商业地产租金坪效哪家强?港资坪效得意规模失利

2017/08/18 09:44 来源: 搜狐焦点商业地产 作者:亿翰智库 评论
内地房企发力商业地产,未来在商业地产表现有望全面超越港资企业。

2016年商业地产的租金收入整体稳步提升,但内地房企与港企表现差异化。内地房企经过前期野蛮、粗放发展后,规模上扩张迅速。

起步较早的港企在扩张速度上相对缓慢,租金收入增速小幅慢跑。然而港企较早进入商业地产,在商业地产上的开发运营能力、资金周转能力以及融资能力更具有优势,租金收入单位坪效高于内地企业。

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地段优越

标杆项目租金坪效高

从这三种股权性质的企业中挑选了比较有代表的上市企业华润置地、龙湖地产、恒隆地产进行分析。

华润置地

作为红色央企的华润,商业地产的核心优势在于其母公司强大的资本运作能力,作为标杆产品的深圳万象城其坪效高达12.51元/平方米,其产品线主要包括高端购物中心“万象城”系列,中高端“万象汇”。

龙湖地产

龙湖的商业地产大部分是布局于二线城市,且日坪效较高,达到2.96元/平方米,略低于恒隆。公司从事商业运营已经超过15年,运营能力较为成熟,且产品线大部分位于区域中心。作为天街产品线标杆项目的重庆北城天街日坪效可达9.11元/平方米,远高于其他项目。在商业地产中龙湖凭借着区域聚焦的战略,使运营较为成熟的“天街模式”实现不断复制。

恒隆地产

恒隆的商业地产在一线、二线城市的日坪效分别为13.3、3.4元/平方米,高于龙湖地产与华润置地。这主要得益于恒隆广场的项目地段以及设计标准比较优越,且出租率整体较高,其中位于上海的恒隆广场位于“中华商业第一街”的南京西路上,日坪效达到16.77元/平方米,济南恒隆广场坐落于津门两大商业“金街”和平路与滨江道的黄金交汇地,其日坪效达到4.2元/平方米。

2

港资企业低融资成本

更易打造精品高坪效目

港资企业项目相对精品,其融资成本较低,项目拥有更多时间来打磨。据测算,2016年恒隆的平均融资成本在2%左右,而华润和龙湖的平均融资成本分别为4.23%和4.92%,也就是说,华润和龙湖培育一年商业项目所花费的资金成本相当于恒隆培育2.1年和2.5年,因此港资企业更有能力在商业地产上精耕细作,其产品更加精细化,提升项目坪效。

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百舸争流

内地房企发力商业地产

虽然在租金的单位坪效上港资企业占据优势,但是从租金收入的增速看,内地企业表现明显优于港资企业。部分内地企业租金收入增速迅猛,而多数港资企业增速迟缓。主要由于内地房地产市场已经步入白银时代,未来物业价值上升空间较小,内地土地价格居高不下,导致港资企业较少参与内地土地竞拍,部分企业甚至开始抛售内地物业。而内地企业投资态度恰恰相反,投资商业地产的力度逐渐加大,部分企业制定商业地产发展目标。

例如2017年6月,卓越竞得南京地块,总建筑面积近17万平方米,其中商办地上建筑物面积不低于项目地上总建筑面积的25%;正荣商业计划在2020年实现开业20-30家购物中心的目标。内地房企发力商业地产,未来在商业地产表现有望全面超越港资企业。(文章来源:亿翰智库)

图表:4家内地与香港房企租金变动情况


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