好好去看看它的产品到底怎么样。还要看这个项目最早立项的时候是一个什么样的项目,天生是写字楼的立项,这种项目没有任何瑕疵,后面的东西就是后面算帐的事。但是我们看到有很多项目其实在立项的时候可能是公寓或者是一个住宅来改立项或者改设计来做成的产品,那就需要对它进行风险评估,要看里面的产品哪些可能会给我的投资带来硬伤的。

  投资回报计算需刨除物业支出及免租期损失

  投资回报率怎么算的?用年租金的收益除以售价,换句话说如果你的年最近收益两钱/平米,售价是四万/平米,下来你的投资回报率等同于5%,年租金的收益怎么来算?日租金乘以365天,更多的时候建议大家这个公式很简单,当算的时候会有很多的误区,比如日租金是多少,大家买一个未来的项目,很少买一个带租约的产品,如果买一个未来项目的话,周边已经做了调研,周边比如租金已经达到6块钱了,六块钱是你调研到毛的租金,不能拿它乘以365。这6块钱里面有没有包含物业管理费,物业管理费对于甲级写字楼是8毛—1块的空间,如果含了物业管理费,你实际的租金只有5块钱甚至5.2块。很多写字楼在签租约的时候,我们叫六块钱是合同租金,可能里面会涵盖了一年给租户一个月或者半个月的免租期,这个免租期你是收不到租金的,换句话说一年给到一个月的免租期的时候又会有8.3%的利润没有了,不能乘以365天,大概乘以330天,这样整体的租金收益又会降低。当我们计算租金收益的时候,我们去算年租金的时候一定要用冷静的和很合理的态度去算,这样算出来的投资回报率才是真正的具有可参考价值的投资回报率。说到投资写字楼跟住宅步态一样的地方,考虑到投资成本,所有的写字楼在首付的时候不能低于50%,这是一个相对来讲比较高的门槛。从贷款年限上来讲,最高不得高于10年,而且贷款利率不能低于基准利率的1.1倍,这些都是投资住宅时不同的数字,这个过程当中还会涵盖其它的税费一些额外的费用以及包括有可能损失的机会成本,比方说我们投资的是不是期房,期多长时间,另外我的区域发展是不是等于现房以后立刻就发展起来了,还是说要培养一段时间,这些可能都是我们去计算的机会成本。

  综上所述,基本上我们可以说一个成功的写字楼投资的时候我们要关心的是这样几件大事,其中包括地段、物业管理是不是好,包括周边的物业配套是不是好,以及周边的地块上或者本项目里面其它的楼座里面的入住率怎么样,出租情况怎么样,还有物业是不是纯粹的写字楼型的物业还是商住两用的物业,最后计算出我们的投资回报率。这几点如果我们都考虑到了的话,至少可以预期自己对于写字楼的投资可以预见到它的成功。

  【案例分享】——

  接下来拿出几个现在在北京在售的写字楼典型项目跟大家做一些案例分享,刚才所提到的望京SOHO领跑2012年的销售市场,它的单价相对来讲比较高的,也就意味着它的投资门槛其实并不低。望京现在已经被定义为第二CBD,这个区域的发展是非常好的,未来这个区域也集中了高端的写字楼项目,像保利、绿地包括远洋正在开发的一些项目都在这个大区域里面,望京SOHO也是目前在这个区域里面整体核心区当中不应该算唯一的,旁边还有融科产业园项目在销售,是两个可销售的项目之一,目前销售情况非常非常好,这也反映了大家的投资心态。越是好的区域,越是好的项目周边拿出来的好的开发商做出来的产品就越受到大家的追捧和欢迎。

  融科望京产业中心也是在这个核心区里面,它的销售方式基本是最小的面积300平米左右,最大的可以达到一层。现在看到的情况来讲,销售状况也是非常好,中间停了一段时间,现在开始销售的情况蛮快的,投资前景令人乐观。

  国投广场在西二环和西三环之间的项目,目前是可以找得到的最靠近二环的写字楼销售的项目,而且它的体量也非常大,从今年整个情况来看,国投的区划和售价仅仅词语望京SOHO,也是非常好的产品。国投广场有一个比较好的对于很多中小投资人会有一个比较好的概念就是说它的最小面积划分是58平米,也就是说我们的投资门槛非常非常低,当然再低也需要拥有一百万到两百万以上的投资门槛来投资这样的物业。

  诺德中心在总部基地旁边,继总部基地大面积的开发和总部基地金融港开发以后,诺德中心应该说挑起西南四环写字楼的大梁。因为它有一座超高层建筑,目前在售的三座塔楼销售情况非常好,从我们监测到的数据来讲,应该是排名在第三,偶尔月份还会超过国投。从算帐的角度来讲,我们也可以看得到诺德中心的投资性价比应该算是非常好的,因为在这个区域目前来说可以说是价值的洼地,诺德中心之所以发展这么快,售价也是给了投资人很大的信心。

  国翼中心也是今年刚刚开盘再续客的,一共四栋楼,现在拿出一栋进行散售,未来另外的三栋楼有可能是整层或者整栋销售,目前来看销售形势非常好。因为顺义随着这几年的发展,顺义的整体经济形势带动非常快,而且顺义大家可以享受到老国门的概念,道路、绿化、空气等等都非常舒服,去那儿一马平川,去那儿办公大家觉得顺义听起来蛮远的,我们到顺义那边去会发现开车出了五环去顺义只要20分钟就到了,不管你是上班下班都不会堵车,这也给很多大的企业往顺义这个方向去发展带来一个契机,有很多的企业总部已经把他们的总部放在了顺义。我们目前能够看到北京银行总部、民生银行总部、金蝶软件都已经把他们的总部大楼放在顺义区,在顺义可供应到销售的写字楼产品非常非常得少,目前可看到值得推荐给大家的就是国翼中心。

  博雅CC是中原代理的项目,位于北青路边上,也是今年非常热销的项目,依托北大医疗产业园下面,提供了可以供很多投资人和小型自用的买家来购买的产品。它的单体面积非常小,最小销售单元是70平米,70平米是什么概念?去掉一些公摊以后,到使用面积里面相当于50平米左右,50多平米对于一个小公司比如五六个人的小公司,人员结构非常简单,做的事情基本是在外围做事情拓展机会多的小型公司是非常非常合适的。博雅CC虽然在大家的感觉上觉得在北青路上很偏,实际开盘以后一路都走得非常非常稳健,每个月的成交都是很均恒的,开盘到现在价格也有小幅度的上升,自用的买家多过投资的买家。

  中坤广场也是我们代理的销售型的产品,这个产品跟我们刚才所说的其它项目可能略有不同,它是带租约销售的写字楼,这是跟其它期房或者一手房所不同的。最早的时候是现房之后全部出租掉,现在基本是百分之百的出租率,目前带着租约,每一户的租约有的可能是三年有的可能是五年的租约做整体销售,很多投资人在计算的时候可能就会去算我现有的租金期满的收益回报是否能够折算到现在去买这个物业,如果算不到的话那我可以想象为比如在2015年或者2016年如果租约到期我的上涨空间是多少,合同里面对上涨空间有没有概貌的约定等等?我们销售这类产品,更多帮助投资人计算他的投资回报率,这个不是简单的可以和别的项目来做对比的。

  还有一个很特殊的非常具有代表性的,2011年到2012年广为业界关注的项目就是金融街的园中园,园中园一期现在基本售謦,还剩最后五套。二期也在2012年开盘,三期四期预计在13年的时候能够入市,但是从二期开始写字楼的体量相对来讲越来越大,随着一期销售的形势非常得好,二期三期现在续客的情况看上去还是蛮乐观的。园中园可以说是代表了非常典型的郊区化办公的项目,它的郊区化跟我们大家理解上的亦庄或者通州等等区域不太一样,园中园是临河纯在河边,整个物业全部都是低密独栋的花园,每一户入户的花园、楼梯、地下室等等设计非常人性化,和我们看到的比如总部基地一座一座的楼,一栋一栋独栋办公会有很大的不同,也正因为它的这种低密花园式会引起很多企业的关注,尤其是一些对他们并不太了解的企业,比如淘宝的店主、小型物流交换公司等等,他们会对这类型的产品非常非常有兴趣。如果我们对郊区化的办公在投资导向上有自己倾向性的话,这个产品是值得大家关注的。

  通州新城一直都在房地产的风向标上面带有一定的位置,大家看到住宅涨价的时候看通州,跌价的时候也看通州,通州住宅领跑这么多年之后通州新城规划出来之后,未来在这个区域内它的写字楼和商业是大家看好的区域。住的人口多了,宜商宜办公的物业必然有它的发展前景。中原在通州代理了三个项目,园中园、北京ONE、金城中心,尤其金融街园中园的广告语,国贸三年租金可以换通州一个写字楼,我觉得通州现在的价值洼地通过这句话其实可以得到很好的诠释,考虑到跟CBD交通连接的时候,通州是一个非常好的选择。

  今天给大家介绍的就是这些投资的概念和投资的产品,分享能有机会跟大家分享非常高兴。

  【现场提问】——

现场投资网友聚精会神
现场投资网友聚精会神
讲座现场投资网友
讲座现场投资网友

  【网友】:您刚才说到几个区域市场,PPT里面也说到有一些区域虽然有政府的导向上,宏观的利好,但是可能要考虑细则,实现的可能性。这个能否详细给我们讲一下?

  【徐越】:政府的导向分两块,一块是政府对于这个区域未来整个经济发展的定义和带动,比如刚才提到的第二机场,第二机场定在大兴,大兴未来的发展前景可以看得到,至于它需要用十年还是用五年的时间去发展到我们每一个人头脑当中想象的格局,这个有待逐步去见证。08年以前06年之后我们设定的奥运场馆是在亚北,可以看得到过了08年以后又过了四年的时间,奥北给整个经济形势从住到商的带动是非常利好的形势。

  还有一个层面,政府对于产业政策的导向,比方说在中关村在上地我们会有针对于IT高科技行业的政策导向,这个政策覆盖到哪些企业什么样的企业可以享受得到可以享受到什么程度,这个是值得如果是自用要投资到这个区域的话一定要考虑进去的。比方你是一个文化创意产业我不太建议你去中关村,可以考虑到去大兴或者去798那一带,在文化创意产业的领域朝阳也好东城也好西城也好,这些区域的政府都会有他们相关的企业政策,这一点也是需要大家去考虑的。

  【网友】:目前整体的写字楼办公物业的供应相对来讲还是有限的,到14年、15年目前市场上隐性的供应会凸现出来,您预期未来写字楼市场有什么样的发展,对目前这种上行的趋势影响有多大?

  【徐越】:现在可以看到的数据情况是这样的,从14年往后写字楼的市场供应会非常得大,但是这个供应我们所说的大基本集中于对于甲级写字楼甚至是超甲级写字楼的供应,像中服地块一百万平米基本都是超甲级写字楼,而且几乎全是自持型的。刚才说到望京,我们现在能看到包括保利、绿地、望京SOHO还有融科产业中心,真正入驻的时间在14年之后,那时候会投入到租赁的市场上去。14年开始应该一直会延续到18年、19年,会是巨大的在核心区内租赁市场极大的放量。这种放量会看到未来的发展趋势,比如在CBD日后的租金走两极分化的概念,因为好的写字楼越来越多,对于好的产品的需求也会越来越旺盛,也就是说你可能去一个非常高端的,会有很多企业花很高的租金租国贸三,也有更高的租金租中国樽最高的楼层最贵的楼层。但是CBD也会有已有的属于甲级的写字楼,物业品质经过时间很长达到20年的物业的话,它的品质某种程度上有一些下降,会提供给必须在CBD办公的人提供相对低一点的租金,供应大了之后整个市场被稀释掉,如果这些写字楼希望能够获得一定的市场占有率的话,必然要给出一个令大家都满意的租金。这个对租赁市场影响非常大,对于销售型的物业从现在开始一直到2020年,这八年时间我们认为五环周边销售型的物业它的价值上涨空间相对来讲大。

  【网友】:办公立项和产业立项的项目,在投资上有什么差别?

  【徐越】:纯办公的项目像今天我们介绍的金融街园中园就是C2用地商业金融用地,商业金融用地指我这个产品可以拿来做整栋销售也可以整层销售甚至可以打散了销售。但是对于工业产品和科研用地来讲现在销售上面受到很大的制约,一定要符合你是一个工业地块或者产业地块,首先你的买家要符合你的产业规划。比方我这里是医疗产业规划,如果你是一个做文化的可能你进去的时候就会有困难,从政府的角度来讲会有一定的限制。另外,对于工业和产业用地来讲现在不可以打散销售了,要买就只能是买其中一栋,而且这一栋可能还不是说随随便便买下来,需要经过很多道手续,如果买一个独栋产品相对来讲可能价钱会便宜一些,但是你办理的手续较C2立项的项目繁琐一些。

  【网友】:对于写字楼投资人来说,不考虑资金问题,不考虑项目供应问题,选择多大面积的写字楼市场的承租需求上比较多的?

  【徐越】:区域不同可能面积上面会有一些不同,前段时间销售的保利东方,它的划分面积基本是以230、460或者更大的面积,它的面积被市场论证是比较好的需求,紧邻CBD这样一个区域,一般企业投资的买家也会是自用或者是打算出租给一些比如传媒、文化创意这样一些小型的公司,对于这些公司来讲,两百多的面积或者四百多的面积是一个非常好用的面积,可以容纳15—20人的小公司,有自己的老板间有自己的会议室有自己独立的卫生间,两百平米的空间其实就可以了,再大一点有25人—30人的办公,对空间的需求更宽松一点的话,需要更多的空间来去激发他们的灵感,四百多平米对于这些公司来讲也是一个很好的使用空间。如果不考虑到兜里有多少钱的问题的话,我个人建议投资两百到四百平米的写字楼能够经常找到你的租户在哪里。

  【主持人】:今天感谢徐总给我们带来非常详尽的分享,也感谢各位的参与,我们回去会把今天的讲座以专题的形式呈现到线上,大家可以关注我们搜狐焦点商业地产来回顾一下我们今天的内容。如果大家写字楼相关的问题,欢迎会后跟我们交流分享。今天我们的活动到此结束,谢谢大家,谢谢徐总。

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