高力国际:北京甲级办公市场稳定 面积调整增多

2017/01/13 16:01 来源: 搜狐焦点商业地产 评论
北京,2017年1月12日 全球领先的房地产服务上市公司高力国际今日召开《华北区物业市场2016回顾及2017展望》媒体见面会。就2016年华北区一线及主要二线城市的写字楼、商铺、住宅、工业物业及投资市场的表现进行回顾并对2017年做出展望。

北京,2017年1月12日  全球领先的房地产服务上市公司高力国际今日召开《华北区物业市场2016回顾及2017展望》媒体见面会。就2016年华北区一线及主要二线城市的写字楼、商铺、住宅、工业物业及投资市场的表现进行回顾并对2017年做出展望。

甲级写字楼物业市场大致稳定,面积调整活动增多

2016年,六个甲级写字楼项目完工入市,市场总存量同比上升7.3%至约600万平方米。受北京经济增长减速影响,内资及跨国企业均缩减租赁预算,致使市场出现更多缩减面积及搬迁活动。净吸纳量集中于新近入市的项目中,而某些较老旧项目的空置面积增加。在新增供应的推动下,整体空置率同比上升3.3个百分点至8.0%。就租金而言,北京甲级写字楼的平均租金仍为全国最高,录得人民币330.6元每月每平方米,但部分子市场竞争加剧,致使业主在提供折扣方面更为灵活。投资市场活跃,多数交易位于新兴区域。

展望未来,短期内,受经济下行影响,成本将是大部分行业的主要考量因素之一,这将刺激更多缩减面积或迁至更高效率空间的活动。我们预测写字楼建筑面积总计77万平方米的十个甲级写字楼项目将于2017年完工入市,是自2008年以来的供应最高峰。尽管部分项目预租率较高,我们认为写字楼的供应增长仍将超过需求增长,致使整体空置率进一步上升。我们预计2017年的整体空置率将上升至11.9%。而平均租金将面临更多下行压力,预计2017年的平均租金将同比下降1.1%。这或将为租户提供机遇,他们将有机会升级至更高品质的楼宇中,或从业主处获得更好的服务及便利设施。

商铺物业市场活跃、需求强劲,但分化加剧

2016年,北京优质商铺物业市场共有六个新项目入市,市场总存量同比增加15.4%至约530万平方米。新项目全部为位于新兴区域的社区型购物中心且新兴区域在整体存量中占比增加至约60%。市场需求保持强劲,净吸纳量录得约75万平方米,空置率同比下降1.3个百分点至3.9%,主要受开业时基本满租的新项目内的新租所推动。2016年北京优质商铺物业首层平均固定租金同比下降4.8%至人民币806.4元每月每平方米,被新兴区域内新增供应低于平均水平之租金所拉低。尽管如此,核心子市场租金继续上涨。投资市场共录得四宗整售交易,主要为核心区域的百货项目。

展望未来,建筑面积总计约24万平方米的四个优质商铺物业有望于2017年入市,由于土地供应有限且政府禁止在主要城区建设新的购物中心,未来几年新增供应增长将放缓,市场预计继续利好业主方。预计空置率将在2017年维持在5%左右的低位并且租金将同比增长1.5%。尽管如此,奢侈消费放缓、消费者快速变化的品味、来自线上零售的竞争及租户的成本考量仍是主要的市场挑战。为应对不断变的市场格局,预计现有项目的调整及翻新将更为活跃,导致项目间的分化加剧。

住宅市场先扬后抑 租赁市场平均租金上涨

2016年,北京住宅市场先扬后抑,政策环境由松趋紧。在较为宽松的货币信贷环境下,北京住宅市场前三季度成交量与成交价均呈现上升趋势,购买情绪在高端住宅市场中尤为强劲。2016年前三季度,新建高端住宅共成交3,119套,同比上涨逾100%。据国家统计局,9月份北京新建商品住宅价格同比涨幅逾30%。为应对过快上涨的房价,北京政府于9月底出台新一轮楼市调控政策。这些措施包括提高最低首付比例,同时强调加大普通住宅与保障房用地供应。新政之下,购房者迅速采取观望态度并且买卖双方对房价的预期更为理性,北京住宅市场购买需求于第四季度减弱。整体市场与高端住宅市场成交量均于第四季下降,价格增速放缓。

就服务式公寓而言,两个项目完工入市,四个项目退出市场,总存量较去年下降3.4%至7,175套。需求保持稳定,平均空置率为20.1%,与去年同期水平相当。因新项目租金高于平均水平且若干强势业主提高租金,平均租金同比上涨1.8%至人民币227.4元每月每平方米。2016年录得三宗服务式公寓整售交易,均位于优质地段,包括中信集团以约人民币23亿元购得位于东直门的万国公寓以及泰禾集团以人民币11.8亿元购买位于东四环的北京辉盛庭国际公寓。

12月中旬召开的中央经济工作会议明确指出“房子是用来住的,不是用来炒的”,合理引导住房消费。值得注意的是,中央加强房地产长效机制建设,并且地方政府可灵活调整当地住房政策。我们预计北京住宅市场的调控政策将于2017年持续,成交量将继续下降且价格于合理范围内调整。展望未来,三个服务式公寓项目有望于2017年入市,市场存量将扩大约6%。鉴于未来项目位于非核心区域,我们预计其租金将低于平均水平,致使平均租金受下行压力,平均空置率将上升。

强劲需求及有限可租面积支撑物流物业平均租金进一步上涨

2016年,三个优质物流物业完工入市,市场总存量同比扩大19.8%至约190万平方米。受快速增长的网上零售额所支撑,来自电子商务零售商及第三方物流服务供应商的需求保持强劲,致使大部分新近入市项目被迅速吸纳。大多数高品质仓库保持满租或低空置率状态,整体空置率维持在6.2%的低位,推动平均租金同比上升1.1%至人民币38.8元每月每平方米。投资市场内,由于可交易资产有限,国际投资者继续通过与国内企业合作的方式投资物流物业。

建筑面积总计约22.5万平方米的四个优质物流物业计划于2017年入市。由于电子商务零售商和第三方物流服务供应商将继续在北京寻找空间以维持和扩展业务,预计这些新项目将被市场迅速吸纳。有鉴于此,空置率将维持在较低水平,我们预计2017年的整体空置率为7.3%。这将支撑平均租金的持续增长,预计平均租金将于2017年小幅上升0.1%。而北京的仓储用地供应仍将紧张,随着天津和河北基础设施的进一步发展,更多对成本敏感的企业或将迁至或在这些区域内设立新仓库。

华北区二线写字楼市场存量继续扩大,租金皆下降

2016年,天津、沈阳及青岛写字楼市场共有建筑面积总计约42.8万平方米的九个新项目完工入市,大连无新项目入市。天津及青岛写字楼市场空置率升高,同比分别上升1.5个百分点及2.2个百分点至31.5%和19.5%。天津写字楼市场供应超过需求,青岛需求减弱,现有企业租赁面积缩小,部分P2P企业租户退租。沈阳及大连写字楼市场空置率均下降,同比分别降低2个百分点及1.1个百分点至40.1%和17.1%。沈阳写字楼市场需求维持疲软,但租金水平较低吸引更多租户升级搬迁。因缺乏新增供应,大连写字楼市场入驻率有所增加。内资企业,尤其是来自金融、专业服务及科技领域的企业,仍是这些城市的主要需求驱动力。

2016年,四座城市的平均租金皆下跌。在天津及沈阳,由于供应过量及业主间竞争加剧,平均租金同比分别下降6.2%及3.0%至人民币98.2元及人民币88.2元每月每平方米。受业主为挽留和/或吸引租户而提供租金折扣或较长免租期影响,青岛及大连平均租金同比分别下降0.2%及0.8%至人民币97.1元和人民币96.4元每月每平方米。天津、沈阳及大连投资市场共录得五笔投资交易,其中瞩目交易包括凯龙瑞集团以人民币7亿元购得面积为46,400平方米的森茂大厦的90%的股权。散售及租售结合模式仍是市场主流。               

2017年,四座城市共有面积总计约110.5万平方米的十五个项目计划入市。其中青岛及大连的新增供应预计将达到自2012年来的顶峰。尽管部分项目推迟入市现象在二线城市较为普遍,但是大量的新增供应仍将超过需求,入驻率及租金将进一步面临下行压力。业主间竞争将加剧,且将通过租金优惠或提升物业管理等方式吸引满意租户。拥有高建筑标准及较低租金的新项目将刺激更多搬迁与升级需求。中短期内,市场仍将继续倾向租户方。

华北区二线商铺市场天津及青岛存量继续扩大,大连录得投资交易

2016年,天津及青岛商铺市场共有建筑面积约50万平方米的六个新项目开业,大连及沈阳无新项目入市。在优质新增供应的推动下,2016年天津及青岛商铺市场空置率分别同比下降0.1及0.9个百分点至7.5%及8.9%。对2015年开业的项目的逐渐吸纳以及成熟项目的业态及品牌调整推动大连空置率同比下降3.3个百分点至7.6%。沈阳市场空置率仍处于高位,同比上升0.8个百分点至19.3%。餐饮在四个城市均为最活跃业态;快时尚、生活及儿童业态亦积极扩张。

2016年,大连及青岛录得租金增长。受新增供应高于平均水平的租金所驱动,青岛平均租金同比上升1%至人民币501.6元每月每平方米。核心区域租金增长推动大连整体租金水平同比上升0.7%至人民币645.5元每月每平方米。被若干新项目低于平均水平的租金所拉低,天津租金同比下降0.5%至人民币486.7元每月每平方米。沈阳租金在高空置率的压力下继续面临下行调整,同比下降0.7%至人民币439.4元每月每平方米。大连市场录得一宗投资交易,加拿大退休金计划投资委员会以1.62亿美元收购柏威年购物中心的40%股权。

2017年,除大连外,其余三个城市预期将迎来总面积近100万平方米的9个项目入市。其中,天津和青岛新增供应集中在非核心区域,沈阳新增供应体量最大,预计约为60万平方米。新项目均为大众消费市场定位,以社区型购物中心为主。餐饮、快时尚、生活及儿童等业态将为主要需求驱动。整体而言,市场仍将利好租户方。天津及青岛租金增长将受制于新项目的定位及地段,沈阳市场业主将继续面临激烈竞争和较高空置率。大连市场租赁活动将集中于对2015年开业项目的进一步吸收和/或成熟项目业态及品牌调整,持续的需求与缺乏新增供应将支撑租金上涨。

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