有问必答:商用物业税费缴纳详解(交易篇)

2014/04/09 15:26 来源: 搜狐焦点商业地产 作者:周佳 评论

  搜狐焦点商业地产投资俱乐部的小伙伴注意啦!我们的投资俱乐部,在原有的商业地产投资考察、投资讲座两大特色活动外,更推出线上互动栏目——有问必答,秉承着助力理性投资,明智选择物业的宗旨,搜狐焦点商业地产将征集、汇总大家在商用物业投资中的疑问和困惑,并特邀业内专家、投资达人为大家一一答疑解惑。

  在以往的投资考察的过程中,有网友对商用物业的税费征收情况提出了诸多疑问。的确,相较于住宅,商用物业在税费征收上的费率更高,税种更多,缴税情况更加繁复。此外,由于商用物业普遍总价高,相对应的税基也相对较高,但大家在购买时往往只关注升值潜力、优惠幅度,对以后出租、出售所需要承担的税费则完美没有考虑,投资决策往往不够理性、全面。

  所以,搜狐焦点商业地产为大家全面整理了商用物业在购买环节、持有环节、出租环节、出售环节所需要的承担的各项税费,希翼对大家有所帮助。

  除此之外,搜狐焦点商业地产现全面征集商用物业投资中的“疑难杂症”,欢迎广大网友踊跃发问,我们将在第一时间为您免费解答。

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   【税费缴纳明细统计】


  【案例解析】:

  举例来看,李先生以个人名义,在中关村买了一套价值2000万元的商铺,假设房子占地面积50平米,5年后又卖给张先生,销售价格为3200万,那么李先生在此过程中涉及的税费如下:

  1、 在商铺购买时:

  契税:2000*3%=60万

  印花税:2000*0.05%=1万

  合计:61万

  2、 持有房产期间不需要缴纳费用;

 

  3、5年后卖给张先生,如果按全额缴纳征收:

  印花税:2000*0.5%=1万

  营业税:2000*5.5%=110万

  个人所得税:2000*20%=400万

  土地增值税:2000*20%=400万

  合计:911万

  如果按照差额缴纳的税率征收,则需要缴纳:

  印花税:3200*0.5%=1.6万

  营业税:(3200—2000)*5.5%=66万

  个人所得税:(3200—2000)*20%=240万

  土地增值税:

  不考虑其他因素,计算土地增值税时扣除的金额为2000+240+66+1.6=2307.6万

  增值额=3200-2000=1200万,增值率=1200/2307.6=52%,相应的税率为40%,

  土地增值税=1200*40%=480万

  合计: 787.6万

  如果李先生以公司名义,在中关村买了一套价值2000万元的商铺,假设房子占地面积50平米,5年后又卖给张先生,销售价格为3200万,那么李先生在此过程中涉及的税费和以个人名义购买后出售有明显差异:

  1、 购买商铺时:

  契税:2000万*3%=60万

  印花税:2000万*0.05%=1万

  合计:61万

  2、 持有物业的五年期间:

  房产税:2000万*70%*1.2%=16.8万

  土地使用税:50*3=150元,五年共计84万

  合计:100.8万

  3、5年后卖给张先生:

  5年期间,物业在李先生公司中按固定资产核算,每年可以折旧2000/20=100万,

  5年以后次房产净值为2000万-500万=1500万

  李先生的公司过户时需要缴纳:

  企业所得税:(3200-1500)*25%=425万

  印花税:3200*0.05%=1.6万

  营业税:(3200-2000)*5.5%=66万

  土地增值税:不考虑其他因素,李先生公司计算土地增值税时扣除的金额为2000+425+66+1.6=2492.6万

  增值额=3200-2000=1200万,增值率=1200/2492.6=48%,相应的税率为30%,

  土地增值税=1200*30%=360万

  合计:852.6万