前两月商品房销售延续去年旺市 房地产投资增9.9%

2018/03/15 16:07 来源: 21世纪经济报道 评论
2018年前两个月的房地产市场,仍然延续了去年的销售惯性。

3月14日,国家统计局发布数据显示,今年1-2月,全国商品房销售面积14633万平方米,商品房销售额12454亿元,两者均刷新了历史同期新高。

但楼市调控的影响仍然存在,加上去年同期基数较高的原因,销售面积增幅不断收窄。前两月,全国商品房销售面积增速仅为4.1%,创下自2016年7月以来的新低。其中,住宅销售面积仅增长2.3%。有分析人士认为,住宅销售面积增速有可能在上半年转为负值。

同期,房地产开发投资增速则由去年全年的7.0%跃升至9.9%。国家统计局新闻发言人毛盛勇将其总结为滞后、价格、预期三个因素。市场人士则指出,这背后是房企仍然旺盛的补库存需求。

销售单价提高

前两月房地产销售维持高规模,在很大程度上是延续了去年的热度。2017年,全国商品房销售面积接近17亿平方米,销售额超过13万亿元,创下年度历史纪录。其中,当年12月的销售规模,又创下月度历史新高。

中原地产指出,由于部分企业提前完成了销售目标,将一部分销售额结转到2018年,从而使得房企的开年业绩仍然不错。这也是造成今年1-2月房地产销售规模相对不低的一项原因。

受此影响,截至2月底,全国商品房待售面积58468万平方米,与2014年10月的水平大致相当。也即,经过不断的消化,全国商品房库存已经降至3年前的水平。

但值得注意的是,由于去年的基数较高,商品房销售增速仍在下滑。前两月,全国商品房销售面积同比增长4.1%,比去年全年回落3.6个百分点。销售额增速为15.3%,反而提高1.6个百分点。

“销售金额的增速反弹,更多是来自于价格的因素。”中信建投指出,这是由于去年以来三四线城市价格反弹力度较大所致。

北京某房企人士对21世纪经济报道记者表示,三四线城市房价反弹,很大程度上是由于棚改的货币化安置。他认为,今年的政府工作报告中,虽然仍然提出了较高的棚改任务,但并未提及货币化安置,说明监管层已对此现象有所注意。

他还表示,从现有的趋势看,房地产调控政策还将继续向三四线城市扩围,从而遏制部分区域的非理性升温。

始于2016年的房地产调控政策,累加效果正不断显现,并可能对销售产生进一步的遏制。根据国家统计局的数据,今年1-2月,占比四成以上的东部地区,销售面积出现近年来的首次下滑,降幅为5.5%。中部地区的销售面积增速也在收窄。西部和东北地区则有所增加,但这两个区域的销售面积占比仅三成左右。

大部分机构认为,根据两会期间的定调,房地产调控不会有实质性的松动。因此,尽管前两月创下同期新高,销售增速仍将延续下滑的趋势。部分机构预计,到今年年中,商品房销售面积会转为负增长。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭甚至指出,受调控影响较大的“住宅销售面积”增幅,则可能在未来两个月间由正转负。今年1-2月,这一指标同比仅增长2.3%。

资金链趋紧

投资数据意外地乐观。今年前两月,全国房地产开发投资10831亿元,同比名义增长9.9%,增速比去年全年提高2.9个百分点。这一增速甚至创下最近三年来的新高。

在房企购置土地面积出现负增长的情况下,投资增速的大幅提升被机构形容为“超预期增长”,这与2017年稳步下行的态势形成了鲜明对比。

毛盛勇将其总结为三个原因:第一,滞后因素。2017年土地成交价款有着近50%的增长,成交面积也增长较多,除当年有一部分开工外,还有后续开工,所以土地成交是下一季投资的先行指标。第二,成本因素。除了地价上升以外,原材料、人工的成本也在上升。第三,预期因素。商品房成交面积高位回落,但整体房价还比较平稳。市场预期向好。

易居克而瑞则认为,这主要是基于去年销售情况良好、土地购置相对充足,房企普遍存在“补库存”的强烈冲动,加快存量项目和新开工项目开发进度。

对于投资的增长趋势,毛盛勇认为,加快推进多主体供给,多渠道保障,租购并举政策的落实落地;前期土地的成交面积还保持一定的增长;一线城市为了抑制房价过快上涨,还会有计划地推出一些土地的供应。这些因素都使得房地产投资“保持比较平稳的增长”,但“再继续大幅上涨难度比较大”。

资金链的收紧,也将制约这一过程。

根据国家统计局的数据,今年1-2月份,房地产开发企业到位资金23988亿元,同比增长4.8%,增速比去年全年回落3.4个百分点。其中,国内贷款、利用外资、定金及预售款三项资金来源的增幅均出现下降,个人按揭贷款继续下滑,且下滑幅度不断增大。

中原地产首席分析师张大伟指出,这主要由两个原因构成,一是融资政策收紧使得企业融资规模下降,且融资成本提高;二是销售增速放缓,使得房企回款受到影响。

他还表示,在2018年,这两项因素都很难有根本性的改善。因此,房企的资金压力将逐渐显现,房地产投资增速也很难有大幅提升,甚至可能出现下滑。

杨红旭认为,当到位资金增速跌至5%以下时,房企资金链已触及红线。前期大量获取高价地带来的压力,也将使部分企业启动降价促销的做法,并逐步带动房价发生变化。他表示,2014年1-4月,房企到位资金增速跌破5%,当年5月,70城房价环比即由涨转跌。

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