从优势互补到抱团取暖 联合拿地风气渐浓

2017/02/27 09:43 来源: 21世纪经济报道 评论
据统计,今年以来北京楼市成交的5宗经营性土地中,有4宗为房企联合获得。其中,门头沟潭柘寺地块的得主,共有5家企业。过去三年来,北京成交的经营性用地中,联合体拿地所占比重分别为37.8%、44.3%和26.9%。

随着土地价格渐高、市场风险加大,房企越来越倾向于以“抱团”的形式获取土地。在北京市场,这种情况有愈演愈烈之势。

据21世纪经济报道统计,今年以来北京楼市成交的5宗经营性土地中,有4宗为房企联合获得。其中,门头沟潭柘寺地块的得主,共有5家企业。过去三年来,北京成交的经营性用地中,联合体拿地所占比重分别为37.8%、44.3%和26.9%。

房企联合拿地的传统由来已久。过去,这种做法主要基于“资源互补”的考量,即企业将各自具备的品牌影响力、开发能力、资金实力等优势相结合,且联合体中的企业数量很少超过三家。但如今,这种结合带有越来越多的“规避风险”意味,很多联合体中的企业数量超过3家。

分析人士指出,由于土地供应始终不足,北京土地市场竞争激烈。随着土地价格不断上涨,联合拿地的现象短期内不会消失,甚至有可能越来越多。且近期以来,“抱团取暖”的现象已延伸至开发阶段。

开发阶段也“抱团”

2月24日,北京市国土资源局在时隔两天后,再度挂出三宗商业办公用地,分别位于朝阳和大兴两个区域。鉴于此前土地市场的热度,这几块土地还未入市就引发热议。

中经联盟秘书长、优铺网董事长陈云峰认为,在北京供地如此紧张的当下,这三宗地块,谁家能抢到就已经很不容易了。他还表示,“估计拍地过程又是一场硬仗,但也极有可能是联合拿地。”

在近几年的北京土地市场,房企越来越倾向于组成联合体进行拿地。今年以来,北京共成交五宗经营性用地。除房山区西璐街道地块低溢价成交,被众美地产获取外,其余四宗得主均为联合体。也即,今年以来,北京房企联合拿地比重达到80%。

其中,1月19日,今年首宗重量级土地“门头沟潭柘寺地块”被京投、远洋、龙湖、保利、首开5家房企联合获得;同日拍卖的“平谷金海湖镇地块”被首开、保利、龙湖、首创4家房企联合竞得;2月3日,“房山区长阳镇”地块被中海、首开、保利、龙湖4家房企联合竞得。

21世纪经济报道根据北京市国土局公布数据统计,过去三年(2014年至2016年),北京成交的经营性用地中,联合体拿地所占比重分别为37.8%、44.3%和26.9%。

有行业分析人士认为,结合今年年初的数据来看,联合拿地比例呈总体上涨态势。2016年的比例有所下滑,主要是由于这些土地中的配建规模较大,且设置了较为严苛的拿地条件,使得企业拿地积极性有所下降。

如去年10月,北京推出“限地价、竞房价”策略,在土地设置最高限价的基础上,竞投企业自持面积比例和建设品质方案等多项措施。首批试点的四宗地块还在此基础上执行“90/70”政策。11月,北京又试点在“限地价、竞房价”基础上, 要求企业全部自持商品房,不得销售。

事实上,联合拿地并不能完全反映房企在北京“抱团”的现状。

中原地产首席分析师张大伟表示,“最近一年进入开发程序的北京项目,平均股东数量是3.6个,远高于拿地公开的平均2.3个。有5宗地股东超过7个。”这也说明,一些房企虽然不参与拿地,但会在开发阶段介入。

楼市风险不断加大

“除非是实力十分强大的国企,否则单个企业很难承受北京楼市的风险。”某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,随着北京对土地出让实施限制性措施,单幅土地的总价已得到控制。但由于配建规模扩大,商品房用地部分的单价被摊高。

他表示,北京楼市的总体供需关系较为紧张,房价存在上涨压力。但由于监管层对新房入市价格有所管控,因此房企倾向于放缓推盘节奏。这既影响项目的利润,也会抬高企业的资金成本。因此,房企采用联合拿地或开发的方式来分摊风险。

北京楼市联合拿地的“传统”由来已久,但最初在市场上所占比重并不高,且“联合”的初衷不仅仅为了规避市场风险。

2013年之前,北京土地市场中的“联合体”,多由两家企业构成,结构多是“国企+民企”为主。

其主要优势在于,将国企的资金实力、政府信用,和民企的品牌能力和开发实力相结合,达到“优势互补”的双赢效果。2010年国资委发布央企“退房令”后,中水电、葛洲坝等房企多选择和金地、融创等知名民企联合拿地并开发,从而获取开发经验。

同时,一些有意布局北京的外地民企,也选择和当地国企合作,更多地占据北京市场份额。如万科曾和五矿、金隅、首开等多家国企合作,迅速做大北京区域的业绩。

近年来,房企组成联合体的目的,在“优势互补”的同时,带有更多“抱团取暖”的意味,联合体内企业的数量也逐渐增加。但由于对市场风险的预判不尽相同,也有“抱团”失败者。

2015年10月,碧桂园通过联合金茂拿下丰台区两宗地块,首次进军北京。一个月后,碧桂园退出该地块。这也从侧面反映出北京楼市的风险在不断积累。

近日,北京公布了2017年建设用地供应计划,供应总量为3900公顷,比去年减少200公顷。其中,住宅用地计划供应610公顷,相对于去年的1200公顷,几乎减半。分析人士普遍认为,未来的北京楼市供应将可能面临紧缺,即使设置限制性条件,企业对土地的争抢也将十分激烈。张大伟认为,房企在北京联合拿地的态势还将持续。

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