万科联合体58.5亿北京丰台拿地 溢价率仅17%

2017/04/12 10:23 来源: 每日经济新闻 评论
《每日经济新闻》记者了解到,青龙湖地区地块由国开东方万科联合体以58.5亿元的价格拿下,楼面价42700元/平方米,总建筑面积为230355.885平方米,建筑控制规模为249999平方米。

今年以来,北京供地节奏明显加快。4月11日,北京市规土委拍卖厅再次迎来了一场土拍,此次拍卖的分别为丰台区王佐镇青龙湖地区地块、平谷区夏各庄新城地块。

《每日经济新闻》记者了解到,青龙湖地区地块由国开东方万科联合体以58.5亿元的价格拿下,楼面价42700元/平方米,总建筑面积为230355.885平方米,建筑控制规模为249999平方米。

值得注意的是,上述青龙湖地区地块溢价率仅为17%,在房企普遍高溢价拿地的今天显得特别扎眼。那么,这是否意味着北京房地产市场开始由热转冷了呢?对此,有分析指出,由于该地块成交面积较大,所以看似溢价率较低,但其实已经接近近期房企拿地的极限了。不过,也有专家认为,即便考虑到各种因素,国开东方万科联合体此次拿地的价格依然低于市场预期。

成交价低于市场预期

据悉,丰台区王佐镇青龙湖地区FT00-0503-0053等地块,用地性质为R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A61机构养老设施用地、A33基础教育用地、S4社会停车场用地,起始竞拍价50亿元。

上述如此诱人的地块,毫无例外吸引了众多房企开发商,比如招商、龙湖中海首开保利联合体、华润、远洋首创联合体、国开东方万科联合体、中粮天恒旭辉联合体等10家企业参与竞拍。最终,青龙湖地块被万科联合体拿下。北京万科相关人士告诉《每日经济新闻》记者,万科在拿地上一直是比较开放的,此前包括跟首开、国开、京投发展等都有合作。

资料显示,国开东方是由国开金融与上市公司东方集团成立的合资公司,其官网显示,该企业主要对青龙湖东侧的丰台区王佐镇25.3平方公里区域进行城镇综合开发,截至2015年底,国开东方总资产120亿元,净资产52亿元,通过3年时间已在青龙湖区域完成实际投入超过100亿元。

公开资料显示,青龙湖地块以“限房价竞地价”方式出让,商品住房销售均价不超过41230元/平方米,且最高销售单价不得超过43292元/平方米,并执行“90/70”政策,此次拍地未触及土地合理价格上限。据了解,该区域周边已有V7北海壹号和亿城燕西华府两个项目,并以大户型产品居多,基本售价均在5万~6万元/平方米左右。

中原地产首席分析师张大伟表示,该地块体量较大,但属性复杂,持有比例较高,其中商办接近8万平方米,实际商品房住宅部分为13.7万平方米,实际可售部分占比仅55%,平均楼面价为2.34万元/平方米,如果将持有部分按照50%价值计算,楼面价为3.05万元/平方米。整体看,虽然持有部分比例较高,但地块价格依然低于市场预期。

亚豪机构市场总监郭毅表示,今年以来,北京土地市场供地节奏明显加快,截至目前已成交住宅用地7宗,密集的土地出让,使得房企的“饥渴”程度有所缓解,不过在今年新推的土地当中,自住房等保障型产品占据较大份额,因此其中含纯商住宅产品的地块仍然受到较大欢迎。

记者注意到,昨日北京推出的平谷区夏各庄新城2-11-1地块,虽然建设用地面积仅约20213.146平方米,建筑控制规模仅24255.775平方米,但最终却由中弘以2.04亿元的价格拿下,溢价率180%。资料显示,该地块属性为A61机构养老设施用地。

房企联合拿地渐成风潮

从昨日竞拍方情况来看,房企抱团组成联合体拍地似乎已经成为了一种潮流。

据中原地产最新统计,截至4月11日,北京年内供应的住宅类已达20宗,而等待成交的15宗,已成交的有7宗。从已成交的7宗地看,合计成交的商品房住宅地块面积为90.64万平米。

其中,涉及限价商品房住宅为47.9万平方米,主要分布在房山、平谷、密云,公建面积17.5万平方米,这7宗住宅用地中自住房为22万平方米。7宗地合计有4宗为联合体,密云、房山、通州各有一宗地块为企业独立拿地。

针对房企频现联合体拿地,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,由于土地成本增加,企业联合拿地会减少一定的风险,目前来看,北京供地还是会增加的,丰台和大兴的土地供给的增加,后续还会有很多企业符合拿地的条件,对新一轮的投资和扩张有一定的积极作用,

万科集团2016年年报披露,报告期内,集团实现营业收入2404.8亿元,同比增长23%,净利润210.2亿元,同比增长16.0%,其中,北京区域主营业务收入417.89万元,收入占比达到17.85%,结算面积约414万平方米,占比20.16%。

《每日经济新闻》记者查阅万科2016年年报发现,报告期内,万科新增加开发项目173个,总建筑面积3157.3万平方米,其中北京区域共新增7个项目,88.3%的新增项目位于一二线城市,而报告期末至该报告披露日(3月27日),万科新增开发项目36个,规划建筑面积约438.9万平方米,其中涉及北京2个,位于朝阳区和门头沟区。

北京万科前述相关人士表示,刘肖担任北京万科一把手之后,在拿地投资上很果敢,他推出了一个叫A计划,也就是曼哈顿计划,涉及像城改、收购、公开招拍挂等,但强调不拿地王,丰台这块地也在今年预期当中,与此前相比,目前拿地储备属于基本持平。

克而瑞地产研究院公布的数据显示,2016年北京房企销售金额排行榜中,万科在北京楼市销售金额为248.52亿元,销售面积70.66万平方米,均排名第三,排名第一的是斩获销售金额343.64亿元的首开股份。

万科集团2016年年报陈述说,鉴于土地市场的竞争激烈,将持续探索多元化的土地获取模式,通过合作、股权收购、代建等防水确保以合理价格获取土地资源,2016年万科集团59.5%的新增项目是通过合作方式获取。

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