王亚平:以文化娱乐引领把花果园打造成超级IP

2017/03/20 14:58 来源: 搜狐焦点商业地产 评论
贵州已经开出的商业仍然掌握在星力集团、国贸集团以及亨特集团三大本土崛起的商业品牌手中。外来商业品牌究竟是会对现有商业形成冲击,还是可能水土不服?商业总体量高达210万㎡的花果园,在商业上能够像房产销售一样再次塑造一个贵州式的神话吗?对此,赢商网贵州站对宏立城副总裁王亚平先生进行专访,看他如何理解贵州商业前景,如何重塑花果园的商业生态。

随着九方、万达、华润、大悦城等外来商业品牌的进入,外来商业人才进入贵州也成为一种现象。2016年年底,泛海不动产副总裁王亚平跳槽进入贵州宏立城集团担任副总裁,并主管集团的资产管理及营销工作。

就目前来看,贵州已经开出的商业仍然掌握在星力集团、国贸集团以及亨特集团三大本土崛起的商业品牌手中。外来商业品牌究竟是会对现有商业形成冲击,还是可能水土不服?商业总体量高达210万㎡的花果园,在商业上能够像房产销售一样再次塑造一个贵州式的神话吗?对此,赢商网贵州站对宏立城副总裁王亚平先生进行专访,看他如何理解贵州商业前景,如何重塑花果园的商业生态。

宏立城集团副总裁王亚平

人才是短板 生态是后发优势

在王亚平看来,目前亨特城市广场、南国花锦、逸天城以及花果园购物中心这四个商业项目,是贵州市场上相对有特色、有一定竞争力的项目,但品质、调性仍然有提升空间。“单纯从坪效来说,我们把花果园购物中心的数据与华润、龙湖、大悦城这些上市公司的数据进行对比,花果园购物中心的业绩在其中也是非常突出的,这说明贵州市场上的消费力还是很强的。”

然而对于花果园购物中心本身,王亚平认为它是一个自然形成的商业体,所以给人的感觉比较“乱”,缺乏顶层设计。这从侧面反映出的是整个贵州商业地产的现状,从数量上来说,贵州已经开出的商业项目总量还处于满足老百姓基本需求的阶段,不管是与北上广等一线城市,还是与邻近的成都、重庆都有较大差距。

“贵州提出要建设100个城市综合体,其中贵阳就有30多个,这说明贵州地方政府还是有做商业的雄心壮志。”王亚平认为,尽管政府推动的力度不小,但贵州商业的发展收效并不突出,一方面是很多品牌对贵州有一些偏见,目前很多都是处于观望的状态;二是贵州本地缺少比较专业的招商运营队伍,导致商业发展的同质化比较严重,也难以取得更大的进步。

但这并不影响王亚平对于贵州商业发展的信心。“2017和2018年,是贵州商业地产的大爆发之年,观山湖区有万达广场、华润、宜家家居,双龙空港经济区有砂之船奥特莱斯,这些商业的进入,在带来巨大竞争压力的同时,也会带动贵阳整个商业行业的提升。”王亚平认为,在贵广铁路、渝黔铁路全面通车后,贵阳在地缘上的优势会逐步显现出来,原来的不发达会成为贵州的后发优势,“气候宜人还有蓝天白云,所以是非常适合发展大数据、大健康产业的,也为贵州的商业发展创造了新的机会。”

关注中产阶级 提升花果园商圈品质

王亚平认为,虽然万达广场、以及华润商业的落户会与花果园商圈形成竞争,但花果园商圈与这些商业项目又有着本质的不同。“这些项目商业氛围需要时间重新形成,而花果园要做的是对商圈进行升级,做一些更深层次的东西。” 

“花果园现在的商业面积共有210万㎡,还有200万㎡的写字楼和100万㎡的公寓,基本上相当于一个中等城市的商业规模。”王亚平说,与商业规模相对应的是,花果园目前也拥有了巨大的人流量,其中常住人口已经有15万户,注册公司数量达到2.4万家。

王亚平曾在花果园购物中心星巴克的位置,,用某大数据软件对周边人口数量进行了测试。结果显示,在3公里范围内人口数量达91.8万人,且25岁到45岁年龄段的占比高达53%,远远高于贵阳市的平均比例。而25岁到45岁之间的群体,显然是最具消费力的。

在国内的商业地产界,一直把中产阶级当做商业发展重点关注的群体,并不惜代价挖掘中产阶级的消费需求。“在美国,中产阶级的定义是有房有车,房子没有贷款,车子有一定档次,受教育程度相对较高的群体。这个群体的社会保障足够好,每年都能有时间去度假。其实在国内,中产阶级的概念还是比较模糊的,只是在一二线城市,中产阶级这个群体的界限越来越清晰,就是生活上基本能够做到衣食住行无忧,在教育和生活品质上对自己还有更高的要求。”

王亚平认为,在贵州随着经济的发展,肯定会逐渐培养出中产阶级这一阶层的,中产阶级的形成也是城市进步的标志。“我觉得我自己算是一个中产。与一般消费者不同的是,他们注重衣食住行,我更关注医疗、教育、健康、娱乐各方面,更加关注生活品质的提升。”王亚平告诉赢商网,目前他每年最大的两项开支主要在小孩的教育和旅游两个方面。

“做商业一定要关注中产阶级的变化,要把中产阶级关注的元素加进去。”王亚平认为,关注中产阶级的需求是多方位的,但一定要从传统买卖的模式中彻底走出来,更加关注精神、教育和健康的需求,售卖的应该是一种生活方式。

人是商业的核心 创造是为了满足需求

王亚平认为,虽然商业创新、变革层出不穷,但商业的初心只有两点,一是人,二是匠心。“怎么去满足消费者的需求,这是最基本的,消费再怎么升级,做出来的东西需要符合消费者的需求。”王亚平认为,商业的“匠心”就是要有精雕细琢、精益求精的精神,不能够急功近利。“如果做商业想要快速回收成本,那就不要做商业了。”

随着基础消费被满足,老百姓对于商业的功能需求也越来越多。“商场应该不只是买东西,而是大家可以进去看一场剧、看看展览、听听音乐拍拍照片的。”在王亚平看来,目前国内在购物中心场景塑造上做得比较突出的项目,一是上海的K11,把艺术融进商业;二是上海的大悦城,把摩天轮带进购物中心,塑造了一个以爱情为主题的城市地标;三是成都环球中心,把海洋馆带进商业里,实现了场景与购物中心的深度融合。

“传统的场景分为两种,一种是指商场里面的常规陈设;另一种是通过一些亲子活动、明星签售等来营造场景。”王亚平说,花果园想要做的,是一种让人能够融进来的场景,比如室内卡丁车馆、室内高尔夫球馆,甚至是举办一些电子竞技的竞赛,“未来的商业就是能够让人找到一种场景坐下来消磨时间,不知不觉就把钱花了。”

“网络越发达,人越孤独。网络的联系取代不了线下的交流,未来商圈就是要打造这样的场所来为大家提供交流,家里解决不了的问题,应该由商圈来解决。”王亚平说,在国外一些发达城市,商圈最集中的地方都不是一个简单买卖的地方,而是能够把这个城市最前沿、最创新的生活方式呈现出来。如何把一个商圈打造成城市的文化空间,其意义已经超出了经济的价值。

“我希望大家以后来花果园,可以一起聚会喝喝咖啡,或者相约去游泳、去打球,或者看看展览,在这里可以消磨一整天时间,其他的消费行为就在不知不觉中产生。”王亚平说,互联网繁荣至此,商品买卖发生在线上已是无法扭转的事情,而实体商业应该做的,就是带来创新的生活方式,弥补因高科技造成的人在社交方面的缺憾。

“实体和互联网谁也战胜不了谁,发展实体不能忽略互联网高度发展的事实。”王亚平认为,如果国家有意要推动实体商业发展,首先需要创造线上线下公平的税收环境。而对于实体商业来说,其实还有非常大的空间:“商业是没有边界的,只要不能够在家里完成、不能在线上完成的,都可以到商圈里面来完成。”

四个维度同时发力 把花果园打造成超级IP

伴随互联网发展产生的IP一词,也成为商业地产运营运营领域的热词。“我认为IP从某种程度来说是一个虚拟的品牌,它自带属性、有一定的粉丝量。就像原来我们鉴别品牌的江湖地位一样,IP也应该是有江湖地位的。对商业运营者来说,也可以通过对不同的IP进行融合,产生更多化学反应,聚集人流。”王亚平表示。

而王亚平认为理想的商业IP,则是把整个商圈打造成一个超级IP。“就像香港的铜锣湾、东京的银座、纽约的曼哈顿,我觉得就是一个超级IP,一提到它,大家心目中就有个很直观的印象。我们也希望通过几年时间,把花果园商圈打造成一个超级IP。”

王亚平表示,花果园未来的商业发展会围绕四个方向。一是文化娱乐;二是康体健身;三是大健康;四是创新业态。

在文化娱乐上,王亚平将其分成两个层面。一是要有引领性,建设剧院,引进一些艺术馆以及私家博物馆,不定期举行一些艺术展览,和国内、国际性的文化艺术结合起来,让大家到花果园来可以看一场歌剧或者听一场交响乐、可以来看看展览;二是要接地气,做大做强教育版块。教育将实现从小孩到成人的全覆盖,实现从课程辅导到兴趣爱好的全覆盖。

在康体健身方面,一是围绕社交需求的变化。“从国外趋势来看,聚会消费已经逐渐从吃饭喝酒中解脱出来,而是选择更为健康的方式,比如打一场室内高尔夫,开一次卡丁车,或者相约到冰场滑冰。”王亚平说,花果园将为大家提供更多运动的选择。另一方面,也会引入更加科学的健康理念和方式,比如引进一些高端的运动方面的体检及咨询、将运动私教常态化、将高科技运动器材普遍化,推动形成一种科学的、健康的生活方式。

大健康分为医疗和养老两个方向。“比如引进和睦家这样的专科医院,爱康国宾这样的体检机构,离小车河湿地公园的地方将打造专门的月子会所或者养老机构。同时也会搭配一些与之对应的产品,比如健康餐饮和健康保险这些服务等。”

在创新业态上,一是推动全新黑科技的体验,将国内别的城市刚刚出现的新种类、新科技带来让贵阳老百姓能够尝鲜。二是利用高科技打造的娱乐空间,比如室内滑雪、室内冲浪、飞行体验等,都要依赖高科技手段去实现。

“我们花果园,就是要去引领或者构造一种新的生活方式。”王亚平表示。

文章来源:赢商网

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