SOHO中国抢上海地王 对黄金地段渴求超乎预料

2013/04/26 10:22 来源: 第一财经日报 评论

  在上海外滩地王一案被上海法院一审判决败诉后的第二天,SOHO中国(00410.HK)以31.9亿元的总价、30244元/平方米的楼板价从其余三家举牌竞拍的公司手中“抢”下上海长宁区虹桥路街道261街坊6丘A3-02地块(古北5-2)(下称“虹桥地块”)。

  229轮!溢价48.37%!昨天,在虹桥地块的整个竞拍过程中,刚刚输了官司或将失去外滩地王的SOHO中国都在毫不犹豫地出价。

  SOHO中国董事长潘石屹对上海“黄金地段”的渴望似乎已经超越了市场的想象。

  志在必得

  昨天,是集80余家企业关注于一身的虹桥地块开标的日子。该地块东至伊犁路,南至红宝石路,西至玛瑙路,北至虹桥路道路绿带,土地出让面积16558.3平方米,容积率为6.37万平方米/公顷。这幅商办用地的挂牌起始价高达21.5亿元,规划地上建筑面积超过10万平方米,粗略估算,起拍楼板价约为20384元/平方米。这是今年上海挂牌的首幅起始楼板价超过20000元/平方米的高价地块,同时也创下了长宁区商办地块起始楼板价纪录新高。

  《第一财经日报》记者在竞拍现场看到,从竞拍开始到结束的整个过程,手持3号牌的SOHO中国都在毫不犹豫地举牌。在和第一个竞争对手——4号竞买人台湾国扬集团竞价61轮时,SOHO中国报出23.5亿元,国扬放弃应价,5号竞买人上海中瀛企业接棒报出23.55亿元。

  之后,地块又在SOHO中国和中瀛企业之间展开争夺,双方交战逾百轮,到第171轮时,SOHO中国报出29亿元,中瀛企业虽然仍在承价,但举牌速度明显变慢,面对毫不犹豫加价的SOHO中国考虑时间明显增加,最终在SOHO中国出价29.4亿元时退出了虹桥地块的争夺。

  最后加入地块争夺的是中华企业(600675.SH),然而,该公司也在坚持到第229轮举牌时败下阵来。最终,SOHO中国联合体以31.9亿元的高价竞得虹桥地块,溢价率48.37%,折合楼板价约为30244元/平方米。

  潘石屹认为,31.9亿元是一个合理的市场价格,而且约15万平方米的总建筑面积对于开发商业物业尤其是办公楼而言,也是一个理想的规模。“我们一直坚持在有定时、便捷的轨道交通沿线购买项目,因为这是满足办公需求、实现高效办公的最基本条件之一。”

  在沪投资将达500亿元

  去年下半年,SOHO中国公布了重大战略转型,将从散售商业地产的基本战略调整到“持有黄金地段”商业和办公物业。潘石屹在当时发给记者的邮件中称:“正如香港置地是香港优质商业物业的最大拥有者,SOHO中国将是北京、上海优质商业物业的最大拥有者,物业价值不可小视,稳定的租金收入也将为公司长期稳定的发展奠定基础。”

  然而,潘石屹在上海黄金地段的“圈地”计划很快就遇到了阻力。4月24日,SOHO中国在外滩“斗地主”中败北。虽然潘石屹声称还将上诉,但目前来看,在外滩做最大地主的美好愿景已经落空。业内普遍认为,这可能成为SOHO中国铁了心要拿下虹桥地块的重要动力。

  自2009年开始,发迹于北京的SOHO中国就开始在上海“攻城略地”,公司也将秉持的发展战略扩充为:在北京和上海交通便利、商业繁华的黄金地段开发商业物业。

  三年多以来,SOHO中国完成了在上海南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、虹桥CBD、四川北路、徐家汇、浦东等黄金商业区的布局,累计收购金额约287亿元人民币,项目全部建成后的总投资额将近500亿元人民币。

  转型路漫漫

  此次成交的虹桥地块对开发企业的要求颇高,例如在土地价款上要求竞得人在5个工作日内,支付百分之二十的合同价款,其余价款在合同签订之日起30个工作日内付清,不可分期支付。其次对于地下勾连通道建设费用也由开发企业按建筑面积比例分摊承担。项目在销售方面也有一定限制,办公楼出售2000平方米是最小的分割面积数;商业部分不允许分割转让,只能集中转让。

  市场分析人士指出,这些要求,虽然苛刻,但也符合SOHO中国向“持有型”物业转型的方向。上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏分析指出,随着市中心甲级写字楼趋于饱和必定会扩延至周边地区,未来古北板块新办公物业租金超过10元/平方米·天的压力不大。以此次虹桥地块中标的楼板价计算,未来项目售价在6万/平方米,而以未来租金估算其投资回报率将超过6%,与当前普遍投资回报率5%左右相比仍有诱惑力。

  潘石屹似乎也对虹桥地块很是满意:“我们非常看好上海,这是中国市场化程度最高的城市,商业气氛浓郁,商业操作规范。而上海的办公区域非常集中,写字楼密度又高,这也带来了相当高的商业效率。作为北京和上海最大的甲级写字楼开发商,我们会在这里持续发展。”

  

  然而,有业内人士认为潘石屹过于乐观。一位不愿意透露姓名的业内人士指出,在寸土寸金的北京、上海繁华地段,获取新的土地对于潘石屹来说将越来越吃力。自2010年12月30日,SOHO中国收购北京中关村“丹棱SOHO”以来,其在北京便没有再获得任何土地。

  在持有型物业持续增加的背景下,尽管其2012年业绩报告显示,截至2012年12月31日,SOHO中国拥有现金约222亿元,净资产负债率为2.6%,但由于其未来的策略还是以收购为主,在一段时期内资本开支仍将较大,因此SOHO中国的资金也将受到更大程度的考验。

  某港股私募机构投资经理就认为,短期内SOHO中国大部分收益都是持有物业公允价值变动所贡献,未来其业绩会出现上下波动,而其转型的目标——物业租金收入尚难在其业绩中起到支撑大局的作用。

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