有问必答:商用物业出租如何合理避税?

2014/04/15 10:24 来源: 搜狐焦点商业地产 作者:周佳 评论

  搜狐焦点商业地产投资俱乐部的小伙伴注意啦!我们的投资俱乐部,在原有的商业地产投资考察、投资讲座两大特色活动外,更推出线上互动栏目——有问必答,秉承着助力理性投资,明智选择物业的宗旨,搜狐焦点商业地产将征集、汇总大家在商用物业投资中的疑问和困惑,并特邀业内专家、投资达人为大家一一答疑解惑。

  在以往的投资考察的过程中,有网友对商用物业的税费征收情况提出了诸多疑问。的确,相较于住宅,商用物业在税费征收上的费率更高,税种更多,缴税情况更加繁复。此外,由于商用物业普遍总价高,相对应的税基也相对较高,但大家在购买时往往只关注升值潜力、优惠幅度,对以后出租、出售所需要承担的税费则完美没有考虑,投资决策往往不够理性、全面。

  所以,搜狐焦点商业地产为大家全面整理了商用物业在购买环节、持有环节、出租环节、出售环节所需要的承担的各项税费,希翼对大家有所帮助。

  除此之外,搜狐焦点商业地产现全面征集商用物业投资中的“疑难杂症”,欢迎广大网友踊跃发问,我们将在第一时间为您免费解答。

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  【商用物业租赁税费缴纳明细统计】:


  【案例解析】:

  某公司将公司持有的一幢写字楼出租,租金年收入3000万元。其中租金中含水电费300万元,网络宽带年租费10万元,物业管理费300万元;

  以此计算,该公司出租写字楼应缴纳的税费有:

  营业税=3000×5%=150万

  城建税和教育附加=150×(7%+3%)=15万

  房产税=3000×12%=360万

  印花税=3000×0.1%=3万

  合计:528万元

  【税务统筹】:

  原有租金中,涵盖实际租金2300万,网络宽带年租费10万元,物业管理费水电费300万元,物业费300万,物业持有方把承租方应负担的水电费和宽带费并入房租收取,加大了税基。另外,实际归物业公司的管理费,物业公司取得该收入后,应缴纳营业税及附加,但不缴纳房产税,对该公司来说这是一笔重复征税。

  统筹后,把物业、水电、网络从租赁合同中分离出来,物业费签订物业公司的合同,水电、网络费用代为征收,则缴纳的税费为:

  营业税=2300×5%=115万

  城建税和教育附加=115×(7%+3%)=11.5万

  房产税=2300×12%=276万

  印花税=2300×0.1%=2.3万

  合计:404.8万

  较统筹前节税123.2万

  【搜狐焦点商业地产特别提示】:

  购买商用物业后进行出租,租赁合同中应尽可能刨除实际租金外的其他费用,税务筹划中避免发生无意义的代收款项,避免签订“一揽子”合同,若这部分收入计入租金,则会虚增税基;

  以个人名义出租商用物业,除印花税、营业税、城建税、教育附加费外,还需要缴纳个人所得税,租赁收入4000元的,减除费用800元;租赁收入4000元以上的,减除20%的费用,其余部分按20%缴税;

  

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