旭辉跑步进入TOP 8 商业地产或“失约”

2018/03/19 16:10 来源: 搜狐焦点商业地产 评论
早在2016年,旭辉曾规划出一幅商业地产蓝图,其喊出要每年落地3-5个商业项目,2021年实现25-30个商业项目、管理资产达到500亿元左右的目标。

旭辉是走路的,不是黑马。”因为发展速度迅猛,刚刚迈过千亿门槛的旭辉一直被业界定义为闽系“黑马”。但在3月14日旭辉集团的年度业绩会上,稳健、保守却成了高频词。

如往年一样,旭辉在香港、上海两地同时举办业绩会,主席林中及总裁林峰分别向两地媒体展示了过去一年的成绩单。

旭辉集团年报显示,2017年其实现合同销售金额1040亿元,同比增加96%;营收为318.2亿元,比去年同期录得43%的增长。另外,净利润达到48.3亿元,同比增长72%。

收入及利润的双双增长让林中和林峰底气十足,两人都在业绩会上强调“旭辉已经进入了行业的Top15”。 不过,从对外公布的销售目标来看,旭辉却相对保守。时代财经从业绩会现场了解,2018年旭辉仅仅定下1400亿元的销售目标,同比增长35%。

对于目标是否“相对保守”的疑问,林中有自己的解释--“旭辉喜欢保守承诺,超额对付”。

跑步进入TOP 8

2017年是旭辉向千亿发起冲击的一年,也是旭辉发展最迅速的一年。林中介绍,2017年,旭辉新进入18个城市,拿下78宗土地,合同新增面积1320万平米,这些未来土地可带来的销售货值大约在3000亿元。而2018年,旭辉全年可销售资源货值超过2500亿元。

手握2500亿元货值的情况下,旭辉1400亿元的销售目标不免有些过于“保守”。但林中强调,对外承诺的1400亿元的目标看似比较保守,但这是旭辉一贯的风格。

“旭辉从2012年上市到现在,都记得一句话,‘保守承诺’。我给你的承诺一定是保守的,不管市场发生任何的变化和风险,都要完成它。实际上到交卷子的时候,都是超额。”

旭辉的保守也与其对市场的预判有关。在银根紧缩、调控严格的环境中,旭辉也感受到市场带来的压力。林峰坦言,今年最大的挑战是如何在逆势抓住机会。用他的话来说,今年很困难,怎么在最困难的时候,多坚持五分钟。

“调控可能会给行业带来一些根本性的改变。以往三年为一个周期,熬过一年半基本上就能有好消息。但是这一轮调控不一样,行业周期从短周期变成长周期,未来的发展会更有计划性,更有规律。”

面对行业的变化,林峰表示要有敬畏心,“投资错过了、踏空了是不会死人的,但是套牢是一定要命的。”在加速冲刺规模的路上,旭辉仍将加速纳储,“去年我们拿地452亿,2018年大概不会低于销售额的50%。如果市场有很好的机会,旭辉的现金流又能覆盖得住,那就会拿多一点。”林中说到。

在旭辉的新5年战略中,它的野心已经显露出来了。据林峰介绍,2017年至2021年是旭辉实现新5年战略的周期,在这五年中,旭辉要完成进入行业TOP8的目标。

“行业还在快速的增长,马太效应加剧,规模增长仍然是企业的核心点。从新5年战略来说,旭辉做到第八位就够了,没有太过高的预期,坚持一步步来,旭辉是走路的,不是黑马。”

当被问及TOP8的具体目标金额时,林峰却表示不谈规模,“规模不是最重要的,也不是绝对的。目标是多少没有一个定数,但是我们有三个要求,第一跑赢市场、第二跑赢自己、第三跑赢对手。从TOP15到TOP8,旭辉每年至少还要跑赢一两名对手,具体的目标和规模是多少不重要。”

长租公寓年内做到6万间

提到1400亿元目标过于保守时,林峰笑称,“也不要太激进,多些精力去做租赁”。他口中的租赁业务正是旭辉旗下的长租公寓“领寓”,在旭辉的新5年战略中,长租公寓占有举足轻重的地位。

2017年,旭辉旗下领寓进驻了全国16个城市,签约管理公寓数超过2万间。而且,在去年旭辉还完成了首单民企长租公寓储架式REITS的发行,金额为30亿元。

近两年长租公寓俨然成为房地产行业的“新风口”,但盈利模式却仍然有待厘清。林峰表示,旭辉预计能在三年内实现长租公寓的回本盈利。按照旭辉的计划,2018年领寓的公寓数量将达到6万间。

从2万间到6万间,意味着在这一年中,旭辉的长租公寓规模增长幅度要达到200%,这将对旭辉提出一些挑战。不过,林峰称,旭辉将借助储架式REITS的力量来支撑长租公寓的扩张。

“旭辉非常期待长租公寓REITs政策的落地,希望这个政策明确落地后我们能成为首单或者是首几单真正REITs的上市。但是,目前来看,REITs政策还没有出台,所以我们非常期待租购并举政策能真正从金融和税收的角度来支持租赁业务和租赁型企业的发展。”

商业地产或“失约”

传统住宅及长租公寓之外,商业地产也是旭辉重要的一部分。不过,在旭辉新5年战略中,曾被旭辉寄予厚望的商业地产却并未被提及。

早在2016年,旭辉曾规划出一幅商业地产蓝图,其喊出要每年落地3-5个商业项目,2021年实现25-30个商业项目、管理资产达到500亿元左右的目标。

为了实现500亿的商业版图,旭辉做了很多努力。近两年来,旭辉先后牵手香港置地、恒基等港资商业巨头,,还接连发布了旭辉广场、旭辉Mall、旭辉U天地三条产品线。

不过,经时代财经查询,过去两年,旭辉仅有5个商业项目落地。按照这样的速度,旭辉要在2021年完成25-30个项目落地的难度不小。今年年初,旭辉商业CEO蒋达强去职。

正是在蒋达强的主导下,旭辉的商业地产有了“每年3-5个的项目扩张,并在5年后达到500亿的资产规模”的计划。这几年来,蒋达强在其执掌的上海区域进行了商业地产的试水,成立与住宅事业部平行的商用事业部,试图借此打通旗下的酒店、商业、办公、开发建设等业务,形成一个完整的资产管理部门,商办物业的销售也因此一度成为上海区域的收入支撑之一。

如今,蒋达强的去职给旭辉商业的发展增加了一个问号。在旭辉业绩会上,时代财经就商业地产发展缓慢的问题向林中提出疑问,他仅表示,“对于商业部分,旭辉更多是追求质量,追求精品,追求品牌效应,在数量上没有很大的要求”。

“旭辉每年商业发展都有落成新项目,今年最大的新项目在上海浦东,我们跟香港置地合作的旭辉智慧广场,总的建筑面积大概是13万平米。旭辉在商业发展过程中不追求量,我们希望每年都有一两个好的精品项目能落地。”

今年3月初,曾服务于万达、宝龙的王寿庆加入旭辉,这被认为是旭辉推动商业地产发展的信号。但林中向时代财经表示,由于私人公司事务原因,王寿庆目前是作为旭辉的商业顾问,“我相信王寿庆先生作为商业顾问加入旭辉后,对旭辉的商业运营能力、管理能力提升抱有比较大的期待。”(时代财经)

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