有问必答:商业地产“带租销售”馅饼还是陷阱?

2014/05/30 16:49 来源: 搜狐焦点商业地产 作者:周佳 评论

  搜狐焦点商业地产投资俱乐部的小伙伴注意啦!我们的投资俱乐部,在原有的商业地产投资考察、投资讲座两大特色活动外,更推出线上互动栏目——有问必答,秉承着助力理性投资,明智选择物业的宗旨,搜狐焦点商业地产将征集、汇总大家在商用物业投资中的疑问和困惑,并特邀业内专家、投资达人为大家一一答疑解惑。

  目前,随着城市规划的外延,不论写字楼还是商铺,大部分的新增供应集中在新兴区域,而这些区域的商务、商业氛围很多还需要加以培养,为了提振投资者的购买信心,一些开发商打出了“带租销售”、“委托租赁”、“售后返租”的承诺。

  这些承诺是否真的如销售人员说的那样“绝对零风险,购买即有回报?”购买带租约的项目,是否是投资商业地产的捷径?搜狐焦点商业地产此次特邀,中咨律师事务所律师资深律师 贾瑞果 ,为广大网友答疑解惑。

  除此之外,搜狐焦点商业地产现全面征集商用物业投资中的“疑难杂症”,欢迎广大网友踊跃发问,我们将在第一时间为您免费解答。

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  【网友疑问】:

  网友张先生近日收到两条商业项目的营销短信,一则称通州某写字楼项目以6元/平米/天的租金和一家大型企业确定了租赁意向,五年租期,带租销售写字楼面积,回报率达7.59%;另一则短信称,位于大钟寺的某个商铺项目,购买后开发商按8%的回报率返租,租约5年;张先生对于此类项目非常有兴趣,认为省去了自行出租的麻烦,更避免了空置的可能,但听说售后包租、带租销售的项目按法律规定是不允许的,想了解这类项目是否可以投资?有哪些风险?在投资过程中有哪些注意事项?

  【专业答疑】:

  ——什么是售后包租?

  售后包租是房地产开发经营企业为了促进销售,在建造的外销商品房出售时与买受人约定,在出售后的一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

  ——售后包租主要存在以下几种形式:

  1、开发商和投资者之间在商品房买卖合同中进行约定,或者开发商单独进行承诺,或者双方另行签订相关协议约定相关事宜。因为现行政策对售后包租行为的禁止,一般情况下不会出现类似的情况。

  2、开发商和投资者另行签订合同,如《委托经营管理协议》,从形式上规避“售后包租”,但其实质上仍无法改变合同的性质,属于“以合法形式掩盖非法目的”。

  3、第三人和投资者之间签订相关协议,开发商进行担保。

  4、通过开发商介绍,由第三人投资者签订相关协议,比如《租赁协议》《委托经营管理协议》等,开发商在租赁协议或委托租赁等协议中非合同主体;

  ——法律如何规定?

  1、 从法律角度出发,现行政策对此予以禁止,原国家建设部2001年出台的《商品房销售管理办法》第十一条,国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条,2010年住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知(建房[2010]53号)》,2011年1月4日起施行的最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》等法律条例中,都明确规定房地产开发企业不得已销售为目的,进行售后包租、返本销售、约定回购等方式吸收资金。

  2、 合同关于售后包租的禁止并不能因此而导致合同无效,虽然现行政策对售后包租的行为予以明文禁止,但并不意味着售后包租的协议无效。消费者如果以此主张合同无效,要求解除购房合同的,无法得到支持。

  也就是说,如果张先生购买了通州写字楼或大钟寺商铺后,未来以售后包租为由,解除购买合同,是不会得到法律支持的。

  ——涉及法律:

  根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第四条规定,“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此,建设部发布的《商品房销售管理办法》不能作为认定合同无效的依据,也就是说售后包租的合同并非无效。在目前的判例当中,法院以相关约定属当事人的真实意思表示,确认约定合法。

  ——存在哪些风险?

  1、开发商如果采取由他人承租的方式,则开发商不构成租赁合同的主体,如果承租人未履行合同,则投资者在无法实现合同约定利益的情况下,无法追究开发商的责任;

  2、投资者与开发商签订购买合同往往在前,与开发商或第三方签订租赁合同往往滞后,在这期间内,如果约定内容有所变化,投资者的权利很难得到有效保障;

  3、商业地产项目的收益与后期运营有直接关系,如果经营不善,项目往往无法获得预期收益,导致开发商没有现金流兑付;

  4、如果开发商不履行或不完全履行“售后包租”的承诺,并没有按照合同承担履行违约责任,投资者可以进行维权,但并不能以此要求解除购房合同;

  5、当开发商实施“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的行为”时,有可能会构成刑事犯罪,从而被追究刑事责任。如果开发商涉及刑事犯罪,虽然投资者可以采取法律进行维权,但耗时往往极长,维权成本高,且最终能否维权成功尚未可知;

  6、开发商和第三方经营管理公司单独或联合起来在合同条款中设置相关的陷阱,不可避免地遭受损失。

  例如在物业购买时,开发商与投资者签订购买合同的同时,要求投资者与第三方管理公司签订《委托管理协议》,如果投资者在后期主张退房,那么投资者就没有房屋租赁给第三方管理公司,形成了违约,这样一来,开发商既规避了由自身进行售后包租的法律风险,又牵制了投资者,使其无法随便解约;

  ——确定购买时需要关注并及避免的事项?

  1、考察开发商以及承租方的资质,避免不诚信开发商或者承租方;

  2、如果由第三方作为承租方,建议由开发商作为担保人,如第三方违约,开发商将负连带责任;

  3、如果由第三方作为承租方,仔细审查租赁协议的约定,避免因为开发商的违约导致投资者对承租方构成违约进而进入开发商和承租方设计的陷阱;

  4、如果签订委托管理协议,应在合同内对招租、租金收益的标准、收益是否保底及招租未达到预定目标时,委托人是否可以解除合同等内容进行明确规定;并明确约定开发商或者承租方出现违约后的违约责任,作为开发商或者承租方违约后的救济,尽量避免因开发商或承租方违约给投资者带来不必要损失;

  【搜狐焦点商业地产特邀律师】:

  中咨律师事务所律师资深律师 贾瑞果


  多年房地产与建筑工程、投融资、保险业务、能源与矿产资源、环保等领域法律咨询及诉讼经验;曾为中银保险公司、信达保险公司、北京盘古投资有限公司、华荣集团、农垦集团等大型企业提供法律服务。

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