投资讲座第4讲:社区商业投资指南专题讲座

2013/01/10 16:47 来源: 搜狐焦点商业地产 评论
汇博行董事总经理潘好龙
汇博行董事总经理潘好龙

  针对近期商业物业投资需求增多趋势,搜狐焦点商业地产联合一线权威投资机构打造商业地产资俱乐部。 覆盖商用物业(写字楼、商铺等)投资领域,为网民投资客提供商业地产投资知识讲座、投资经验交流分享以及项目实地考察品鉴等活动,深入挖掘个性化投资需求,实现商用物业投资经验分享与互动。

  1月10日,商业地产投资俱乐部投资讲座再次开讲,商业地产资深行业专家汇博行董事总经理潘好龙带来主题讲座《社区商业投资指南专题讲座》。

  大家好,首先代表搜狐焦点商业地产欢迎大家。我们搜狐焦点商业地产在日前成立了“商业地产投资俱乐部”,是针对商业地产投资人的,开放、免费的平台,主要宗旨为服务投资人,助力大家理性、明智商业地产投资。

  投资讲座是我们的一个特色栏目,针对商业地产投资的热点难点,每期邀请一个业内知名的专家为大家详尽解析。除了投资讲座外,我们还定期的举办商业地产投资考察团,精心挑选市场热点项目,带动网友实地考察,让大家能够理论和实际相结合。

  今天我们邀请的是潘好龙先生,潘总是汇博行董事总经理,中国商业地产联盟专家委员,中国营销传播网、光华管理网等媒介的商业专栏作家,行业资深商业地产策划人,下面有请潘总给我们带来《社区商业投资指南专题讲座》,大家掌声欢迎。

  搜狐焦点各位网友大家下午好,今天讲的主题是关于社区商铺投资,讲四个方面,第一什么是投资,第二关于社区商业,第三社区商铺投资特点是什么,第四几种投资分析方法。

  投资行为的9个特性

    第一点什么是投资?投资的概念一般的理解为投入资金以获取回报或利润;这是一项资本支出,资本支出应该能在未来创造收入或利润;投资也是当前消费的一种替代选择,使用可利用资金创造未来收益。  

  本杰明•格雷厄姆是华尔街的教父,巴菲特的老师,他第一次将投资和投机区别开来,他对投资的定义:“投资是一种通过认真分析研究,有指望保本并能获得满意收益的行为。不满足这些条件的行为就被称为投机。”  进行一项投资活动时,要对该公司及其基础业务的稳妥性进行彻底的分析;必须细心保护自己,以免受重大的损失;只能期望获得“适当”的业绩,不要期望过高。一般来讲投资九个特征,风险,流动性,财务杠杆,管理,税收影响,持有期,价格的变化,现金流与投资者的行为,还有投资者偏好,结合商业房地产投资讲讲关于投资的九个特征。

  第一个就是风险,购买商铺投资需要一定数量的资金,因为实现投资项目收益的最大化需要一段时间,房地产投资可能给投资者带来一些特殊的风险。由于市场因素的变化,导致商铺的空置等带来风险。租户的流失,租金收益降低等减少现金流并增加维持未产生收入时期银行还款所带来风险。  

  汇博行曾经代理北京一个社区商业项目,本人买了将近两百平米商铺,原来期望租金租到六块钱,实际出租租金只有五块钱,期望的租金跟实际租金之间的差距要算帐,是不是能还了银行月供利息。第二个那个商铺周边因为入住率有待进一步提高,我那套商铺空置了一年时间才租出去,空置一年时间,我每个月银行月供大概三万多块钱,意味你要考虑如果没有租出去银行三万块钱月供如何还给银行。  

  还有许多外部因素的变化,如市场上新的竞争性物业的出现,比如税收提高,银行贷款利率的提高导致带来净收入降低。相关政策或新出台的法规等(如2003年北京市工商局出台住宅底商不允许餐饮、网吧游戏厅、KTV、洗浴以及生产加工制造等5种业态的经营),对底商会有一定影响。  

  第二个关于流动性,商业房地产被认为是一项流动性差的投资。一是相对应住宅的投资群体,这个投资群体相对比较少;二是销售渠道单一,住宅二手房中介门店多如牛毛,商铺二手房中介公司非常少;三是价格和价值判断的难度比较大,虽然最主要通过租金测算回报率,但是租金差距比较大,而且大多数商铺的租约相对较长,衡量比较困难;四是税负比较高。  

  第三点财务杠杆,有效的利用借贷会增加房地产的收益,如果有合理的租金回报商铺是利用财务杠杠比较好的投资品种,减少了初始投资;目前对商铺以及写字楼物业贷款利率上浮10%,首付款比例50%,贷款年限最长10年的政策以前属于较为严厉的财务杠杆政策,但是现在基本和二套房政策持平,这对于商业物业来讲是一个利好;2011年4月6日存贷款利率的再一次上调,对整体房产投资市场又将是一个打击,另一方面对那些手头有良好现金流的投资者来说,又将是利用金融杠杆在商业地产掘金的好时机。  

  第四点是管理因素,目前商铺投资的方向主要是有独立门面的底商,其受投资人欢迎的主要因素是管理在其中作用对长期收益影响比较小。对大型购物中心或出售产权的室内商铺如果缺乏管理,风险是非常大,这将是致命的投资风险;对广大的中小型商铺投资者这种类型的商铺绝对不能投资,社区商铺或者具有独立门面的写字楼、住宅底商、裙房以及商业街也许是比较好的投资方向;早期像朝外SOHO集中式购物中心里面划成小的商铺,如果缺少统一招商运营管理投资风险很大,好在这几年政府对商业房地产出售又有了新的规定,不允许大型商业物业进行分割产权出售,这对投资行为的规范越来越进一步的加强。  

  第五点是税收影响,目前许多投资人还没有纳税的意识,随着政府税收监管力度加大,税收将对投资市场造成较大影响;2004年开始,6税1费合并房产税有利于规范商铺的投资市场;目前各地对房地产投资出租税收政策有较大的不同;目前北京市执行的个人投资商铺出租后税收,月租金在5000元以下按照7%征收,月租金在5000元以上按照12%收取;  

  第六是持有期,商铺投资很重要的要素就是持有期,商铺投资者需要调整其商铺经营,使租金收益最大化,合意的持有期可能比预期的要长或者短,本身投资商铺租约相对比较长。大家知道投资一套住宅,或者写字楼租约只有一两年,最长超不过三年,住宅的话很多都是一年一签,但是对于商铺来讲很少签一年,或者两年,很多基本上在五年。一些国际性知名的租户租约不低于八年,像KFC,麦当劳这样一些耳熟能详的品牌。还有一些甚至达到十年以上,这样可能不利于租金的调整,因为这么长的租约租金递增幅度按正常情况也就是每两年5%,高一点7%、8%,低一点只有3%,这样租金递增的幅度可能后期也不太利于调整,这是作为持有期。另外租户租赁时间长短也会缩短持有期,因为物业价值同其产生的收入直接相关。租金收益比较高,物业价值比较高。如果租金收益比较低,物业价值相对比较低。  

  第七点是价值的变化,外部因素对商铺投资价值的影响往往比较大,比如道路开通,地铁开通,或者高架桥,临时增加栅栏等消极因素大幅影响投资价值。很早以前我曾经卖过一个中关村西区的商业项目,位置非常好,实际出来以后,商铺门前是中关村西区主要的地下车库的入口,从安全考虑车库入口位置加了1.2米一道墙,直接影响去往商铺的人,这个物业价值大概下降了50%,这就是外部因素的变化。  

  第八点是价值的变化,商铺的价值最重要影响因素是租金收益,通过资本化率直接得到物业的真实价值。假定目前市场资本化率10%,你投资一个物业,租金如果是十块钱,相当于十年收回投资可以测算出来物业价值应该多少钱,相当于三万六千五百块钱。如果资本化率只有6或者7%,物业价值可能在4万多。还有贷款利率上下波动,物业空置率水平,租金高低等影响物业价值的重要因素。商圈的变化对物业的价值影响比较大,最近几年北京地铁轨道交通发展产生很多新的商圈,像回龙观,上地,现在开发比较热的像房山长阳,通州的梨园这些地区都是三五年逐步形成一些新兴的商圈,这些地方如果早期投资物业,现在物业价值回报很大。我们曾经做招商项目在通州梨园,早期04年、05年那个区域卖商铺首层一平米不到八千,地铁交通开通之后,尤其是贵友大厦开业以后,这个区物业价值上升三倍多。我记得07、08年那个区域招商首层商铺租金只有1.2块,二楼商铺大概只有4毛钱,现在离贵友大厦一百米首层租金绝对不会低于八块钱,这就是所谓外部因素的变化,与商业物业价值变化密切相关。也有一些商圈可能会变坏,比如东四,过去明清两代的商业中心,一直到新中国成立以后是北京的商业中心。由于这几年城市化的发展,中心城区的人口往郊区迁移,东四商圈衰落了,这个区商圈物业价值在贬值,这是商圈没落。还有竞争性物业,替代性物业出现也会对商铺价值产生一些影响。  

  第九点是关于现金流与投资者的行为,商业房地产投资者的基本动机就是从投资的物业中获得未来的现金流,在具体出租时会比较几个投资项目和它们的现金流情况,然后从中选择最佳投资,但这并不像说起来那么容易调查和取得相应的数据资料;投资商铺的时候肯定不会看一个项目,找三五个项目,针对三五个项目,周边的的租金、开发商出售价格到底是多少钱,可以进行比较,哪一个可能是你最佳的选择。  

  另外不同物业所要求的初始投资不同,投资回报的时间结构不同,回报的金额也不同。因为这些变量的存在,投资的比较不可能简单明了;这个商圈会变好,还是变坏呢,未来这个区域交通进一步改善还是进一步降低呢?这些因素都要考虑到。  

  还有投资人对经济发展的预期、政策等也会导致投资行为的不同;比如08年年底金融危机的时候,那个时候大家心里都在想未来经济可能要下滑趋势,所以无论是开发商,还是每个投资人都会想,那个时候物业价值为什么下跌,开发商为什么降价也是基于这么一个道理。最理想的投资应该同类型物业不同项目之间进行比较投资。(如商铺与商铺之间、写字楼与写字楼之间的比较)  

  最后是投资者偏好,最低的初始投资,希望投资首付比例越低越好,最高的定期现金流,定期租金收益最高,最早现金流,早收租金比晚受租金要好,最高销售收益,持有很长一段时间卖出一个很高的价钱。前一段时间我出售了一个早期在回龙观购买的商铺,我希望回报每年收益在8%,高于8%持有,低于8%就卖掉。大概不到一万块钱买的。租金以一万块钱价格核算,可以做到9%收益,大概持有四年时间。回龙观随着地铁八号线开通,那个区价值开始上涨,二手商铺售价在两万二,但是租金没有大幅度上涨。这么一算回来,目前租金收益与物业价值比较只有4%,我认为这项物业价值持有的意义不大,毫不犹豫卖掉,放到其他投资渠道能达到9%、10%的收益,在这里面进行比较和平衡。相信每个投资者有自己的投资偏好。

  社区商业的概念


  什么叫社区,著名的社会学家芭芭拉.菲利普斯解释,拥有自然地域的群体,拥有共同特征的群体;聚集在一起并有共同特征和文化,并以很高程度的社会内聚性为特征的群体。有了社区就有社区商业。什么是社区商业呢?大家知道一个城市的商业网点有三级构成,我总结3+X,市级商业,区域商业和居住区商业,再加上特色商业组成。就拿北京王府井商业街,西单,还有前门这三大商业区承担了北京市市级商业区职能,还有区域级商业,公主坟承担海淀区区域商业的职能,朝外大街承担朝阳区的职能。还有很多社区商业像望京,回龙观,满足周边社区居民日常消费需求。社区商业作为三级商业最基层消费的环节,它是直接服务于老百姓日常消费,也是和老百姓生活联系最为密切的商业类型,晚上比如孩子生病临时买药,楼下有没有药店,今天晚上加班写东西突然之间没烟了,或者没吃的东西,楼下小卖部开着,买包方便面,他们承担社区商业和邻里商业的职能。


  社区商业开发的意义,社区商业的有效开发,将带动住宅等其它物业销售,使项目的开发形成良性循环,强化项目整体品牌形象 ;社区商业的发展将带动社区的消费,方便业主的生活;社区商业的开发促进社区入住率;催生新的商机——居民区商业的开发正在经历从无到有、从混乱无序到整体规划的变迁,由散乱差的配套到集中合理的布局建设,带来新的商机;十年前社区商业规划和十年后比得到大幅度的提升,从总体品质,规划各个方面得到很大的提升。还有营造了社区的文化,大家知道很多社区的邻里中心,生活文化广场都是结合在一起。


  关于社区商业业态配置,有两种,一种所谓的基础性配置,即满足现阶段居民日常生活需求的最基本的配置。这类配置所包括的业态又称为必备性业态,主要有超市、邮局、菜市场、药店、美容美发、再生资源回收站等。基础性配置应充分体现在政府规划之中,具有总量调控的确定性;  

  另外一类是发展性配置,即满足居民多元化、多层次的物质和消费需求的配置。这类配置所包括的业态又称为指导性业态,主要有咖啡馆、餐厅、专卖店、文化用品店、鲜花礼品店、健身中心、房产中介、蛋糕店等。发展性配置主要依靠市场的力量调节,具有企业运作的非确定性。 。   

  社区商业的投资特点


  今天讲的第三部分关于社区商铺投资特点,第一社区商铺是安全投资的典范,回顾这10多年以来,北京房地产真正进入市场化之后,在商铺投资市场,不论是那些低门槛、低总价的室内产权式商铺,还是CBD区域高门槛、高总价的商铺,社区商铺投资才是安全稳定的投资。曾经引领风骚的产权商铺多少已经关门歇业,投资人血本无归;而那些CBD核心区的商铺,高价格带来的高风险,让投资变成一种负担。相比城市中心商铺、商务区商铺以及购物中心、主题卖场、专业市场商铺,社区商铺具有更稳定的基础。“一铺养三代”就是社区商铺安全投资的写照。

  2004年以来北京出售部分室内产权商铺,第五大道,巨库,第三极,光华路SOHO,朝外SOHO很多个项目,大家看到有些项目已经死了,找都找不着了,还有项目现在只有30%-40%出租率。我们可以把过去这些项目的广告图片打出来看一下是不是我说的这个情况,第三极十年包租,十大保障,现在项目都找不着了。这是2010年上奥风尚购物中心,这个项目也是关门歇业。

  


  社区商铺投资的特点,安全投资,缘于社区的稳定消费,社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业,社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务,这些服务具有经常性、便利性、地域性等特点。因此社区商业具有稳定的市场基础。所在,投资社区商铺缘于社区的稳定消费。每天得去菜市场,去超市买东西,日常生活基本需求涵盖到社区商业里面的消费,这就是它的源于社区稳定的消费。

  社区商业投资分析法


  第四讲几种投资分析方法,这些分析方法我把他分为两大类,一类定性价值评估,一类定量价格评估。什么叫定性的分析方法,就是靠主观判断,看主观的判断这个商铺到底值不值得投资,花多少钱去投资。这里面有几个方面的要素。定量就是通过一种计算的方法,通过相关的投资分析的量化,通过量化来去测算,我这个商铺值不值得投资,我愿意花多少钱投资。   

  关于定性的分析方法,第一个投资社区商铺的时候一定要看社区的商圈到底在哪?商圈有大有小,城市的商业中心可能是大的商圈,邻里型社区型商业中心是有小的商圈,选择商铺的时候具有核心商圈的商铺肯定优于其他位置的商圈。像通州的梨园,那是一个大的社区,贵友开业之后把那个区商圈整个带动起来,那个地方的位置肯定比其他位置要好。包括回龙观,我们公司曾经在回龙观做过九个项目,以回龙观十里长街为中心,但是核心商圈只有一个,这些地方商铺肯定比其他地方的商铺要好。只要有超市的地方周边老百姓都会往这里聚。一般而言,在传统商业中心推出的新商铺非常少,投资的机会也非常小,在投资时,应多关注新商圈,新商圈的产生与商铺的释放成正比,投资机会比较多,只要我们能及时发现并把握住这样的机会,投资回报将会非常可观;现在开发热点基本在五环以外和郊区以及新城,这些区域商铺推出量比较多,城区现在商铺供应量已经非常少了。在一些大型社区规划中,商业一般来讲是集中或多点分布,但一定有一个商圈的核心,这个位置的商铺肯定是最好的。  

  第二个看主力店和综合超市,像沃尔玛、家乐福、京客隆,物美。这些大型的主力店周边的商业物业的价值肯定比其他区域价值要高,为什么呢?主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态,它本身不具备“聚客”能力,所以也不具备商铺升值的潜力,只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值;不论是大的市级商业区还是小型社区型还是邻里型商业区,都有主力店,与主力店相邻的商铺价值大于距离比较远的商铺;一般来说,承当社区商业主力店的商家主要是综合超市或者菜市场。紧邻它们的商铺位置都较好。  

  第三与商业结合的休闲广场,什么是广场,就是休闲娱乐的场所,有广场的地方就有人气,就会有商业机会。一般来讲大型社区规划有一个或者多个广场,广场外围主要是商铺,投资价值比其他区域高。比如北京市大型的社区,天通苑规划好几个广场,老百姓可能平时健身,它的价值比较大。还有以广场为代表文化休闲体育等活动场所也是人流比较密集的地方,小区体育场,游泳馆这些周边的商铺投资价值较大。  

  第四点就是品牌店效应,知名品牌选择的位置都是较好的地段,可以多关注如综合超市、便利店、药店等社区型连锁品牌关注的区域和位置。主要原因一是这些品牌连锁租户对商铺的选择有严格的评估标准和计算方法,他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的,二是知名品牌客户它本身就具备一定的聚客能力,影响小商圈的形成;同一个区域选择商铺的时候,项目是否有品牌客户非常关键,这基本能从一个侧面反映出商铺的优劣。  

  第五立地条件,立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响,所谓一步三市,立地差之毫厘,会导致业绩失之千里。商铺的立地力,主要包括门前道路类别,顾客到店方不方便这些要素。人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键,如道路是否有天然或人工障碍物,比如交通隔栏。还有在南北方投资商铺还要考虑日照因素,在北方地区门朝东和朝南的商铺肯定要好于朝西和朝北的商铺。前两天到呼市出差,到了呼市著名商业中心区中山楼,路南侧与路北侧商业差距很大火,路南所有的商家生意都很好,路北就差了好多,我说不用解释,呼市冬季时间长,每个人都喜欢阳光下活动,绝对不会去背阴的地方,生意肯定不好做。买商铺的时候,一定要注意这一点,房地产开发企业这个东西不懂,作为我们要明白这个道理。再比如冬天的时候门朝北开,北风一刮,碰到北京今年这么冷的冬天商家生意都不好做,这就是立地条件。  

  我们讲定量分析方法,你要投资这个商铺的时候到底值不值得投资,考量周边的租金水平。因为周边的租金水平直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买的价格,购买商铺最终通过租赁实现预期利润,再低的回报总应该比银行利息要高,这是原则性的问题。另外周边同区域,面积相近等商铺租金水平进行比较,结合目前市场资本化率和大家普遍认同的商铺投资回报水平,可以简单计算出该商铺售价区间,假定该区域可比物业租金5元/天/平米,递增幅度在每2年5%,10年期平均租金水平5.8元。目前市场上可接受回报水平是7%,12-13年收回投资,该物业售价应该在两万五到两万六之间。  

  第七个销售比较法,确定一项于近期市场上售出物业和有相似可比性的物业投资价值,第二个在给定的购买价格下,投资者可以使用销售比较法来确定商铺的每平方米的价格,然后将计算得出的每平方米的价格与市场上近期出售的可比物业进行比较。同在大悦城区域,罗马嘉园,天鹅湾,这些项目就具有可比性。第二面积和面积也有差异,150跟160平米比,可以跟140平米比,不能拿150平米跟300平米来比,一般来讲面积大售价低一点,虽然是一个区域,主干道与主干道上比,青年路可以跟青年路比,不能拿青年路物业价格跟社区里面的路比较。  

  销售比较优缺点,优点就是投资者可以将现有物业价格与市场上现行的土地和建筑物的交易价格进行比较。缺点是没有考虑物业的收入,市场上往往缺少足够的或者相似的可比性项目进行比较,尤其是商铺。  

  第三是内部收益率法,一项投资的内部收益率(IRR)是指投资的每一元钱在每期所带来的收益百分比。内部收益率给投资者提供了一种以收益为基础比较投资方案的方法。比如购买商铺的时候花了投资两百万,根据区域目前租金水平进行测算,每平米租到五块还是六块,预计每年租金收益多少钱,根据市场上正常租金递增水平,到五年之后大概每年会得到多少钱租金收益。五年之后打算把它售出去,比如我回龙观商铺五年以前买八千,每年租金大概衡量4%,两年出售两万一千块钱,算内部收益率IRR是多少,通过专业金融计算器就可以计算。由于IRR是经现金流模型计算出来的,而且有初始投资、定期营业现金流、销售价值和预计持有期,所以,它回答了一项投资所应该回答的四个基本问题:应投资多少?什么时候投资?投资收益是多少?这是相对科学,更加量化的方法。当然它的缺点没有衡量和考虑影响投资撤出的外部因素。  

  今天关于社区商铺投资讲座到此结束,祝大家在2013年商铺投资过程中,获得适当的回报,谢谢大家!谢谢搜狐焦点商业地产!

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